Kapitalertragsteuer und das Familienheim
Beim Verkauf des Familienheims besteht eine wertvolle Steuererleichterung, allerdings ist in bestimmten Fällen eine sorgfältige Planung erforderlich, um sicherzustellen, dass diese Steuererleichterung auch tatsächlich in Anspruch genommen werden kann.
Die Steuerbefreiung für Kapitalgewinne aus dem Verkauf des eigenen Eigenheims ist eine der wertvollsten Steuervergünstigungen, von der viele Menschen im Laufe ihres Lebens profitieren. Die Regelung ist allgemein bekannt: Steuerbefreiung unabhängig von der Höhe des Kapitalgewinns beim Verkauf einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz diente. In diesem Merkblatt erläutern wir die Funktionsweise der Steuerbefreiung und gehen auf Faktoren ein, die zu Einschränkungen führen können.
Einige wichtige grundlegende Punkte
Nur eine als Wohnsitz genutzte Immobilie kann für die Steuerbefreiung in Frage kommen. Eine Anlageimmobilie, in der Sie nie gewohnt haben, ist nicht berechtigt.
Der Begriff „Wohnsitz“ kann auch Nebengebäude umfassen, die vom Hauptgebäude getrennt sind. Dies ist jedoch ein komplexes Rechtsgebiet. Bitte sprechen Sie uns an, falls dies auf Sie zutrifft.
Für die Nutzung als Wohnsitz ist ein gewisser Grad an Dauerhaftigkeit erforderlich, sodass es unwahrscheinlich ist, dass ein Aufenthalt in einer Immobilie von beispielsweise nur zwei Wochen mit der Absicht, von der Steuerbefreiung zu profitieren, funktioniert.
Die Ausnahme umfasst Grundstücke, die „zum Wohnen und zur Nutzung als Garten oder Grundstück bis zur zulässigen Fläche“ bestimmt sind. Die zulässige Fläche beträgt einen halben Hektar, einschließlich des Grundstücks selbst, was umgerechnet etwa 1,25 Acres entspricht. Größere Gärten und Grundstücke können unter Umständen ebenfalls berücksichtigt werden, jedoch nur, wenn sie der Größe und dem Charakter des Anwesens angemessen sind und für dessen angemessene Nutzung erforderlich sind. Dies kann eine schwierige Prüfung sein. In einem Gerichtsverfahren wurde die Ausnahme für ein 7,5 Hektar großes, zu einem Anwesen gehörendes Grundstück nicht gewährt. Der Eigentümer gab an, er benötige das Land, um das Anwesen nutzen zu können, da er eine Leidenschaft für Pferde und Reiten habe. Das Gericht entschied, dass die subjektive Vorliebe des Eigentümers für Pferde irrelevant sei und dass das Land nach objektiven Kriterien nicht für die angemessene Nutzung des Anwesens erforderlich sei.
Verkauf von Grundstücken separat
Was passiert, wenn Sie einen Teil Ihres Gartens verkaufen möchten, damit jemand anderes darauf bauen kann? Gilt die Ausnahmeregelung dann? Vereinfacht gesagt: Ja, wenn Sie weiterhin Eigentümer des Grundstücks mit dem restlichen Garten bleiben und die ursprüngliche Gesamtfläche innerhalb der Grenze von einem halben Hektar lag.
Wenn die Gesamtfläche einen halben Hektar übersteigt und ein Teil davon verkauft wird, müssten Sie nachweisen, dass der verkaufte Teil für die angemessene Nutzung des Grundstücks erforderlich war, und dies kann sich natürlich als schwierig erweisen, wenn Sie bereit waren, ihn zu verkaufen.
Was passiert hingegen, wenn Sie Ihr Haus und einen Teil des Gartens verkaufen und den restlichen Garten später separat veräußern, beispielsweise zur Bebauung? Dann greifen Sie bei diesem zweiten Verkauf nicht mehr in den Genuss der Steuerbefreiung, da das Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr zu Ihrem Hauptwohnsitz gehört.
Mehr als ein Wohnsitz
Es wird immer üblicher, dass Menschen mehr als einen Wohnsitz besitzen. Allerdings kann eine Person die Kapitalertragsteuerbefreiung jeweils nur für eine Immobilie in Anspruch nehmen. Bei Ehepaaren (oder eingetragenen Lebenspartnerschaften) kann es nur einen gemeinsamen Hauptwohnsitz geben. Besitzt eine Person zwei oder mehr Wohnsitze, kann sie wählen, welcher davon beim Verkauf von der Kapitalertragsteuerbefreiung profitieren soll. Die Immobilie muss sich nicht in Großbritannien befinden, um die Befreiung zu erhalten. Allerdings gelten seit April 2015 zusätzliche Einschränkungen, die weiter unten erläutert werden. Auch ausländische Steuerfragen können zu berücksichtigen sein.
Die Wahl muss normalerweise innerhalb von zwei Jahren nach der Änderung der Anzahl der Wohnsitze erfolgen; die potenziellen Folgen einer Nichtwahl werden in der nachfolgenden Fallstudie aufgezeigt.
Die Fallstudie verdeutlicht zudem die vorteilhafte Regelung, die eine Kapitalertragsteuerbefreiung für die letzten neun Monate des Eigentums an einer Immobilie vorsieht, die zeitweise als Hauptwohnsitz diente. Befindet sich der Eigentümer der Immobilie in einer Langzeitpflegeeinrichtung oder ist er behindert und erfüllt die erforderlichen Voraussetzungen, profitiert er von einer Kapitalertragsteuerbefreiung für die letzten 36 Monate des Eigentums.
Fallstudie
Wayne, ein Steuerzahler mit dem höchsten Steuersatz, erwarb 2009 ein Haus, in dem er dauerhaft lebte. 2013 kaufte er ein zweites Haus und teilte seine Zeit zwischen den beiden Immobilien auf.
- Beide Immobilien könnten für die Steuerbefreiung in Frage kommen, da Wayne an beiden Zeit verbringt – d. h. sie zählen beide als „Wohnsitze“.
- Die Entscheidung, welche Immobilie von der Investition profitieren soll, ist nicht immer einfach, da sie davon abhängt, welche Immobilie sich eher verkaufen lässt und welche voraussichtlich einen deutlichen Wertzuwachs erzielt. Manchmal ist etwas Weitsicht gefragt!
- Die Wahl der Immobilie muss innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb des Zweitwohnsitzes gegenüber der britischen Steuerbehörde (HMRC) erklärt werden. Wird diese Frist versäumt, entscheidet die HMRC bei einem späteren Verkauf, welche Immobilie tatsächlich der Hauptwohnsitz war.
Wayne entscheidet sich dafür, dass sein Zweitwohnsitz für Zwecke der Kapitalertragsteuer als Hauptwohnsitz behandelt wird. Im Juni 2024 verkauft er beide Immobilien und erzielt dabei einen Gewinn von beispielsweise 100.000 £ aus der ersten und 150.000 £ aus der zweiten Immobilie.
Der Gewinn aus dem Verkauf der zweiten Immobilie ist aufgrund der Wahl von der Kapitalertragsteuer befreit.
Ein Teil des Gewinns aus dem ersten Grundstück ist steuerfrei, nämlich derjenige, der sich auf Folgendes bezieht:
- die vier Jahre vor dem Erwerb der zweiten Immobilie (als die erste Immobilie der einzige Wohnsitz war); und
- Die letzten neun Monate des Besitzes genügen, vorausgesetzt, die Immobilie war zu irgendeiner Zeit der Hauptwohnsitz.
Der Gesamtgewinn aus dem ersten Grundstück würde zeitlich anteilig auf den steuerfreien Zeitraum und den verbleibenden steuerpflichtigen Zeitraum aufgeteilt.
Können Sie für Ihre Immobilie eine PRR-Entlastung beantragen?
Der Wohnsitz einer Person kann für ein Steuerjahr nur dann für die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz (Private Residence Relief, PRR) in Frage kommen, wenn eine der folgenden Bedingungen nicht erfüllt ist:
- Die Person, die die Veräußerung vornahm, hatte im betreffenden Steuerjahr ihren Wohnsitz im selben Land wie die Immobilie; oder
- Die Person verbrachte mindestens 90 Nächte in diesem Anwesen.
Die Regeln gelten sowohl für einen im Vereinigten Königreich ansässigen Mann, der eine Immobilie in einem anderen Land veräußert, als auch für einen Nichtansässigen, der eine Immobilie im Vereinigten Königreich veräußert.
Neue Melde- und Zahlungspflicht
Wichtig zu beachten ist, dass ab dem 6. April 2020 Personen, die bei der Veräußerung einer Wohnimmobilie der Kapitalertragsteuer unterliegen, innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss des Verkaufs eine separate Online-Steuererklärung an die britische Steuerbehörde (HMRC) senden und eine Vorauszahlung der fälligen Steuer leisten müssen. Diese Anforderungen gelten nicht, wenn die Gewinne unter die Regelung zur Gewinnrealisierung bei Immobilienverkäufen (PRR) fallen.
Geschäftliche Nutzung
Immer mehr Menschen arbeiten heutzutage von zu Hause aus. Hat die Arbeit von zu Hause Auswirkungen auf die Kapitalertragsteuerbefreiung beim Verkauf von Immobilien? Die Antwort ist einfach: Ja, möglicherweise!
Die Grundregel ist wesentlich hilfreicher: Die Befreiung wird insoweit verweigert, als ein Teil Ihres Hauses ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt wird. In vielen Fällen ist die geschäftliche Nutzung natürlich nicht ausschließlich, beispielsweise wenn Ihr Büro gleichzeitig als Gästezimmer dient. In diesem Fall gibt es kein Problem.
Bei ausschließlicher geschäftlicher Nutzung ist ein Teil des Verkaufsgewinns steuerpflichtig und nicht steuerfrei. Es ist jedoch durchaus möglich, dass Sie den Erwerb einer weiteren Immobilie planen, die ebenfalls teilweise geschäftlich genutzt wird. In diesem Fall kann der Anteil des Gewinns aus der geschäftlichen Nutzung durch eine Übertragung des Gewinns auf die Anschaffungskosten der neuen Immobilie aufgeschoben werden.
Wohnungsvermietung
Vor dem 6. April 2020 gewährte die Vermietungsförderung bis zu 40.000 £ (80.000 £ für Ehepaare mit gemeinsamem Eigentum) für die Vermietung einer Immobilie, die ihr Hauptwohnsitz war oder zu einem Zeitpunkt während ihrer Besitzzeit war. Nach den geänderten Bestimmungen ist die Vermietungsförderung jedoch nur noch dann verfügbar, wenn Eigentümer und Mieter die Immobilie während der gesamten Mietdauer gemeinsam nutzen.
Abwesenheitszeiten
Auch andere Abwesenheitszeiten von Ihrem Hauptwohnsitz können unter Umständen von der Kapitalertragsteuer befreit sein, beispielsweise wenn Sie Ihre Immobilie verlassen müssen, um in Großbritannien oder im Ausland zu arbeiten. Ob diese Befreiung in Anspruch genommen werden kann, hängt von Ihren persönlichen Umständen und der Dauer Ihrer Abwesenheit ab. Sprechen Sie uns gerne an, falls dies auf Sie zutrifft. Wir erläutern Ihnen gerne die für Ihre Situation geltenden Bestimmungen.
Trusts
Die Befreiung gilt auch dann, wenn eine Immobilie im Eigentum von Treuhändern steht und von einem der Begünstigten als Hauptwohnsitz bewohnt wird.
Bis Dezember 2003 war es möglich, eine Immobilie, die sich im eigenen Besitz befand, aber nicht für die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz in Frage kam, in einen Trust, beispielsweise zugunsten der erwachsenen Kinder, zu übertragen. Ein etwaiger Gewinn konnte mithilfe der Schenkungsbefreiungsbestimmungen steuerlich aufgeschoben werden. Eines der Kinder konnte die Immobilie dann als Hauptwohnsitz nutzen, und beim Verkauf hätte die Steuerbefreiung den gesamten Gewinn abgedeckt.
Die britische Steuerbehörde HMRC kam zu dem Schluss, dass diese Vorgehensweise als Mechanismus zur Vermeidung der Kapitalertragsteuer genutzt wurde und blockierte daher die Möglichkeit, die Schenkungsbefreiung mit der Hauptwohnsitzbefreiung in diesen Fällen zu kombinieren.
Kontaktieren Sie uns, um mehr über die Kapitalertragsteuer und das Familienheim zu erfahren.
