أثبت سوق العقارات في المملكة المتحدة، رغم تقلباته الدورية، على المدى الطويل أنه استثمار ناجح للغاية. وقد أدى ذلك إلى توسع هائل في قطاع شراء العقارات بغرض التأجير.
ينطوي شراء العقارات بغرض تأجيرها على الاستثمار في العقارات مع توقع نمو رأس المال، حيث يغطي دخل الإيجار من المستأجرين تكاليف الرهن العقاري وأي نفقات أخرى.
مع ذلك، لم يعد العائد الإجمالي من شراء العقارات بغرض التأجير (أي الإيجار المستلم مطروحًا منه التكاليف مثل رسوم التأجير والصيانة ورسوم الخدمات والتأمين) جذابًا كما كان في السابق. لذا، يتعين على المستثمرين تقييم احتمالية تجاوز نمو رأس المال لمعدل التضخم.
ينبغي النظر في هذه النشرة المعلوماتية فقط في سياق مالك عقار مقيم في المملكة المتحدة.
عوامل يجب مراعاتها
يفعل
- اعتبر استثمارك استثماراً متوسطاً إلى طويل الأجل
- قم بإجراء بحث في السوق المحلي
- قم بإجراء حساباتك بعناية
- ضع في اعتبارك تزيين المكان بمستوى عالٍ لجذب المستأجرين بسرعة.
لا
- لا تشترِ أي شيء يعاني من مشاكل صيانة خطيرة.
- إذا كنت تعتقد أن الأصدقاء والأقارب يمكنهم إدارة عملية التأجير نيابةً عنك، فمن الأفضل لك على الأرجح الاستعانة بخدمة إدارة كاملة.
- التهاون في التعامل مع عقود الإيجار والوثائق القانونية الأخرى.
أي عقار؟
الاستثمار في عقار للإيجار ليس كشراء منزل خاص. قد ترغب في الاستعانة بوكيل عقاري ليُطلعك على سوق العقارات المؤجرة في منطقتك. هل هناك طلب على شقق بغرفتي نوم، أو منازل بأربع غرف نوم، أو عقارات قريبة من المدارس أو وسائل النقل؟ سيُساعدك الوكيل أيضًا في معرفة مستوى الديكور والأثاث المطلوب لتأجير العقار بسرعة.
الوكلاء
قد يكون تأجير العقارات عمليةً تستغرق وقتًا طويلاً وتُسبب إزعاجًا. يتوقع المستأجرون حلًا سريعًا في حال تعطل التدفئة المركزية خلال عطلة نهاية الأسبوع! هل ترغب أيضًا في الإعلان عن العقار بنفسك وعرضه على المستأجرين المحتملين؟ سيتولى وكيل عقاري كل ذلك نيابةً عنك.
اتفاقيات الإيجار
ستضمن هذه الوثيقة المهمة أن يكون الموقف القانوني واضحاً.
الضرائب
عند شراء العقارات بغرض التأجير، يجب مراعاة الجوانب الضريبية.
ضريبة دخل الإيجار
تُفرض ضريبة الدخل على الإيجارات المستلمة بعد خصم المصاريف المسموح بها. وتشمل المصاريف المسموح بها تكاليف الإصلاحات، ورسوم التأجير للوكيل، وبدلًا لتأثيث العقار.
تخفيف قيود فوائد القروض لأصحاب العقارات المؤجرة (شراء العقارات بغرض التأجير)
تم تحديد مبلغ الإعفاء الضريبي الذي يمكن أن يحصل عليه مُلاك العقارات السكنية على تكاليف تمويل العقارات السكنية بما لا يتجاوز المعدل الأساسي لضريبة الدخل. تشمل تكاليف التمويل فوائد الرهن العقاري، وفوائد القروض المخصصة لشراء الأثاث، والرسوم المتكبدة عند الحصول على قروض الرهن العقاري أو القروض الشخصية أو سدادها. ولا يتوفر أي إعفاء لسداد رأس مال الرهن العقاري أو القرض الشخصي.
لا ينطبق هذا القيد على مُلاك العقارات غير السكنية.
استبدال المفروشات
يُتيح هذا الإعفاء لجميع مُلّاك العقارات السكنية خصم التكاليف الفعلية التي يتكبدونها عند استبدال الأثاث والأجهزة وأدوات المطبخ في العقار. ويستحق هذا الإعفاء لمجموعة واسعة من شركات العقارات فيما يتعلق بتكاليف استبدال الأثاث.
يوفر هذا الإجراء تخفيفًا لتكاليف استبدال المفروشات لمجموعة أوسع من شركات العقارات، حيث لم يكن هناك سابقًا أي إعفاء ضريبي لاستبدال المفروشات في العقارات المفروشة جزئيًا أو غير المفروشة.
من أمثلة النفقات الرأسمالية المؤهلة ما يلي:
- أثاث
- المفروشات
- الأجهزة المنزلية (بما في ذلك الأجهزة البيضاء)
- أدوات المطبخ
لكن هذا لا يشمل العناصر التي تعتبر من التجهيزات الثابتة.
مع ذلك، يقتصر الإعفاء على تكلفة سلعة مماثلة في حال وجود تحسين على السلعة القديمة. ولا يُتاح هذا الخصم في حال المطالبة بإعفاء إيجار غرفة.
ضريبة البيع
يُستحق دفع ضريبة أرباح رأس المال عند بيع العقار. تُفرض الضريبة على عائدات البيع مطروحًا منها التكلفة الأصلية للعقار، وبعض الرسوم القانونية، وأي تحسينات رأسمالية أُجريت عليه. ويمكن تخفيض هذه الضريبة بموجب أي إعفاء سنوي متاح.
يتم فرض ضريبة أرباح رأس المال بشكل عام بنسبة 18% ضمن المعدل الأساسي و24% للمعدلات الأعلى.
يُستحق دفع ضريبة أرباح رأس المال في 31 يناير بعد نهاية السنة الضريبية التي تحقق فيها الربح. ويجب سداد دفعة مقدمة من أي ضريبة أرباح رأس مال مستحقة على بيع عقار سكني خلال 60 يومًا من إتمام عملية البيع.
تأجير الطلاب
قد يكون الاستثمار العقاري بغرض التأجير خيارًا مناسبًا إذا كان لديك أبناء يدرسون في الجامعة. من المهم أن يتم تنظيم هذا الترتيب بشكل صحيح. ينبغي على الطالب شراء العقار (مع قيام الوالد بدور الضامن للرهن العقاري). لهذا الترتيب مزايا عديدة.
المزايا
هذه طريقة فعالة من حيث التكلفة لتوفير مكان لائق للعيش لطفلك.
ينبغي أن يكون دخل الإيجار الناتج عن تأجير الغرف الإضافية للطلاب الآخرين كافياً لتغطية أقساط الرهن العقاري من منظور التدفق النقدي.
طالما أن العقار هو العقار الوحيد للطفل، فإنه يجب إعفاؤه من ضريبة أرباح رأس المال عند بيعه في نهاية المطاف لأنه سيُعتبر مسكنه الرئيسي.
يُخفّض مبلغ دخل الإيجار الخاضع لضريبة الدخل بخصم يُعرف باسم "إعفاء تأجير الغرف" (7500 جنيه إسترليني سنويًا اعتبارًا من 6 أبريل 2016). في هذه الحالة، لا تُخصم أي مصاريف من الضريبة. بدلاً من ذلك، يمكن خصم المصاريف من الدخل وفقًا لقواعد التأجير العادية إذا كان ذلك أكثر فائدة.
الإعفاء الضريبي لدخل العقارات والتجارة
يتوفر بدلان بقيمة 1000 جنيه إسترليني لكل منهما، أحدهما للدخل العقاري والآخر للدخل التجاري.
إذا غطت البدلات كامل دخل الفرد ذي الصلة (قبل المصاريف)، فإنه لم يعد ملزمًا بالإفصاح عن هذا الدخل أو دفع ضريبة عليه. أما أصحاب الدخل المرتفع، فيمكنهم، عند حساب أرباحهم الخاضعة للضريبة، اختيار خصم البدل من إيراداتهم بدلًا من خصم المصاريف المسموح بها فعليًا. وينطبق بدل التداول أيضًا على مساهمات التأمين الوطني من الفئة الرابعة.
لا تسري هذه الإعفاءات على الدخل الذي يُمنح عليه إعفاء إيجار غرفة. كما لا تسري على دخل الشراكة الناتج عن ممارسة تجارة أو مهنة أو نشاط عقاري بالشراكة.
قد ينطبق بدل التداول أيضًا على بعض الإيرادات المتنوعة الناتجة عن توفير الأصول أو الخدمات إلى الحد الذي لا يتم فيه استخدام بدل التداول البالغ 1000 جنيه إسترليني لأغراض أخرى.
