Վերանորոգում, թե՞ վերակառուցում:
Հնացած ճակատի հետ անելիք որոշելու իրական արժեքը
Եկեք անկեղծ լինենք՝ ոչ ոք չի ուզում այս զրույցը վարել, մինչև որ բացարձակապես անհրաժեշտ չլինի։.
Շենքի ճակատային մասը սկսում է աննկատ քայքայվել։ Սկզբում մի քանի կնքիչ միացումներ են փչանում։ Հետո վահանակը ծռվում է։ Հետո ինչ-որ մեկը նկատում է, որ U-արժեքները չեն համապատասխանում նախկինում եղածներին, և ջեռուցման վճարը պատմում է մնացած պատմության մասին։ Ինչ-որ պահի հաճախորդը դիմում է մեզ և տալիս այն հարցը, որը որոշում է հաջորդը. արդյո՞ք մենք սա վերանորոգենք, թե՞ պոկենք և նորից սկսենք։
Համընդհանուր պատասխան չկա: Ամեն ոք, ով ձեզ ասում է, որ վերանորոգումը միշտ ավելի էժան է, կամ վերակառուցումն էլ միշտ ավելի լավ է արդյունավետության համար, ձեզ ինչ-որ բան է վաճառում, այլ ոչ թե խորհուրդ է տալիս: Անկեղծ պատասխանն այն է, որ դա կախված է շենքից, բյուջեից, այն կանոնակարգերից, որոնց տակ այժմ դուք գտնվում եք, և թե որքան ռիսկի եք պատրաստ կրել: Եկեք մանրամասն քննարկենք դա:.
Այսպիսով, իրականում ինչի՞ միջև ենք մենք ընտրում։
Վերանորոգումը նշանակում է գոյություն ունեցող կառուցվածքի և ենթակառուցվածքի պահպանում և թերի մասերի արդիականացում՝ գոյություն ունեցող ծածկույթի վրա (կամ դրա փոխարեն) վերանորոգում, ապակեպատման միավորների փոխարինում, ջերմամեկուսացման ավելացում, ջերմամեկուսացման շտկում և հրակայունության բարձրացում ժամանակակից չափանիշներին համապատասխանեցում: Վերակառուցումը նշանակում է ճակատային մասը կրկին ապամոնտաժել մինչև կառուցվածքային շրջանակը, երբեմն՝ ավելի հեռու, և պատյանը սկսել զրոյից:.
👉 Վերանորոգումն ավելի արագ է, ընդհանուր առմամբ՝ ավելի էժան է սկզբում և շենքի մասնակիորեն գործունակ է պահում աշխատանքների ընթացքում։.
👉 Վերակառուցումը ձեզ տալիս է մաքուր էջ՝ առանց ժառանգական թերությունների, առանց գուշակությունների, թե ինչ է թաքնված առկա վահանակների հետևում, և առաջին օրվանից լիովին համապատասխանում է գործող շինարարական կանոնակարգերին:.
Ոչ մեկը ավտոմատ կերպով «ճիշտ» չէ։ Շենքն է որոշում։.
Վերանորոգման դեպքը
Ֆասադների մեծ մասը միանգամից չի փչանում։ Դրանք փչանում են որոշակի, ճանաչելի ձևերով՝ ջրի ներթափանցում մի քանի հանգույցներում, քայքայված մեկուսացում որոշակի գոտիներում, այլևս չհամապատասխանող, բայց այլապես կառուցվածքային առումով ամուր ծածկույթ։ Երբ հիմքում ընկած կառուցվածքը առողջ է, և խնդիրները տեղայնացված են, վերանորոգումը թույլ է տալիս վերանորոգել հենց այն, ինչ կոտրված է, առանց վճարելու չփչացածը փոխարինելու համար։.
Այն նաև զգալիորեն պակաս խաթարող է։ Վարձակալները հաճախ կարող են մնալ զբաղեցված շենքերում փուլային վերանորոգման ընթացքում, ինչը չափազանց կարևոր է բնակելի շենքերի, հիվանդանոցների և գործող առևտրային շենքերի համար, որտեղ լրիվ վերակառուցումը պարզապես գործնական չէ։ Եվ քանի որ դուք չեք դիպչում շրջանակին, ծրագրի տևողությունը սովորաբար ավելի կարճ է՝ շաբաթներ կամ ամիսներ, քան տարվա մեծ մասը։.
Խնդրանքն այն է, որ վերափոխումը կաշխատի միայն այն դեպքում, եթե դուք իսկապես գիտեք, թե ինչ է թաքնված արդեն իսկ գոյություն ունեցող ծածկույթի հետևում։ Սա մեզ կհասցնի հաջորդ բաժնին։.
Վերակառուցման դեպքը
Երբեմն վերանորոգումը որոշում չէ՝ այն բացառվում է ձեզ համար։ Եթե ենթակառուցվածքը քայքայվել է, եթե ծածկույթի ետևում լայնածավալ ջրային վնաս կա, կամ եթե գործող համակարգում օգտագործվում են նյութեր, որոնք այժմ ամբողջությամբ արգելված են (օրինակ՝ որոշակի ACM վահանակներ), դուք վերանորոգմամբ չեք խուսափում դրանից։ Դուք վերակառուցում եք։.
Վերակառուցումը նաև ճիշտ որոշում է, երբ շենքի օգտագործումը զգալիորեն փոխվում է. օրինակ՝ գրասենյակային տարածքը բնակելիի վերածելը հաճախ նշանակում է, որ ամբողջ պատյանը պետք է տարբեր կերպ գործի (ակուստիկա, հրդեհային բաժանմունքներ, ջերմային թիրախներ), և սովորաբար ավելի շահավետ է սկսել մաքուր, քան պայքարել առկա երկրաչափության դեմ։.
Եվ կա նաև համապատասխանության փաստարկ. լրիվ վերակառուցումը ձեզ տալիս է ճակատային մաս, որը սկզբից մինչև վերջ համապատասխանում է գործող կանոնակարգերին՝ ամբողջական փաստաթղթավորմամբ, այլ ոչ թե հին ու նորի մի խառնուրդ, որը հրշեջ ինժեները պետք է հաստատի որպես «ընդունելի համակցությամբ»։
Ածխածնի հարցը, որին ոչ ոք չի ցանկանում անկեղծորեն պատասխանել
Ահա թե որտեղ է ամեն ինչ անհարմար դառնում։ Արդյունաբերությունը սիրում է ասել, որ վերանորոգումը միշտ ցածր ածխածնային ընտրություն է, քանի որ դուք նոր կառուցվածքային շրջանակ չեք արտադրում։ Դա հաճախ ճիշտ է, բայց ոչ միշտ, և դրան որպես ավետարան վերաբերվելը հանգեցնում է վատ որոշումների։.
Վատ ջերմային կատարողականությամբ կառույցը պահպանելը և պարզապես դրա վերաձևավորումը կարող է տասնամյակներ շարունակ կուտակել շահագործման ընթացքում ածխածնի կուտակում, որը կխուսափվեր պատշաճ կերպով կատարված վերակառուցումից: Անկեղծ համեմատությունը «վերականգնման մեջ մարմնավորված ածխածինն ընդդեմ վերակառուցման մեջ մարմնավորված ածխածնի» չէ, այլ ամբողջ կյանքի ընթացքում մարմնավորված գումարած շահագործման ընթացքում՝ շենքի մնացած իրատեսական կյանքի ընթացքում: Վերանորոգումը, որը ձեզ կտա ընդամենը 15 տարի, մինչև այն կրկին անհրաժեշտ լինի, ածխածնային հաղթանակ չէ: Դա ածխածնային հետաձգում է:.
Սա հենց այն վերլուծությունն է, որը բաց է թողնվում, երբ որոշումները կայացվում են ներքին զգացողության հիման վրա, այլ ոչ թե կյանքի ցիկլի պատշաճ գնահատման հիման վրա։.
Իսկ ի՞նչ կասեք արժեքի մասին (որովհետև դա է, ինչ իրականում բոլորը հարցնում են)
Վերանորոգումը սովորաբար 30-50%-ով ավելի էժան է, քան լրիվ վերակառուցումը՝ նույն հարաբերակցությամբ, բայց «սովորաբար» նախադասության մեջ շատ աշխատանք է կատարվում: Այդ թիվը ենթադրում է, որ ենթակառուցվածքը ամուր է, և շրջանակը չի ընդարձակվում, երբ դուք բացում եք իրերը: Եվ այն գրեթե միշտ ընդարձակվում է, երբ դուք բացում եք իրերը:.
Մինչև որևէ թիվ որոշելը, ներխուժող հետազոտությունները պարտադիր չեն. դրանք տարբերություն են բյուջեի սահմաններում մնացած վերանորոգման և վերակառուցման միջև, որը կես ճանապարհին վերածվում է վերակառուցման՝ վերակառուցման գներով, առանց վերակառուցման որակի փաստաթղթերի առավելությունների: Մենք տեսել ենք, թե ինչպես են նախագծերը որակվել որպես «վերականգնվող»՝ 40%-ով մեծանալով, երբ առաջին հեռացված վահանակի հետևում հայտնաբերվել է թաքնված կոռոզիա կամ անհամապատասխան մեկուսացում:.
Վերակառուցումն ավելի թանկ է նախապես, բայց ավելի կանխատեսելի է, երբ հանձնառու լինեք, քանի որ ընթացքում անհայտ բաներ չեք փորում։.
Կարգավորման վայրի քարտ. Շենքերի անվտանգության մասին օրենք և հրդեհային անվտանգություն
18 մետրից (կամ որոշ բնակելի շենքերի համար՝ 11 մետրից) բարձրությամբ շենքերի համար այս որոշումը այլևս վակուումային չի լինում: 2022 թվականի «Շենքերի անվտանգության մասին» օրենքի համաձայն՝ բարձր ռիսկայնության շենքերը գտնվում են «Շենքերի անվտանգության կարգավորող մարմնի» վերահսկողության ներքո, և ցանկացած ճակատային աշխատանք պետք է դիտարկվի տեղեկատվության «Ոսկե թելի» պահանջի համաձայն, ինչը նշանակում է, որ փաստաթղթերը, նյութերը և հրդեհային անվտանգության տվյալները պետք է լինեն հետևելի և ամբողջական, այլ ոչ թե վերականգնվեն հիշողությունից տարիներ անց:.
Սա աննկատելիորեն շատ սահմանային որոշումներ է առաջացրել վերակառուցման ուղղությամբ։ Եթե շենքի ճակատային մասի սկզբնական գրառումները թերի են, իսկ հին պահեստամասերի դեպքում դրանք սովորաբար թերի են, վերանորոգման համար համապատասխանության ապացուցումը կարող է ավելի թանկ և ժամանակատար լինել, քան առաջին օրվանից լրիվ փաստաթղթավորմամբ նոր էջ սկսելը։ Բանը նրանում չէ, որ վերանորոգման գործընթացը դառնում է անհնար, այլ նրանում, որ համապատասխանության բեռը պետք է հաշվի առնվի սկզբից, այլ ոչ թե բացահայտվի շենքի վերահսկողության փուլում։.
Այսպիսով, ինչպե՞ս եք իրականում որոշում կայացնում։
Գործնականում սա հանգում է հինգ հարցի, մոտավորապես այս հերթականությամբ
- Կառուցվածքային շրջանակը և ենթակառուցվածքը ամուր են՞ (եթե ոչ, վերակառուցեք):
- Համապատասխանո՞ւմ են արդյոք առկա նյութերը, թե՞ կարելի է դրանք համապատասխանեցնել նորմերին։ (Եթե առկա են արգելված նյութեր, վերակառուցեք դրանք։)
- Շենքի օգտագործման նպատակը զգալիորեն փոխվու՞մ է: (Եթե այո, ապա՝ նիհար վերակառուցում):
- Կարո՞ղ եք ստանալ «Ոսկե թել» ներկայացման համար ամբողջական փաստաթղթերը: (Եթե ոչ, հաշվի առեք համապատասխանությունը ապացուցելու լրացուցիչ ծախսերը):
- Ի՞նչ է իրականում ցույց տալիս ամբողջ կյանքի ընթացքում ածխածնի և արժեքի համեմատությունը՝ ոչ թե ներքին գնահատական, այլ իրական գնահատական։
Տասը հարցից ինը անգամ հինգերորդն է բաց թողնվում։ Այդպես չպետք է լինի։.
Ուր է սա ուղղվում։
Հաջորդ տասնամյակում ավելի շատ շենքեր են բախվելու այս որոշմանը, ոչ թե ավելի քիչ։ Մեծ Բրիտանիայի առկա շինությունների ֆոնդը հնանում է, արտաքին պատերի կարգավորիչ ստուգումները երբեք այսքան բարձր չեն եղել, և զուտ զրոյական ցուցանիշները սեփականատերերին դրդում են գործել՝ հետաձգելու փոխարեն։ Մենք ակնկալում ենք, որ վերանորոգումը կմնա ավելի տարածված արդյունքը պարզապես այն պատճառով, որ ճակատների մեծ մասը աղետալիորեն չի փչանում, բայց մենք նաև ակնկալում ենք, որ վերակառուցման որոշումները ավելի տարածված կդառնան թերի գրառումներ ունեցող կամ ժառանգական նյութեր չհամապատասխանող շենքերի դեպքում, քանի որ կռահելու կարգավորիչ ռիսկը այլևս արժանի չէ։.
Մեր հաճախորդներին տված անկեղծ խորհուրդն այսպիսին է. մի՛ որոշեք նախքան հարցում անցկացնելը։ Անկախ նրանից, թե ինչ բնազդով եք եկել, սովորաբար սխալվում է առնվազն 20%-ով։.
Եկեք պատասխանենք ամենատարածված հարցերից մի քանիսին
Վերանորոգումը միշտ ավելի էժան է, քան վերակառուցումը՞
Սովորաբար, բայց ոչ միշտ, և բացը արագորեն փակվում է, երբ հայտնաբերվում են թաքնված թերություններ: Նախքան բյուջեի վրա կենտրոնանալը, անցեք մանրակրկիտ հետազոտություն:.
Ինչպե՞ս իմանամ, թե արդյոք իմ շենքը «Շինարարական անվտանգության մասին» օրենքի համաձայն համարվում է «բարձր ռիսկի» ենթակա։
Ընդհանուր առմամբ, 18 մետրից բարձր կամ 7+ հարկ ունեցող բնակելի շենքեր, չնայած որոշակի տեսակի շենքերի համար կիրառվում են որոշ ավելի ցածր շեմեր: Եթե չեք վստահ, ճշտեք սա նախքան ճակատային աշխատանքների շրջանակը ուսումնասիրելը:.
Կարո՞ղ եմ շենքը վերանորոգել ACM ծածկույթով։
Ոչ բնօրինակ նյութի դեպքում. պոլիէթիլենային միջուկով ACM-ի օգտագործումը արգելված է 18 մետրից բարձր բարձրության վրա: Ճակատային մասի այդ հատվածը պետք է փոխարինվի՝ անկախ ավելի լայնածավալ վերանորոգման կամ վերակառուցման որոշումից:.
Արդյո՞ք վերանորոգումը ավելի քիչ է խանգարում զբաղեցված շենքերին, քան վերակառուցումը։
Ընդհանուր առմամբ՝ այո, հատկապես, երբ այն ճիշտ է կազմակերպված, բայց այն չի անցնում խափանումներից զերծ։ Ակնկալեք կառամատույցներ, աղմուկ և մուտքի սահմանափակումներ՝ անկախ նրանից, թե որ երթուղին եք ընտրում։.
Որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում ճակատային մասի տիպիկ վերանորոգումը՝ համեմատած վերակառուցման հետ։
Միջին հարկի շենքերի համար վերանորոգման ծրագրերը սովորաբար տևում են մի քանի ամիս. լրիվ վերակառուցումը կարող է տևել մոտ մեկ տարի, երբ ներառեք նախագծումը, գնումները և փուլային տեղադրումը։.
Արդյո՞ք վերանորոգումը իսկապես ավելի քիչ ածխածնային է, քան վերակառուցումը։
Հաճախ, բայց ոչ ավտոմատ կերպով։ Եթե պահպանված կառուցվածքը վատ ջերմային կատարողականություն ունի, ամբողջ կյանքի ընթացքում շահագործման ընթացքում ածխածինը կարող է գերազանցել մարմնավորված ածխածնի խնայողությունները։ Խնդրեք ամբողջ կյանքի ընթացքում համեմատություն, այլ ոչ թե պարզապես մարմնավորված ածխածնի ցուցանիշ։.
Ի՞նչ կպատահի, եթե սկսենք վերանորոգումը և պարզենք, որ ենթակառուցվածքն ավելի շատ է վնասված, քան սպասվում էր։
Սա բավականին տարածված երևույթ է, ուստի այն պետք է սկզբից ներառվի չնախատեսված ծախսերի մեջ՝ սովորաբար 15-20%՝ թերի գրանցումներով հին շենքերի համար։ Եթե վնասը մեծ է, նախագիծը կարող է անհրաժեշտ լինել վերակառուցման ծրագրի կեսից անցնել։.
Ո՞վ է որոշում՝ նախագիծը պետք է վերանորոգվի, թե վերակառուցվի։
Իդեալում, դա շենքի սեփականատիրոջ, ճակատային խորհրդատուի, կառուցվածքային ինժեների և՝ բարձր ռիսկայնության շենքերի դեպքում՝ շենքերի անվտանգության կարգավորողի պահանջները բավարարող ներդրման համատեղ որոշում է։ Որոշումը չպետք է կայացվի միայն արժեքի հիման վրա։.
Վերջնական միտք
Վերանորոգումն ու վերակառուցումը բանավեճ չեն, որտեղ ճիշտ կողմը կարող է լինել։ Դա որոշում է, որը պետք է կայացվի շենք առ շենք՝ հիմնվելով այն բանի վրա, թե իրականում ինչ է թաքնված առկա ծածկույթի հետևում, այլ ոչ թե այն բանի վրա, թե ինչ է խոստանում նոր ծածկույթի համակարգի գրքույկը, և ոչ թե այն բանի վրա, թե ինչն է ավելի էժան թվում առաջին իսկ օրը։ Կատարեք ճիշտ հետազոտությունը, ստացեք ամբողջ կյանքի թվերը, ապա որոշեք։.
Եթե դուք այս հարցը քննարկում եք ձեր ներկայիս նախագծում, կապվեք մեզ հետ. մենք կարող ենք ձեզ հետ շրջել շենքում և տալ ուղիղ պատասխան, նախքան դուք կընտրեք որևէ տարբերակ։.
