资本利得税与家庭住宅
出售家庭住宅可享受一项重要的税收减免，但在某些情况下，需要仔细规划才能确保获得该项减免。.
出售自住房所得收益可享受资本利得税 (CGT) 豁免，这是许多人一生中最受益的税收优惠之一。这项优惠广为人知：无论出售作为主要居所的房产所得资本利得多少，均可享受资本利得税豁免。本情况说明书将探讨这项优惠的运作方式，并分析可能导致其受到限制的因素。.
几个重要的基本要点
只有用作住宅的房产才能享受这项豁免。从未居住过的投资性房产则不符合条件。.
“住宅”一词可以包括独立于主建筑之外的附属建筑，但这方面比较复杂。如果您的情况可能与此相关，请与我们联系。.
“居住”需要一定程度的稳定性，因此，仅仅为了享受免税优惠而居住在某个房产中两周是不太可能的。.
这项豁免包括“与住宅一同居住和享用的土地，作为其花园或庭院，面积不超过允许范围”。允许范围为半公顷，包括房产所在地，约合1.25英亩！更大的花园和庭院也可能符合条件，但前提是它们与房产的规模和性质相符，并且是合理享受该房产所必需的。这可能是一个难以判断的标准。在一个法庭案例中，一块与房产相连的7.5公顷土地被驳回，不予豁免。业主声称他需要这块土地来享受房产，因为他热爱马匹和骑马。法院裁定，业主对马匹的主观喜爱与本案无关，根据客观标准，这块土地并非合理享受该房产所必需的。.
单独出售土地
如果您想出售部分花园供他人建造房屋，是否可以享受豁免？简而言之，如果您继续拥有包含剩余花园的房产，且原始总面积不超过半公顷，则可以享受豁免。.
如果总面积超过半公顷，并且其中一部分被出售，那么你必须证明出售的部分是合理享受该房产所必需的，如果你准备将其出售，这显然会很困难。.
另一方面，如果您先卖掉房子和部分花园，之后又将剩余的花园单独出售（例如用于开发），那么第二次出售时您将无法享受免税优惠，因为出售时这块土地已不再是您主要住所的一部分。.
不止一处住所
拥有多处房产的情况越来越普遍。然而，个人一次只能在一处房产上享受资本利得税豁免。对于已婚夫妇（或民事伴侣关系）而言，双方只能拥有一处主要住所。如果个人拥有两处（或更多）住所，则可以选择其中一处在出售时享受资本利得税豁免。请注意，房产无需位于英国即可享受豁免，但自2015年4月起，有一些额外的限制，详情如下。此外，还需要考虑海外税务问题。.
通常情况下，必须在居住地数量发生变化后的两年内进行选举，而未进行选举的潜在后果将在以下案例研究中说明。.
此外，该案例研究还展示了一项优惠规则，即对于曾经作为主要住所的房产，在其拥有该房产的最后九个月内可享受资本利得税豁免。如果房产所有者是长期护理人员或残疾人士，并符合相关条件，则可享受拥有该房产最后36个月的资本利得税豁免。.
案例研究
韦恩是一名需缴纳额外税率的纳税人，他于2009年购置了一套房产并长期居住于此。2013年，他又购买了第二套房产，并将时间分配在两处房产之间。.
- 由于韦恩在这两处房产都居住过，因此这两处房产都可能符合豁免条件——也就是说，它们都算作“住所”。.
- 选择哪处房产应该受益并不总是那么容易，因为这取决于哪处房产更有可能出售，哪处房产更有可能带来显著收益。或许需要一些预判！
- 购置第二套住房后，必须在两年内向英国税务海关总署 (HMRC) 提交选择，确定主要住所。如果超过此期限，HMRC 将在未来出售该房产时，根据实际情况决定哪套房产才是主要住所。.
韦恩选择将第二套房产视为其主要住所，以用于资本利得税计算。2024年6月，他出售了这两处房产，假设第一处房产获利10万英镑，第二处房产获利15万英镑。.
由于选举结果，第二处房产的收益无需缴纳资本利得税。.
第一处房产的部分收益免税，具体而言，与以下方面相关的收益：
- 在购置第二处房产之前的四年（当时第一处房产是唯一住所）；
- 如果该房产在一段时间内曾是主要住所，则持有该房产的最近九个月将符合条件。.
第一处房产的总收益将按时间比例分配到免税期和剩余应税期之间。.
您的房产可以申请PRR减免吗？
除非符合以下任一条件，否则个人的住所可能不符合该纳税年度的私人住宅减免 (PRR) 资格：
- 进行处置的人在该纳税年度与该财产居住在同一国家；或者
- 此人至少在那处房产中度过了 90 个午夜。.
这些规则既适用于英国居民处置其在其他国家的住所，也适用于非居民处置其在英国的住所。.
新的报告和支付要求
值得注意的是，自2020年4月6日起，因出售住宅物业而需缴纳资本利得税的人士，必须向英国税务海关总署 (HMRC) 提交一份新的独立在线申报表，并在交易完成后的60天内预缴税款。如果收益属于私人住宅收益限制 (PRR) 的覆盖范围，则无需遵守这些规定。.
商业用途
如今越来越多的人在家办公。在家办公会影响出售房产时的资本利得税豁免吗？答案很简单——可能会！
更确切地说，基本原则是：如果您的住宅部分完全用于商业用途，则该项豁免申请将被拒绝。当然，在很多情况下，商业用途并非完全用于商业用途，例如，您的办公室同时也是客房，在这种情况下，就不会有问题。.
如果房产完全用于商业用途，那么出售所得的部分收益将需要缴税而非免税。但是，如果您计划购置另一处房产，并且部分也用于商业用途，那么可以将这部分收益“结转”至新房产的购置成本中，从而延缓缴纳商业用途部分的税款。.
住宅出租
在2020年4月6日之前，出租房产可获得最高4万英镑的税收减免（夫妻共同拥有房产者最高可达8万英镑），前提是出租房产的部分或全部，且该房产曾是其主要住所或在其拥有期间的某个时间点曾是其主要住所。然而，根据修订后的规定，出租房产税收减免仅适用于业主和租户在整个出租期间共同居住的情况。.
缺勤期
如果您因工作或其他原因离开主要住所，例如前往英国境内或境外工作，那么在其他一些情况下，您也可能符合资本利得税减免的条件。能否享受此项豁免取决于您的具体情况和离开住所的时间长短。如果您的情况符合上述条件，请与我们联系。我们非常乐意为您详细解释适用于您个人情况的相关规定。.
信托
如果房产由受托人所有，并且由其中一位受益人作为其主要住所居住，则也可享受该项豁免。.
在2003年12月之前，您可以将自己拥有的、但不符合资本利得税主要居所减免条件的房产转移到信托中，例如，以您的成年子女为受益人。任何收益都可以通过赠与减免条款进行递延纳税。之后，您的子女可以居住在该房产中作为其主要居所，而出售时，免税额将涵盖全部收益。.
英国税务海关总署认定这种做法是为了规避资本利得税，因此阻止了在这种情况下将赠与减免与主要居所豁免结合起来的可能性。.
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