キャピタルゲイン税と自宅

住宅売却によるキャピタルゲイン税（CGT）の免税は、生涯を通じて多くの人々が恩恵を受ける最も価値の高い減税措置の一つです。この減税措置はよく知られており、これまで居住していた不動産の売却によるキャピタルゲインの額に関わらず、CGTが免税となります。このファクトシートでは、この減税措置の運用について解説し、減税措置が制限される可能性のある要因について考察します。.

いくつかの重要な基本ポイント

居住用として使用されている物件のみが免税の対象となります。居住経験のない投資用物件は免税の対象となりません。.

「住居」という用語には、主たる建物とは別の建物も含まれますが、これは難しい問題です。該当すると思われる場合は、お気軽にご相談ください。.

居住地として「占有」するには、ある程度の永続性が求められるため、免除の恩恵を受ける目的で、例えば 2 週間だけ物件に住むことは、おそらくうまくいかないでしょう。.

この免除には、「許可された面積までの住居を庭または敷地として占有および享受する」ための土地が含まれます。許可された面積は、不動産の敷地を含めて 0.5 ヘクタールで、昔のお金で約 1.25 エーカーに相当します。より広い庭や敷地も適格となる場合がありますが、それは不動産のサイズと特徴に適切であり、不動産の合理的な享受に必要である場合のみです。これは難しいテストになる場合があります。ある裁判では、不動産に付属する 7.5 ヘクタールの土地には免除は認められませんでした。所有者は、馬と乗馬が好きだったので、不動産を楽しむためにその土地が必要だと言いました。裁判所は、所有者の馬に対する主観的な好みは無関係であり、客観的なテストを適用して、その土地は不動産の合理的な享受に必要ではないと判断しました。.

土地を別々に販売

庭の一部を売却して、誰かに建物を建てさせたい場合、免除は適用されますか？簡単に言えば、庭の残りの部分を含めて土地を所有し続け、元の総面積が0.5ヘクタールの制限内であれば、免除が適用されます。.

総面積が 0.5 ヘクタールを超え、その一部が売却される場合、売却した部分がその不動産の適切な享受に必要であったことを証明する必要がありますが、売却するつもりがある場合、これは明らかに困難です。.

一方、家と庭の一部を売却し、その後、例えば開発のために庭の残りの部分を別々に売却する場合はどうでしょうか？その場合、売却時点でその土地はもはや主たる居住地の一部ではないため、2回目の売却では免税の恩恵を受けることができません。.

複数の住居

複数の住宅を所有することがますます一般的になっています。しかし、個人がキャピタルゲイン税の免税の恩恵を受けることができるのは、一度に1つの物件のみです。夫婦（またはシビルパートナーシップ）の場合、二人とも主要居住地は1つだけです。個人が2つ（またはそれ以上）の住宅を所有している場合、売却時にキャピタルゲイン税の免税の恩恵を受ける物件を選択することができます。なお、2015年4月以降、下記の追加制限が適用されますが、免税の恩恵を受けるために物件が英国内にある必要はありません。また、外国税の影響も考慮に入れる必要があります。.

通常、選択は居住地数の変更から 2 年以内に行う必要があり、選択しなかった場合の潜在的な結果は次のケース スタディに示されています。.

さらに、このケーススタディは、かつて主たる居住地であった不動産の所有期間の最後の9ヶ月間についてキャピタルゲイン税（CGT）の免税を認めるという有利な規定を実証しています。不動産の所有者が長期介護を受けている、または障害者であり、必要な条件を満たしている場合、所有期間の最後の36ヶ月間についてキャピタルゲイン税（CGT）の免税の恩恵を受けることができます。.

あなたの財産に対して PRR 控除を請求できますか?

次のいずれかに該当しない限り、個人の居住地は課税年度の私邸控除 (PRR) の対象とならない場合があります。

• 譲渡を行った者がその課税年度においてその財産と同一の国に居住していた場合、または
• その人物はその物件で少なくとも 90 夜を過ごした。.

この規則は、英国居住者が他国の居住地を処分する場合と、非居住者が英国の居住地を処分する場合の両方に適用されます。.

新しい報告および支払い要件

2020年4月6日以降、住宅不動産の譲渡によりキャピタルゲイン税（CGT）の課税対象となる方は、売却完了後60日以内にHMRC（英国歳入関税庁）に新たなオンライン申告書を提出し、納税額を前払いする必要があることにご注意ください。譲渡益がPRR（確定申告書）の対象となる場合は、これらの要件は適用されません。.

ビジネス用途

最近、在宅勤務をする人が増えています。在宅勤務は、セール中のキャピタルゲイン税の免税に影響するのでしょうか？答えは簡単です。影響する可能性があります！

より分かりやすい基本的なルールは、自宅の一部が事業目的にのみ使用されている場合、免税は認められないということです。もちろん、多くの場合、事業目的が専用ではない場合もあり、例えばオフィスが来客用の寝室を兼ねている場合などは問題ありません。.

事業専用用途の場合、売却益の一部は免税ではなく課税対象となります。ただし、事業用地を一部含む別の不動産を取得する予定がある場合、売却益のうち事業用部分は、新規不動産の取得価格に充当することで繰り延べることができます。.

住宅賃貸

2020年4月6日以前は、賃貸控除制度により、所有期間中のある時点で主たる居住地であった、または以前に主たる居住地であった物件の一部または全部を賃貸する人に、最大4万ポンド（共同所有の夫婦の場合は8万ポンド）の控除が認められていました。しかし、改正された規則では、賃貸控除は、所有者と借主が賃貸期間を通じて共同で居住する場合にのみ適用されます。.

不在期間

英国内または海外で就労するために居住地を離れる必要がある場合など、一定期間の居住地からの不在もキャピタルゲイン税の減免の対象となる場合があります。減免の対象となるかどうかは、状況と不在期間の長さによって異なります。ご興味のある方は、お気軽にご相談ください。お客様の状況に応じたルールをご案内いたします。.

信託

この免税は、不動産が受託者によって所有され、受益者の 1 人が主な居住地として居住している場合にも適用されます。.

2003年12月までは、キャピタルゲイン税の主たる居住地控除の対象外である所有物件を、例えば成人した子供のために信託に移管することが可能でした。贈与税の控除規定を利用して、譲渡益の繰り延べを行うことができました。その後、子供の一人がその物件を主たる居住地として居住し、売却時には譲渡益の全額が免税の対象となります。.

HMRC は、この手法が CGT を回避するための手段として使用されていると判断し、このような状況で贈与控除と主要居住地免税を組み合わせる可能性をブロックしました。.

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