संपत्ति में निवेश करना कई लोगों के लिए निवेश का एक लोकप्रिय रूप रहा है और आज भी है। इसे एक ऐसे मार्ग के रूप में देखा जाता है जिसके द्वारा:
- अंततः बिक्री पर अपेक्षाकृत सुरक्षित पूंजीगत लाभ प्राप्त किया जा सकता है।
- स्वामित्व की पूरी अवधि के दौरान आय प्राप्त की जा सकती है।
- बंधक ऋण के पुनर्भुगतान की शर्तें संपत्ति की संभावित बिक्री की सुरक्षा द्वारा और ब्याज की शर्तें किराये की आय द्वारा कवर की जाती हैं।.
बेशक, पूंजी और आय में शुद्ध प्रतिफल कई कारकों पर निर्भर करेगा। लेकिन अगर निवेश व्यावसायिक रूप से उचित प्रतीत होता है, तो आपको किन कर कारकों को ध्यान में रखना चाहिए?
इस तथ्यपत्र को केवल ब्रिटेन के निवासी संपत्ति मालिक के संदर्भ में ही विचार किया जाना चाहिए।.
इस संपत्ति को कौन या क्या खरीदेगा?
सबसे पहले यह निर्णय लेना होगा कि संपत्ति खरीदी जाए या नहीं:
- एक व्यक्ति जैसा
- संयुक्त मालिक के रूप में या साझेदारी के माध्यम से (अक्सर जीवनसाथी के साथ)
- एक कंपनी के माध्यम से।.
किसी व्यक्ति या कंपनी के स्वामित्व के कर संबंधी प्रभावों में महत्वपूर्ण अंतर होते हैं। सर्वोत्तम माध्यम का चुनाव कई कारकों पर निर्भर करेगा। इनमें शामिल हैं:
- यदि आपके पास पहले से ही कोई कंपनी है
- कंपनी से अपेक्षित चित्र
- चाहे आप भविष्य में और अधिक संपत्ति में निवेश करने की योजना बना रहे हों
चाहे आप अलग-अलग संपत्तियों को टुकड़ों में बेचने की उम्मीद कर रहे हों या
- भविष्य में एक पोर्टफोलियो के रूप में
- यदि आप संपत्ति की प्रारंभिक खरीद के लिए मुख्य रूप से अपनी पूंजी का वित्तपोषण कर रहे हैं।.
संपत्ति की प्रारंभिक खरीद
इंग्लैंड और उत्तरी आयरलैंड में संपत्ति के खरीदार को एसडीएलटी (लैंड एंड बिल्डिंग्स ट्रांजैक्शन टैक्स) का भुगतान करना होता है। स्कॉटलैंड में भूमि और भवन लेनदेन कर (एसडीएलटी) और वेल्स में भूमि लेनदेन कर (लैंड ट्रांजैक्शन टैक्स) देय है। दरें संपत्ति के मूल्य और उसके आवासीय या गैर-आवासीय होने पर निर्भर करती हैं।.
कंपनी द्वारा खरीद
यदि कोई 'गैर-प्राकृतिक व्यक्ति' (आमतौर पर कोई कंपनी) 5 लाख पाउंड से अधिक मूल्य की महंगी आवासीय संपत्ति खरीदता है, तो उस पर वार्षिक कर (ATED) लागू हो सकता है। यह कर उन लोगों को देना होता है जो कंपनियों के माध्यम से आवासीय संपत्ति खरीदते और रखते हैं। इसके अतिरिक्त, खरीद पर 15% की उच्च दर से SDLT भी लागू होता है।.
उच्च दर वाले एसडीएलटी और एटीईडी शुल्क से कुछ छूटें हैं; विशेष रूप से, आवासीय संपत्तियों को तीसरे पक्ष को किराए पर देने वाली संपत्ति कंपनियां।.
चालू किराया
किराये से होने वाली आय
व्यक्तिगत स्वामित्व वाली संपत्ति के लिए, शुद्ध किराये की आय पर आपकी सीमांत कर दर के अनुसार कर लगेगा। संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्तियों के लिए किराये की आय के विभाजन पर विशिष्ट नियम लागू होते हैं और हम आपको इन्हें और अधिक समझने में सहायता कर सकते हैं।.
इसके विपरीत, किसी कंपनी की शुद्ध किराये की आय पर कॉर्पोरेट टैक्स की दर से कर लगता है, जो किराये की राशि और आय के अन्य स्रोतों के आधार पर किसी व्यक्ति की आयकर दर से कम हो सकती है। हालांकि, यदि आप कंपनी से कोई भी आय निकालना चाहते हैं, तो अक्सर अतिरिक्त कर भी लगता है।.
इसलिए, आय पर कुल कर की लागत आंशिक रूप से इस बात पर निर्भर करेगी कि आप आय का कितना हिस्सा निकालना चाहते हैं और वह आय कैसे निकाली जाएगी, जैसे वेतन, लाभांश, पेंशन अंशदान आदि। यदि लाभ कंपनी द्वारा रखा जाता है, तो आय पर आयकर की तुलना में कम कर लग सकता है। इसका अर्थ है कि भविष्य में अधिक संपत्तियां खरीदने के लिए अधिक धनराशि उपलब्ध होगी।.
वित्त लागत
किसी व्यक्ति द्वारा धारित आवासीय संपत्ति पर वित्त लागत के लिए कर राहत मूल दर आयकर कटौती के रूप में 20% तक सीमित है।.
यह प्रतिबंध गैर-आवासीय मकान मालिकों पर या आवासीय या गैर-आवासीय संपत्ति में निवेश करने वाली कंपनियों पर लागू नहीं होता है।.
अपनी लिमिटेड कंपनी को व्यावसायिक संपत्ति किराए पर देना
नए कार्यालयों या अन्य भवनों की व्यक्तिगत खरीद और उन भवनों के उपयोग के लिए आपकी कंपनी से किराया वसूलना आयकर की दृष्टि से कर-कुशल हो सकता है, क्योंकि:
- कंपनी से मिलने वाला किराया आपको राष्ट्रीय बीमा के बिना भी रकम निकालने की अनुमति देता है।
- कंपनी किराए पर कॉर्पोरेट टैक्स कटौती का दावा कर सकेगी।
- वर्तमान में वित्त लागत को किराये की आय से घटाया जा सकता है।.
हालांकि, कंपनी द्वारा किराए का भुगतान किए जाने की सीमा तक, यह संपत्ति के भविष्य के निपटान पर व्यावसायिक परिसंपत्ति निपटान राहत की उपलब्धता को प्रभावित कर सकता है (नीचे देखें)।.
निपटान
किसी संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ की गणना आम तौर पर बिक्री से प्राप्त राशि में से संपत्ति की लागत को घटाकर और फिर वार्षिक छूट को घटाकर की जाती है। लाभ को व्यक्ति की आय का सबसे बड़ा हिस्सा माना जाता है और इस पर आम तौर पर 18% और 24% या दोनों के संयोजन के हिसाब से कर लगता है। ये दरें इस बात पर लागू होती हैं कि संपत्ति आवासीय है या गैर-आवासीय (पहले गैर-आवासीय यानी व्यावसायिक संपत्तियों की बिक्री पर अलग दरें लागू होती थीं)।.
कंपनियों के पूंजीगत लाभ पर कंपनी पर लागू कॉर्पोरेट टैक्स की दर यानी 19% या 25% लागू होगी।.
व्यावसायिक परिसंपत्ति निपटान राहत (BADR)
व्यापारिक व्यवसायों के निपटान पर BADR लागू होता है और इसलिए यह आम तौर पर किसी व्यक्ति के स्वामित्व वाली संपत्ति पर लागू नहीं होगा क्योंकि इसे निवेश गतिविधि माना जाएगा।.
हालांकि, यदि कोई व्यक्ति अपने व्यापारिक व्यवसाय के लिए उपयोग की जाने वाली व्यावसायिक संपत्ति का मालिक है और व्यवसाय के विमोचन के हिस्से के रूप में संपत्ति का विमोचन किया जाता है, तो व्यक्ति को संपत्ति के विमोचन पर BADR दरों (2025/26 के लिए 14% जो 2026/27 के लिए बढ़कर 18% हो जाएगी) का लाभ 'संबद्ध विमोचन' के रूप में मिल सकता है। यदि कंपनी संपत्ति पर किराया देती है तो राहत सीमित है; यदि व्यक्ति को बाजार मूल्य के बराबर किराया दिया गया है तो BADR लागू नहीं होगा।.
ट्रेडिंग कंपनी में निवेश संपत्ति शामिल करते समय सावधानी बरतनी चाहिए, क्योंकि इससे उस कंपनी में आपकी शेयरधारिता BADR (बैचलर ऑफ एग्रीमेंट) के लिए अयोग्य हो सकती है। आपको यह विचार करना चाहिए कि क्या मौजूदा कंपनी की ट्रेडिंग स्थिति की रक्षा के लिए संपत्ति रखने हेतु एक अलग कंपनी का गठन किया जाना चाहिए।.
संपत्ति निवेश कंपनी का निपटान
शेयरों पर होने वाले लाभ पर सीजीटी (सर्जरी गेट टैक्स) देय होगा।.
संपत्तियों को सीधे खरीदने की तुलना में शेयरों का निपटान संपत्ति के खरीदार के लिए अधिक आकर्षक हो सकता है, क्योंकि उन्हें संपत्ति की खरीद पर संभावित रूप से अधिक स्टाम्प ड्यूटी लैंड टैक्स (एसडीएलटी) की राशि के बजाय केवल 0.5% स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करना होगा।.
