Модернизация или перестройка?
Реальная цена решения о том, что делать со стареющим фасадом
Давайте будем честны – никто не хочет вести этот разговор, пока в этом нет крайней необходимости.
Фасад здания начинает незаметно разрушаться. Сначала портятся несколько герметизирующих швов. Затем деформируется одна из панелей. Потом кто-то замечает, что коэффициент теплопередачи (U-значения) не соответствуют прежним показателям, и счет за отопление доказывает всю проблему. В какой-то момент клиент обращается к нам с вопросом, который решает все дальнейшие действия: модернизировать ли фасад или демонтировать его и начать заново?
Универсального ответа нет. Любой, кто говорит, что модернизация всегда дешевле или перестройка всегда лучше с точки зрения производительности, скорее продает вам что-то, чем дает совет. Честный ответ таков: все зависит от здания, бюджета, действующих норм и правил, а также от того, насколько вы готовы рисковать. Давайте разберемся по порядку.
Итак, между чем же мы на самом деле выбираем?
Модернизация подразумевает сохранение существующей конструкции и несущих элементов, а также модернизацию проблемных мест – облицовку (или замену) существующего фасада, замену стеклопакетов, утепление, устранение тепловых мостиков и приведение огнестойкости в соответствие с современными стандартами. Перестройка подразумевает демонтаж фасада до несущего каркаса, а иногда и до более крупных конструкций, и возведение ограждающих конструкций с нуля.
👉 Модернизация выполняется быстрее, как правило, обходится дешевле на начальном этапе и позволяет сохранить частичную работоспособность здания во время проведения работ.
👉 Компания Rebuild предоставляет вам возможность начать с чистого листа – никаких старых дефектов, никаких догадок о том, что скрывается за существующими панелями, и полное соответствие действующим строительным нормам с первого дня.
Ни один из вариантов не является автоматически «правильным». Решение принимает само здание.
Аргументы в пользу модернизации
Большинство фасадов выходят из строя не сразу. Проблемы возникают по конкретным, легко определяемым причинам – проникновение воды в нескольких местах соединения, ухудшение теплоизоляции в отдельных зонах, облицовка, которая больше не соответствует стандартам, но в остальном структурно цела. Когда несущая конструкция цела, а проблемы локализованы, модернизация позволяет устранить именно то, что сломано, без необходимости замены поврежденных элементов.
Кроме того, это значительно менее травматично. Арендаторы часто могут оставаться в занятых зданиях во время поэтапной реконструкции, что чрезвычайно важно для жилых домов, больниц и действующих коммерческих зданий, где полная перестройка просто нецелесообразна. А поскольку каркас не затрагивается, сроки выполнения работ обычно короче — недели или месяцы, а не большая часть года.
Подвох в том, что модернизация работает только в том случае, если вы действительно знаете, что скрывается за существующим внешним видом. Что подводит нас к следующему разделу.
Аргументы в пользу восстановления
Иногда модернизация — это не решение, а исключение из правил. Если несущая конструкция подверглась коррозии, если за облицовкой имеются обширные повреждения от воды или если в существующей системе используются материалы, которые теперь полностью запрещены (например, некоторые панели из композитных алюминиевых панелей), то модернизация не решит проблему. Вам придётся строить заново.
Перестройка также является правильным решением, когда назначение здания существенно меняется – например, преобразование офисных помещений в жилые часто означает, что вся ограждающая конструкция должна соответствовать другим требованиям (акустика, противопожарная защита, тепловые параметры), и обычно экономически выгоднее начать с нуля, чем бороться с существующей геометрией.
Есть и аргумент в пользу соответствия нормам: полная реконструкция позволяет получить фасад, полностью соответствующий действующим нормам, с полной документацией, в отличие от лоскутного одеяла из старого и нового, которое пожарный инженер должен признать «приемлемым в сочетании»
Углеродный вопрос, на который никто, честно говоря, не хочет отвечать
Вот тут-то и начинаются сложности. В отрасли любят утверждать, что модернизация всегда является более экологичным вариантом, потому что не нужно изготавливать новый несущий каркас. Часто это правда, но не всегда, и принятие этого за истину в последней инстанции приводит к неправильным решениям.
Сохранение конструкции с плохими теплоизоляционными характеристиками и простое обновление внешней обшивки может привести к накоплению выбросов углекислого газа в течение десятилетий эксплуатации, чего можно было бы избежать при правильной реконструкции. Честное сравнение заключается не в «связанных с модернизацией выбросов углекислого газа при реконструкции», а в общем объеме выбросов углекислого газа за весь жизненный цикл здания, включая связанные с конструкцией и эксплуатационные расходы, за весь оставшийся срок его службы. Модернизация, которая позволяет продлить срок службы здания всего на 15 лет, не является углеродной победой. Это отсрочка выбросов углекислого газа.
Именно такой анализ обычно пропускают, когда решения принимаются на основе интуиции, а не с учетом надлежащей оценки жизненного цикла.
А как насчет стоимости? (Потому что именно об этом спрашивают все)
Модернизация обычно на 30–50% дешевле, чем полная перестройка, при сопоставимых условиях – но слово «обычно» здесь играет большую роль. Эта цифра предполагает, что несущая конструкция прочна и объем работ не увеличивается после вскрытия. А он почти всегда увеличивается после вскрытия.
Тщательные обследования перед утверждением стоимости — это не просто желательная мера, а разница между модернизацией, которая укладывается в бюджет, и проектом, который в середине работ превращается в реконструкцию по ценам, сопоставимым с реконструкцией, без качественной документации. Мы видели проекты, которые начинались как «обновление облицовки», и их стоимость разрасталась на 40% после обнаружения скрытой коррозии или некачественной изоляции за первой демонтированной панелью.
Перестройка обходится дороже на начальном этапе, но становится более предсказуемой после принятия решения, поскольку вам не приходится сталкиваться с неизвестными факторами по ходу дела.
Непредсказуемый фактор в регулировании: Закон о безопасности зданий и пожарная безопасность
Для зданий высотой более 18 метров (или 11 метров для некоторых жилых зданий) это решение больше не принимается в вакууме. В соответствии с Законом о безопасности зданий 2022 года, здания повышенного риска подпадают под надзор Управления по безопасности зданий, и любые работы по фасаду должны рассматриваться с учетом «золотой нити» требований к информации – это означает, что документация, материалы и данные о пожарной безопасности должны быть отслеживаемыми и полными, а не воссозданными по памяти спустя годы.
Это незаметно склонило многие спорные решения в сторону перестройки. Если оригинальная документация по фасаду здания неполная — а в случае со старыми зданиями это обычно так — подтверждение соответствия требованиям для модернизации может стать более дорогостоящим и трудоемким процессом, чем создание полной документации с нуля. Дело не в том, что модернизация становится невозможной; дело в том, что бремя соблюдения требований необходимо учитывать с самого начала, а не выявлять на этапе строительного надзора.
Итак, как же на самом деле принять решение?
На практике это сводится к пяти вопросам, примерно в таком порядке:
- Надежны ли несущий каркас и несущая конструкция? (Если нет, перестройте.)
- Соответствуют ли имеющиеся материалы требованиям, или их можно привести в соответствие? (Если присутствуют запрещенные материалы, следует провести реконструкцию.)
- Значительно ли меняется назначение здания? (Если да, то выполните бережливую реконструкцию.)
- Можно ли получить полный комплект документов для подачи заявки по программе Golden Thread? (Если нет, учтите дополнительные расходы на подтверждение соответствия требованиям.)
- Что на самом деле показывает корректное сравнение выбросов углерода и затрат за весь жизненный цикл – не приблизительную оценку, а реальную?
В девяти случаях из десяти пропускают пятый вопрос. Так быть не должно.
Куда это всё ведёт?
В течение следующего десятилетия с таким решением столкнется больше зданий, а не меньше. Существующий строительный фонд Великобритании стареет, нормативный контроль за внешними стенами никогда не был таким высоким, а цели по достижению нулевого уровня выбросов заставляют владельцев действовать, а не откладывать это на потом. Мы ожидаем, что модернизация останется более распространенным вариантом просто потому, что большинство фасадов не разрушаются катастрофически, — но мы также ожидаем, что решения о перестройке станут более распространенными для зданий с неполной документацией или не соответствующими требованиям материалами, поскольку риск, связанный с гаданием на кофейной гуще, больше не стоит того.
Наш честный совет клиентам таков: не принимайте решение, не проведя обследование. Ваши первоначальные предположения, как правило, ошибочны как минимум на 20%.
Давайте ответим на некоторые из наиболее распространенных вопросов
Всегда ли модернизация обходится дешевле, чем перестройка?
Обычно, но не всегда, – и разрыв быстро сокращается, как только обнаруживаются скрытые дефекты. Закажите тщательное обследование, прежде чем выделять бюджет.
Как мне узнать, относится ли мое здание к категории «повышенного риска» согласно Закону о безопасности зданий?
В целом, это жилые здания высотой более 18 метров или 7 и более этажей, хотя для некоторых типов зданий действуют более низкие пороговые значения. Если вы не уверены, уточните это перед началом любых работ по фасаду.
Можно ли модернизировать здание с использованием облицовочных материалов из композитных алюминиевых панелей (ACM)?
Не с оригинальным материалом – использование композитных панелей с полиэтиленовым сердечником запрещено на высоте более 18 метров. Этот участок фасада необходимо заменить независимо от общего решения о реконструкции или перестройке.
Менее ли сильно модернизация нарушает целостность эксплуатируемых зданий, чем их перестройка?
В целом, да, особенно при правильном поэтапном выполнении работ, но это не обойдется без неудобств. Независимо от выбранного маршрута, ожидайте строительных лесов, шума и ограничений доступа.
Сколько времени обычно занимает модернизация фасада по сравнению с его полной реконструкцией?
Программы модернизации обычно занимают несколько месяцев для зданий средней этажности; полная реконструкция может занять большую часть года, если учесть проектирование, закупку материалов и поэтапный монтаж.
Действительно ли модернизация обходится дешевле, чем перестройка?
Часто, но не автоматически. Если сохраняемая конструкция имеет плохие теплоизоляционные характеристики, выбросы углекислого газа за весь срок эксплуатации могут перевесить экономию на выбросах углекислого газа, связанных с возведением здания. Запрашивайте сравнение за весь срок эксплуатации, а не только показатель выбросов углекислого газа, связанных с возведением здания.
Что произойдет, если мы начнем модернизацию и обнаружим, что несущая конструкция повреждена сильнее, чем ожидалось?
Это достаточно распространенное явление, поэтому его следует заложить в бюджет с самого начала – обычно 15–20% для старых зданий с неполной документацией. Если повреждения значительны, проект может потребовать перехода к реконструкции в середине срока его выполнения.
Кто принимает решение о том, следует ли проводить модернизацию или реконструкцию проекта?
В идеале это должно быть совместное решение владельца здания, консультанта по фасадам, инженера-конструктора и – для зданий повышенного риска – с учетом требований Управления по безопасности зданий. Решение не должно приниматься исключительно на основе стоимости.
Заключительная мысль
Вопрос о том, что лучше – модернизация или перестройка, – это не спор о том, кто прав. Это решение нужно принимать для каждого здания индивидуально, исходя из того, что находится за существующей облицовкой, а не из того, что обещает рекламный буклет новой системы облицовки, и не из того, что кажется дешевле в первый день. Проведите качественное обследование, получите данные о сроке службы здания, а затем принимайте решение.
Если вы рассматриваете этот вариант в рамках текущего проекта, свяжитесь с нами – мы можем осмотреть здание вместе с вами и дать вам прямой ответ, прежде чем вы примете какое-либо решение.
