房地产投资一直以来都是许多人喜爱的投资方式。它被视为一种实现财富自由的途径：
- 最终出售时可以获得相对稳定的资本收益。
- 持有期间均可产生收益回报。
- 抵押贷款的偿还以房产最终出售所得作为担保，利息则以租金收入作为担保。.
当然，资本和收入的净回报取决于诸多因素。但假设这项投资在商业上可行，那么您应该考虑哪些税务因素呢？
本情况说明书仅适用于英国居民房主。.
谁或什么机构应该购买这处房产？
首先需要决定是否购买该房产：
- 作为个人
- 作为共同所有人或通过合伙关系（通常与配偶）
- 通过一家公司。.
个人和公司持有股份在税务影响方面存在显著差异。选择最佳持有方式取决于多种因素，其中包括：
- 如果你已经拥有一家公司
- 公司预期图纸
- 您是否计划未来投资更多房产
无论您是打算零散出售单个房产，还是
- 作为未来的投资组合
- 如果您主要使用自有资金来支付房产的初始购买费用。.
房产的初始购买
在英格兰和北爱尔兰，房产购买者需缴纳印花税（SDLT）。在苏格兰，需缴纳土地及建筑物交易税；在威尔士，需缴纳土地交易税。税率取决于房产价值以及其用途（住宅或非住宅）。.
公司收购
如果价值超过 50 万英镑的昂贵住宅物业由“非自然人”（通常指公司）购买，则可能需要缴纳一项税款——年度住宅物业税 (ATED)。通过公司等实体购买和持有住宅物业的人士均需缴纳 ATED。此外，该物业还需缴纳 15% 的较高印花税 (SDLT)。.
对于向第三方出租住宅物业的房地产公司，可豁免较高的印花税和年度房地产税。.
持续租赁
租金收入
对于个人拥有的房产，净租金收入将按您的边际税率征税。对于共同拥有的房产，租金收入的分配有特定规定，我们可以协助您进一步了解这些规定。.
相比之下，公司的净租金收入将按公司所得税税率征税，该税率可能低于个人所得税税率，具体取决于租金金额和其他收入来源。但是，如果您想从公司提取任何收益，通常还需要缴纳额外的税款。.
因此，收入的整体税负将部分取决于您希望提取多少收入以及提取方式，例如工资、股息、养老金缴款等。如果利润由公司留存，则该收入可能比缴纳所得税的情况少缴税款。这意味着未来将有更多资金可用于购买更多房产。.
财务成本
个人持有的住宅物业的融资成本可享受的税收减免上限为基本税率所得税减免的 20%。.
这项限制不适用于非住宅房东，也不适用于投资住宅或非住宅物业的公司。.
将商业地产出租给自己的有限公司
从所得税的角度来看，个人购买新的办公室或其他建筑物，并将建筑物的使用租金收取给公司，可能具有节税优势，原因如下：
- 您从该公司收到的租金允许您在无需缴纳国民保险的情况下提取款项。
- 公司可以就租金申请企业所得税抵扣。
- 目前融资成本可以从租金收入中扣除。.
但是，如果租金由公司支付，则可能会影响未来处置该房产时可享受的商业资产处置救济（见下文）。.
处理
处置资产所得的资本收益通常通过从处置所得中减去资产成本，再减去年度免税额来计算。收益被视为个人收入的最高部分，通常按18%或24%的税率征税，或两者结合。无论房产是住宅还是非住宅，均适用这些税率（此前非住宅，即商业地产的处置适用不同的税率）。.
公司资本收益将按适用于该公司的企业所得税税率缴纳所得税，即 19% 或 25%。.
企业资产处置救济 (BADR)
BADR适用于交易性企业的处置，因此通常不适用于个人持有的财产，因为这将被视为投资活动。.
然而，如果个人拥有用于其贸易业务的商业地产，且该地产作为其业务处置的一部分而被出售，则该个人可就该地产的“关联处置”享受商业地产处置减免（2025/26年度为14%，2026/27年度增至18%）。如果公司支付该地产的租金，则减免额度有限；如果已向个人支付市场价租金，则无法享受商业地产处置减免。.
此外，在将投资性房产纳入您的贸易公司时也应谨慎，因为这可能导致您在该公司持有的股份不符合BADR（商业资产处置规则）的条件。您应该考虑是否应成立另一家公司来持有该房产，以保障现有公司的贸易地位。.
处置一家房地产投资公司
股票收益需缴纳资本利得税。.
对于房产购买者而言，出售股份可能比直接购买房产更具吸引力，因为他们只需支付 0.5% 的印花税，而不是房产购买时可能更高的印花税土地税 (SDLT)。.
