不動産投資は、これまでも、そしてこれからも、多くの人々にとって人気の投資形態であり続けます。不動産投資は、次のような方法と考えられています。
- 最終的な売却時に比較的安全なキャピタルゲインを得ることができる
- 所有期間を通じて収益を得ることができる
- 住宅ローン融資は、返済条件としては不動産の最終的な売却の担保によって、利息条件としては賃貸収入によって賄われます。.
もちろん、資本と利益の純収益は様々な要因に左右されます。しかし、投資が商業的に合理的であると思われる場合、どのような税務上の要素を考慮すべきでしょうか？
このファクトシートは、英国在住の不動産所有者に関連してのみ考慮される必要があります。.
誰が、あるいは何がその不動産を購入すべきでしょうか?
不動産を購入するかどうかの最初の決定を下す必要があります。
- 個人として
- 共同所有者として、またはパートナーシップ（多くの場合、配偶者との）を通じて
- 会社経由で。.
個人所有と法人所有では、税務上の効果に大きな違いがあります。最適な手段の選択は、いくつかの要素によって決まります。具体的には、以下のような要素が挙げられます。
- すでに会社を所有している場合
- 会社からの予想される図面
- 将来的にさらに不動産に投資する予定があるかどうか
個々の物件を分割して売却する予定か
- 将来のポートフォリオとして
- 不動産の初期購入資金を主に自己資金で賄う場合。.
不動産の最初の購入
SDLTは、イングランドおよび北アイルランドの不動産購入者が支払う税金です。土地建物取引税はスコットランドで、土地取引税はウェールズで支払う税金です。税率は不動産の価値と、住宅用か非住宅用かによって異なります。.
企業による購入
50万ポンドを超える高価な住宅物件を「非自然人」（一般的には法人）が購入する場合、包括住宅に対する年次税（ATED）が課税される可能性があります。ATEDは、法人（企業など）を通じて住宅物件を購入・保有する人が納税義務を負います。さらに、購入には15%の特別税率が適用されます。.
SDLT の高額税率と ATED 課税には免除があり、特に不動産会社が住宅物件を第三者に貸し出す場合には免除されます。.
継続レンタル
賃貸収入
個人所有物件の場合、純賃貸収入は個人の限界税率で課税されます。共有物件の賃貸収入の分割には特別な規定が適用されますので、詳しくは弊社までお問い合わせください。.
一方、法人の純賃貸収入は法人税率で課税されます。この税率は、賃貸料やその他の収入源の額によっては個人の所得税率よりも低くなる場合があります。ただし、法人から収益の一部を引き出す場合は、追加の税金が課されることがよくあります。.
したがって、所得にかかる総税額は、どれだけの所得を引き出したいか、そしてその所得をどのように引き出したいか（例えば、給与、配当、年金拠出金など）によって部分的に左右されます。利益が会社に留保される場合、所得税が適用される場合よりも所得税の負担が少なくなる可能性があります。つまり、将来的に不動産を購入するための資金が増えるということです。.
財務コスト
個人が保有する居住用不動産の金融費用に対する税控除は、基礎税率の所得税軽減として 20% に制限されます。.
この制限は、非居住用不動産の所有者や、居住用または非居住用の不動産に投資する企業には適用されません。.
商業用不動産を自社の有限会社に貸し出す
新しいオフィスやその他の建物を個人で購入し、その建物の使用料を会社に請求することは、所得税の観点から、次のような理由から税効率が良い場合があります。
- 会社から受け取る賃貸料は国民保険なしで金額を引き出すことができます
- 会社は賃料について法人税控除を請求できる。
- 現在、財務費用は賃貸収入から控除可能です。.
ただし、会社から賃料が支払われる場合、将来の不動産処分時に事業資産処分控除を利用できるかどうかに影響する可能性があります (以下を参照)。.
廃棄
資産の譲渡によるキャピタルゲインは、通常、譲渡益から資産の取得価額を控除し、さらに年間の免税額を差し引いて計算されます。キャピタルゲインは個人の所得の最高額とみなされ、通常は18%または24%、あるいはその両方の税率が適用されます。これらの税率は、不動産が居住用か非居住用かに関わらず適用されます（以前は、非居住用不動産、すなわち商業用不動産の譲渡には異なる税率が適用されていました）。.
企業のキャピタルゲインには、その企業に適用される法人税率、つまり 19% または 25% が適用されます。.
事業資産処分控除（BADR）
BADR は貿易事業の処分に利用可能であり、したがって投資活動とみなされるため、個人が保有する資産には通常適用されません。.
ただし、個人が事業用不動産を所有し、その不動産が事業譲渡の一環として処分される場合、当該個人は「関連処分」として当該不動産の処分に対してBADR税率（2025/26年度は14%、2026/27年度は18%に増額）の恩恵を受けることができます。ただし、会社が当該不動産の賃料を支払っている場合、この控除は限定的となります。個人に市場価格相当の賃料が支払われている場合、BADRは適用されません。.
投資用不動産を商事会社に組み入れる場合も注意が必要です。投資用不動産を商事会社に組み入れると、その会社の株式がBADRの対象外となる可能性があります。既存の会社の商取引上の地位を守るために、不動産を保有する別の会社を設立することを検討する必要があります。.
不動産投資会社の処分
株式の利益に対してはキャピタルゲイン税が課せられます。.
株式の処分は、不動産を直接購入するよりも、不動産購入者にとって魅力的かもしれません。不動産購入時に支払う印紙税が 0.5% のみで、不動産購入時に支払う印紙税が高額になる可能性があるからです。.
