Инвестиции в недвижимость были и остаются популярным видом инвестиций для многих людей. Они рассматриваются как способ:
- Относительно гарантированный прирост капитала может быть получен при последующей продаже
- Доход от инвестиций может поступать на протяжении всего периода владения
- Ипотечное кредитование обеспечивается в части погашения кредита залогом в виде последующей продажи недвижимости, а в части начисления процентов — доходом от аренды.
Конечно, чистая прибыль от капитала и дохода будет зависеть от множества факторов. Но исходя из того, что инвестиции кажутся коммерчески целесообразными, какие налоговые факторы следует учитывать?
Данная информационная брошюра предназначена только для лиц, являющихся собственниками недвижимости, проживающими в Великобритании.
Кому или чему следует приобрести эту недвижимость?
Необходимо принять предварительное решение о целесообразности покупки данной недвижимости:
- как личность
- в качестве совладельца или через партнерство (часто с супругом/супругой)
- через компанию.
Налоговые последствия владения имуществом физическими лицами или компаниями существенно различаются. Выбор оптимального варианта будет зависеть от ряда факторов, в том числе:
- если у вас уже есть компания
- ожидаемые чертежи от компании
- планируете ли вы инвестировать в дополнительную недвижимость в будущем?
независимо от того, планируете ли вы продавать отдельные объекты недвижимости по частям или нет
- в качестве портфеля в будущем
- если вы в основном финансируете первоначальную покупку недвижимости за счет собственного капитала.
Первоначальная покупка недвижимости
В Англии и Северной Ирландии покупатель недвижимости обязан уплатить гербовый сбор. В Шотландии уплачивается налог на сделки с землей и зданиями, а в Уэльсе — налог на сделки с землей. Ставки зависят от стоимости недвижимости и от того, является ли она жилой или нежилой.
Покупка компанией
В случае приобретения дорогостоящей жилой недвижимости стоимостью более 500 000 фунтов стерлингов юридическим лицом, как правило, компанией, может взиматься налог – ежегодный налог на жилую недвижимость, находящуюся в корпоративной собственности (ATED). ATED уплачивается лицами, приобретающими и владеющими жилой недвижимостью через корпоративные структуры, такие как компании. Кроме того, к покупке применяется более высокая ставка гербового сбора в размере 15%.
Существуют исключения из повышенной ставки гербового сбора и сбора ATED; в частности, это касается компаний, занимающихся сдачей жилой недвижимости в аренду третьим лицам.
Постоянная аренда
Доход от сдачи в аренду
В случае с недвижимостью, находящейся в вашей личной собственности, чистый доход от аренды будет облагаться налогом по вашей предельной ставке налога. Для совместной собственности на недвижимость действуют особые правила, и мы можем помочь вам разобраться в них подробнее.
В отличие от этого, чистый доход от аренды компании облагается налогом по ставке корпоративного налога, которая может быть ниже ставки подоходного налога для физического лица в зависимости от суммы арендной платы и других источников дохода. Однако часто возникает дополнительный налоговый сбор, если вы захотите вывести часть выручки из компании.
Таким образом, общая сумма налоговых поступлений от дохода будет частично зависеть от того, какую часть дохода вы хотите извлечь и как этот доход будет извлечен (например, заработная плата, дивиденды, пенсионные отчисления и т. д.). Если прибыль остается у компании, то налогооблагаемый доход может быть меньше, чем при применении подоходного налога. Это означает, что в будущем останется больше средств для покупки дополнительной недвижимости.
Финансовые затраты
Налоговые льготы на финансовые затраты по жилой недвижимости, принадлежащей физическому лицу, ограничены 20% в качестве снижения базовой ставки подоходного налога.
Данное ограничение не распространяется на владельцев нежилых помещений, а также на компании, инвестирующие в жилую или нежилую недвижимость.
Сдача коммерческой недвижимости в аренду вашей собственной компании с ограниченной ответственностью
Приобретение новых офисных или других зданий и взимание арендной платы за их использование с вашей компании может быть выгодно с точки зрения подоходного налога, поскольку:
- Арендная плата, которую вы получаете от компании, позволяет извлекать суммы без уплаты взносов в национальное страхование
- Компания сможет претендовать на налоговый вычет по корпоративному налогу за арендную плату
- В настоящее время финансовые затраты вычитаются из дохода от аренды.
Однако, поскольку арендная плата выплачивается компанией, это может повлиять на возможность получения льготы по реализации бизнес-активов при будущей продаже недвижимости (см. ниже).
Утилизация
Прирост капитала при продаже актива обычно рассчитывается путем вычета стоимости актива из выручки от продажи и уменьшения полученной суммы на сумму ежегодного необлагаемого минимума. Прирост рассматривается как верхняя граница дохода физического лица и, как правило, облагается налогом по ставкам 18% и 24% или их комбинации. Эти ставки применяются независимо от того, является ли недвижимость жилой или нежилой (ранее к нежилой недвижимости, то есть к коммерческой недвижимости, применялись разные ставки).
Налог на прирост капитала для компаний будет облагаться ставкой корпоративного налога, применимой к данной компании, а именно 19% или 25%.
Льгота по реализации бизнес-активов (BADR)
BADR применяется к продаже торговых предприятий и, следовательно, обычно не распространяется на имущество, принадлежащее физическому лицу, поскольку это будет считаться инвестиционной деятельностью.
Однако, если физическое лицо владеет коммерческой недвижимостью, используемой его торговой деятельностью, и эта недвижимость продается в рамках продажи бизнеса, то физическое лицо может воспользоваться ставками BADR (14% на 2025/26 год с повышением до 18% на 2026/27 год) при продаже недвижимости в качестве «сопутствующей продажи». Льгота ограничена, если компания выплачивает арендную плату за недвижимость; BADR не предоставляется, если арендная плата по рыночной стоимости была выплачена физическому лицу.
Следует также проявлять осторожность при включении инвестиционной недвижимости в вашу торговую компанию, поскольку это может привести к тому, что ваша доля в этой компании не будет соответствовать условиям программы BADR. Вам следует рассмотреть вопрос о создании другой компании для владения недвижимостью, чтобы защитить торговый статус существующей компании.
Продажа компании, занимающейся инвестициями в недвижимость
Налог на прирост капитала будет подлежать уплате с прибыли от продажи акций.
Продажа акций может быть более привлекательной для покупателя недвижимости, чем прямая покупка, поскольку ему придется заплатить только 0,5% гербового сбора, в отличие от потенциально более высоких сумм налога на передачу земли (SDLT) при покупке недвижимости.
