Налог на прирост капитала и семейное жилье
При продаже семейного дома существует ценная налоговая льгота, но в определенных ситуациях для ее получения требуется тщательное планирование.
Освобождение от налога на прирост капитала (НДК) для прибыли, полученной от продажи вашего дома, является одной из наиболее ценных льгот, которой многие люди пользуются в течение своей жизни. Эта льгота хорошо известна: освобождение от НДС независимо от размера прироста капитала от продажи любой недвижимости, которая являлась вашим основным местом жительства. В этом информационном материале мы рассмотрим действие этой льготы и факторы, которые могут привести к ее ограничению.
Несколько важных основных моментов
На льготу может претендовать только недвижимость, используемая в качестве жилого помещения. Инвестиционная недвижимость, в которой вы никогда не проживали, не подпадает под действие льготы.
Термин «жилое помещение» может включать в себя и хозяйственные постройки, отделенные от основного здания, но это сложная область. Пожалуйста, свяжитесь с нами, если это может быть актуально для вас.
Для того чтобы недвижимость считалась местом жительства, требуется определенная степень стабильности, поэтому проживание в ней, скажем, всего две недели с целью получения налоговой льготы вряд ли будет целесообразным.
Исключение распространяется на землю, предназначенную для «проживания и пользования вместе с жилым домом в качестве сада или прилегающей территории в пределах разрешенной площади». Разрешенная площадь составляет полгектара, включая участок, на котором расположен дом, что в пересчете на старые деньги составляет около 1,25 акра! Более крупные сады и участки могут соответствовать критериям, но только если они соответствуют размеру и характеру недвижимости и необходимы для разумного пользования ею. Это может быть сложным критерием. В одном из судебных дел исключение не было предоставлено в отношении земли площадью 7,5 гектаров, примыкающей к дому. Владелец заявил, что ему нужна эта земля для пользования недвижимостью, поскольку он увлекается лошадьми и верховой ездой. Суд постановил, что субъективная любовь владельца к лошадям не имеет значения, и, применив объективный критерий, признал, что земля не нужна для разумного пользования недвижимостью.
Продажа земельных участков по отдельности
Что, если вы захотите продать часть своего сада, чтобы кто-то другой мог на нем построить дом? Будет ли действовать льгота? Проще говоря, будет, если вы продолжаете владеть недвижимостью вместе с остальной частью сада, и общая первоначальная площадь не превышает половины гектара.
Если общая площадь превышает полгектара и часть из них продана, вам придется доказать, что проданная часть была необходима для разумного пользования имуществом, а это, очевидно, может быть сложно, если вы были готовы продать эту часть.
А что, если, с другой стороны, вы продадите свой дом и часть сада, а затем позже продадите остальную часть сада отдельно, скажем, под застройку? Тогда вы не получите льготу по освобождению от налога при второй продаже, поскольку на момент продажи земля уже не является частью вашего основного места жительства.
Более одного жилого дома
Всё чаще люди владеют более чем одним жилым помещением. Однако физическое лицо может воспользоваться освобождением от налога на прирост капитала только в отношении одного объекта недвижимости одновременно. В случае супружеской пары (или гражданского партнерства) может быть только одно основное место жительства для обоих супругов. Если у человека два (или более) жилых помещения, он может выбрать, какое из них будет пользоваться освобождением от налога на прирост капитала при продаже. Следует отметить, что недвижимость не обязательно должна находиться в Великобритании, чтобы воспользоваться этим правом, хотя с апреля 2015 года действуют дополнительные ограничения, подробно описанные ниже. Также могут потребоваться дополнительные налоговые последствия за рубежом.
Выборы, как правило, должны быть проведены в течение двух лет после изменения количества мест жительства, а потенциальные последствия несоблюдения этого требования показаны в приведенном ниже примере.
Кроме того, в данном примере демонстрируется выгодное правило, позволяющее освободить от налога на прирост капитала за последние девять месяцев владения недвижимостью, которая когда-то являлась основным местом жительства. Если владелец недвижимости находится в учреждении длительного ухода или является инвалидом и соответствует необходимым условиям, он получает право на освобождение от налога на прирост капитала за последние 36 месяцев владения.
Пример из практики
Уэйн, являющийся налогоплательщиком с дополнительной ставкой налога, приобрел дом в 2009 году, в котором проживал постоянно. В 2013 году он купил второй дом и делил свое время между двумя объектами недвижимости.
- Любой из этих объектов недвижимости может претендовать на освобождение от налога, поскольку Уэйн проводит время в каждом из них, то есть оба считаются «местами проживания».
- Выбрать, какой объект недвижимости получит выгоду, не всегда легко, поскольку это зависит от того, какой из них с большей вероятностью будет продан и какой, скорее всего, принесет значительную прибыль. Возможно, потребуется гадание на хрустальном шаре!
- Выбор недвижимости необходимо оформить, обратившись в налоговую службу (HMRC) в течение двух лет с момента приобретения второго жилья. Пропуск этого срока означает, что при любой будущей продаже HMRC будет определять, какая недвижимость фактически являлась основным местом жительства.
Уэйн решает, что второй дом будет рассматриваться как его основное место жительства для целей налога на прирост капитала. В июне 2024 года он продает оба объекта недвижимости, получив прибыль, скажем, в размере 100 000 фунтов стерлингов от продажи первого объекта и 150 000 фунтов стерлингов от продажи второго.
Прибыль от продажи второй недвижимости освобождается от налога на прирост капитала в связи с сделанным выбором.
Часть прибыли от продажи первого объекта недвижимости освобождается от налогообложения, а именно:
- четыре года до приобретения второго объекта недвижимости (когда первый объект был единственным местом жительства); и
- Учитываются последние девять месяцев владения, при условии, что недвижимость в какой-то момент являлась основным местом жительства.
Общая прибыль от продажи первого объекта недвижимости будет распределена во времени между периодом, освобожденным от налогообложения, и периодом, остающимся облагаемым налогом.
Можно ли претендовать на налоговую льготу PRR в отношении вашей недвижимости?
Жилье человека может не подпадать под действие льготы по налогу на частное жилье (Private Residence relief, PRR) за налоговый год, если не выполнено одно из следующих условий:
- Лицо, осуществляющее отчуждение, проживало в той же стране, что и имущество, в течение данного налогового года; или
- Этот человек провел в этом доме не менее 90 ночей.
Эти правила распространяются как на резидентов Великобритании, продающих жилье в другой стране, так и на нерезидентов, продающих жилье в Великобритании.
Новые требования к отчетности и платежам
Важно отметить, что с 6 апреля 2020 года лица, обязанные уплачивать налог на прирост капитала при продаже жилой недвижимости, должны отправить в HMRC новую отдельную онлайн-декларацию и произвести авансовый платеж по причитающемуся налогу в течение 60 дней с момента завершения продажи. Эти требования не применяются, если прирост капитала покрывается за счет PRR (Personal Resources Resources).
Использование в деловых целях
В наши дни все больше людей работают из дома. Влияет ли работа из дома на освобождение от налога на прирост капитала при продаже товаров? Ответ прост – вполне возможно!
Более полезным будет основное правило: в освобождении от налогов будет отказано в той мере, в какой часть вашего дома используется исключительно в коммерческих целях. Конечно, во многих случаях коммерческое использование не является исключительным, например, ваш офис может использоваться как гостевая спальня, и в этом случае проблем не возникает.
В случае исключительного использования недвижимости в коммерческих целях, часть прибыли от продажи будет облагаться налогом, а не освобождаться от него. Однако вполне возможно, что вы планируете приобрести дополнительную недвижимость, также частично используемую в коммерческих целях, в этом случае часть прибыли, относящаяся к использованию недвижимости в коммерческих целях, может быть отложена путем «переноса» прибыли на стоимость новой недвижимости.
Аренда жилой недвижимости
До 6 апреля 2020 года льгота по сдаче в аренду предоставляла до 40 000 фунтов стерлингов (80 000 фунтов стерлингов для пары, совместно владеющей недвижимостью) лицу, сдающему в аренду часть или всю недвижимость, которая являлась его основным местом жительства или ранее являлась его основным местом жительства в течение периода владения. Однако согласно пересмотренным правилам, льгота по сдаче в аренду доступна только в том случае, если собственник и арендатор проживают вместе в течение всего периода аренды.
Периоды отсутствия
Некоторые другие периоды отсутствия по месту жительства также могут подлежать освобождению от налога на прирост капитала, например, если вам необходимо покинуть свою недвижимость для работы в другом месте в Великобритании или за границей. Возможность получения льготы зависит от ваших обстоятельств и продолжительности периода отсутствия. Пожалуйста, свяжитесь с нами, если это актуально для вас. Мы будем рады разъяснить правила, применимые к вашей конкретной ситуации.
Трасты
Данная льгота также предоставляется в случаях, когда недвижимость принадлежит доверительным управляющим и используется одним из бенефициаров в качестве основного места жительства.
До декабря 2003 года существовала возможность передать принадлежащую вам недвижимость, которая не подлежала освобождению от налога на прирост капитала при продаже основного места жительства, в траст, например, в пользу ваших совершеннолетних детей. Любой прирост капитала можно было отложить, используя положения о льготах по дарению. Один из ваших детей мог затем проживать в этой недвижимости в качестве своего основного места жительства, и при продаже льгота покрывала бы весь прирост капитала.
Налоговая служба Великобритании (HMRC) решила, что этот метод используется как механизм для уклонения от налога на прирост капитала, и поэтому заблокировала возможность объединения льготы по дарению с льготой по налогу на основное место жительства в данных обстоятельствах.
Свяжитесь с нами , чтобы узнать больше о налоге на прирост капитала и о семейном жилье.
