لطالما كان الاستثمار في العقارات، ولا يزال، شكلاً شائعاً من أشكال الاستثمار لدى الكثيرين. ويُنظر إليه على أنه سبيل لتحقيق ما يلي:
- يمكن تحقيق مكاسب رأسمالية آمنة نسبياً عند البيع النهائي
- يمكن تحقيق عوائد دخل طوال فترة الملكية
- يتم تغطية تمويل الرهن العقاري من حيث شروط السداد بضمان البيع النهائي للعقار، ومن حيث شروط الفائدة بدخل الإيجار.
بالطبع، ستعتمد العوائد الصافية في رأس المال والدخل على مجموعة من العوامل. ولكن على أساس أن الاستثمار يبدو مجدياً من الناحية التجارية، ما هي العوامل الضريبية التي يجب أخذها في الاعتبار؟
ينبغي النظر في هذه النشرة المعلوماتية فقط فيما يتعلق بمالك عقار مقيم في المملكة المتحدة.
من أو ما الذي ينبغي أن يشتري العقار؟
يجب اتخاذ قرار مبدئي بشأن شراء العقار:
- كفرد
- كمالك مشترك أو من خلال شراكة (غالباً مع الزوج/الزوجة)
- عن طريق شركة.
توجد اختلافات كبيرة في الآثار الضريبية لملكية الأفراد أو الشركات. ويعتمد اختيار الوسيلة الأنسب على عدد من العوامل، منها:
- إذا كنت تمتلك شركة بالفعل
- الرسومات المتوقعة من الشركة
- سواء كنت تتوقع الاستثمار في المزيد من العقارات في المستقبل
سواء كنت تتوقع بيع العقارات بشكل فردي أو جزئي
- كمحفظة استثمارية في المستقبل
- إذا كنت تقوم بتمويل عمليات الشراء الأولية للعقار بشكل أساسي من رأس مالك الخاص.
عملية الشراء الأولية للعقار
يدفع مشتري العقار ضريبة نقل الملكية العقارية (SDLT) في إنجلترا وأيرلندا الشمالية. أما في اسكتلندا، فتُدفع ضريبة نقل الملكية العقارية (SDLT)، بينما في ويلز، تُدفع ضريبة نقل الملكية العقارية (SDLT). وتعتمد هذه النسب على قيمة العقار ونوعه، سكنيًا كان أم غير سكني.
عملية شراء من قبل الشركة
عند شراء عقار سكني باهظ الثمن، تزيد قيمته عن 500,000 جنيه إسترليني، من قِبل كيان اعتباري، كشركة مثلاً، يُفرض رسمٌ محتمل هو الضريبة السنوية على المساكن المُدارة (ATED). تُدفع هذه الضريبة من قِبل من يشترون ويمتلكون عقارات سكنية عبر كيانات اعتبارية، كالشركات. إضافةً إلى ذلك، تُطبق ضريبة نقل الملكية العقارية (SDLT) بنسبة 15% على عملية الشراء.
هناك استثناءات من المعدل الأعلى لضريبة نقل الملكية العقارية ورسوم ضريبة العقارات السنوية؛ على وجه الخصوص، شركات العقارات التي تؤجر العقارات السكنية لأطراف ثالثة.
إيجار مستمر
دخل الإيجار
بالنسبة للعقارات المملوكة شخصياً، يخضع صافي دخل الإيجار للضريبة وفقاً لشريحة ضريبة الدخل الخاصة بك. توجد قواعد محددة لتقسيم دخل الإيجار للعقارات المملوكة ملكية مشتركة، ويمكننا مساعدتك في فهم هذه القواعد بشكل أفضل.
في المقابل، يخضع صافي دخل الإيجار للشركة لضريبة الشركات، والتي قد تكون أقل من ضريبة الدخل للأفراد، وذلك بحسب قيمة الإيجار ومصادر الدخل الأخرى. مع ذلك، غالباً ما تُفرض ضريبة إضافية في حال رغبتك في سحب أي جزء من عائدات الشركة.
وبالتالي، فإن التكلفة الضريبية الإجمالية على الدخل ستعتمد جزئيًا على مقدار الدخل الذي ترغب في تحصيله وكيفية تحصيله، مثل الراتب أو الأرباح الموزعة أو مساهمات المعاش التقاعدي، إلخ. وفي حال احتفاظ الشركة بالأرباح، فقد يخضع الدخل لضريبة أقل مما لو تم تطبيق ضريبة الدخل. وهذا يعني توفر المزيد من الأموال لشراء المزيد من العقارات في المستقبل.
تكاليف التمويل
يقتصر الإعفاء الضريبي لتكاليف التمويل على العقارات السكنية التي يمتلكها الفرد على 20% كمخفض لضريبة الدخل الأساسية.
لا ينطبق هذا القيد على مُلاك العقارات غير السكنية ولا على الشركات التي تستثمر في العقارات السكنية أو غير السكنية.
تأجير عقار تجاري لشركتك ذات المسؤولية المحدودة
قد يكون شراء مكاتب جديدة أو مبانٍ أخرى بشكل شخصي وتحصيل إيجار استخدام هذه المباني من شركتك فعالاً من الناحية الضريبية من وجهة نظر ضريبة الدخل على النحو التالي:
- يسمح لك الإيجار الذي تتلقاه من الشركة بسحب مبالغ مالية دون دفع التأمين الوطني.
- ستتمكن الشركة من المطالبة بخصم من ضريبة الشركات على الإيجار
- تُخصم تكاليف التمويل حاليًا من دخل الإيجار.
ومع ذلك، إلى الحد الذي يتم فيه دفع الإيجار من الشركة، قد يؤثر ذلك على إمكانية الحصول على إعفاء التخلص من أصول الأعمال عند التخلص من العقار في المستقبل (انظر أدناه).
تصرف
تُحسب الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع الأصول عادةً عن طريق طرح تكلفة الأصل من عائدات البيع، ثم تخفيض هذا المبلغ بالإعفاء السنوي. تُعامل هذه الأرباح كجزء من دخل الفرد، وتُفرض عليها ضريبة بنسبة 18% أو 24% أو مزيج منهما. تسري هذه النسب بغض النظر عما إذا كان العقار سكنيًا أم غير سكني (كانت تُطبق سابقًا نسب مختلفة على العقارات غير السكنية، أي العقارات التجارية).
ستخضع الأرباح الرأسمالية للشركات لمعدل ضريبة الشركات المطبق على الشركة، أي 19٪ أو 25٪.
الإعفاء من التخلص من أصول الأعمال (BADR)
تتوفر خدمة BADR عند التصرف في الشركات التجارية، وبالتالي لا تنطبق بشكل عام على الممتلكات التي يمتلكها فرد لأن هذا يعتبر نشاطًا استثماريًا.
مع ذلك، إذا كان الفرد يمتلك عقارًا تجاريًا يستخدمه في نشاطه التجاري، وتم التخلص من هذا العقار كجزء من عملية بيع النشاط التجاري، فإنه قد يستفيد من معدلات ضريبة BADR (14% لعام 2025/26، ترتفع إلى 18% لعام 2026/27) عند بيع العقار باعتباره "بيعًا مرتبطًا". ويكون الإعفاء محدودًا في حال كانت الشركة تدفع إيجارًا للعقار؛ إذ لا تُطبق ضريبة BADR إذا تم دفع إيجار القيمة السوقية للفرد.
ينبغي توخي الحذر عند إدراج عقار استثماري في شركتك التجارية، إذ قد يؤدي ذلك إلى فقدان حصتك في تلك الشركة لأهلية الحصول على إعفاء من ضريبة الادخار. لذا، يُنصح بدراسة إمكانية تأسيس شركة أخرى لحيازة العقار، وذلك لحماية الوضع التجاري للشركة القائمة.
التخلص من شركة استثمار عقاري
سيتم فرض ضريبة أرباح رأس المال على الربح الناتج عن الأسهم.
قد يكون التخلص من الأسهم أكثر جاذبية لمشتري العقارات بدلاً من شراء العقارات مباشرة، حيث سيدفعون فقط 0.5٪ رسوم طوابع بدلاً من المبالغ الأعلى المحتملة لضريبة طوابع الأراضي (SDLT) على مشتريات العقارات.
