Immobilieninvestitionen waren und sind für viele Menschen eine beliebte Anlageform. Sie gelten als ein Weg, um:
- Bei einem späteren Verkauf können relativ sichere Kapitalgewinne erzielt werden.
- Während der gesamten Besitzdauer können Erträge erzielt werden.
- Die Hypothekenfinanzierung ist hinsichtlich der Rückzahlungsbedingungen durch die Sicherheit des späteren Verkaufs der Immobilie und hinsichtlich der Zinsen durch die Mieteinnahmen abgesichert.
Die Nettorendite hinsichtlich Kapital und Einkommen hängt natürlich von einer Vielzahl von Faktoren ab. Doch unter der Annahme, dass die Investition wirtschaftlich sinnvoll erscheint, welche steuerlichen Aspekte sollten Sie berücksichtigen?
Dieses Merkblatt sollte nur im Zusammenhang mit einem im Vereinigten Königreich ansässigen Immobilieneigentümer berücksichtigt werden.
Wer oder was sollte die Immobilie erwerben?
Zunächst muss entschieden werden, ob die Immobilie gekauft werden soll:
- als Einzelperson
- als Miteigentümer oder über eine Partnerschaft (oft mit dem Ehepartner)
- über ein Unternehmen.
Die steuerlichen Auswirkungen von Eigentum durch Einzelpersonen oder Unternehmen unterscheiden sich erheblich. Die Wahl des optimalen Modells hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören:
- wenn Sie bereits ein Unternehmen besitzen
- erwartete Zeichnungen des Unternehmens
- ob Sie planen, in Zukunft in weitere Immobilien zu investieren
egal, ob Sie einzelne Immobilien nach und nach verkaufen möchten oder
- als Portfolio in der Zukunft
- wenn Sie den anfänglichen Kauf der Immobilie hauptsächlich aus Ihrem eigenen Kapital finanzieren.
Erster Kauf der Immobilie
Die Grunderwerbsteuer (SDLT) ist in England und Nordirland vom Käufer der Immobilie zu entrichten. In Schottland fällt die Grunderwerbsteuer (Land and Buildings Transaction Tax) an, in Wales die Grunderwerbsteuer (Land Transaction Tax). Die Steuersätze richten sich nach dem Wert der Immobilie und danach, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt.
Kauf durch das Unternehmen
Beim Kauf teurer Wohnimmobilien mit einem Wert von über 500.000 £ durch eine juristische Person, in der Regel ein Unternehmen, kann eine Steuer anfallen – die jährliche Steuer auf in Unternehmen gehaltene Wohnimmobilien (Annual Tax on Enveloped Dwellings, ATED). Die ATED ist von denjenigen zu entrichten, die Wohnimmobilien über Unternehmensstrukturen wie beispielsweise Gesellschaften erwerben und halten. Zusätzlich wird auf den Kauf ein höherer Grunderwerbsteuersatz von 15 % erhoben.
Es gibt Ausnahmen vom höheren SDLT-Satz und der ATED-Gebühr; insbesondere Immobiliengesellschaften, die Wohnimmobilien an Dritte vermieten.
Laufende Vermietung
Mieteinnahmen
Bei selbstgenutztem Eigentum wird der Nettomietertrag mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Für die Aufteilung von Mieteinnahmen bei gemeinschaftlich genutzten Immobilien gelten besondere Regeln, die wir Ihnen gerne näher erläutern.
Im Gegensatz dazu wird der Nettomietertrag eines Unternehmens mit dem Körperschaftsteuersatz besteuert, der je nach Höhe der Mieteinnahmen und anderer Einkommensquellen niedriger sein kann als der Einkommensteuersatz für Privatpersonen. Bei der Entnahme von Erträgen aus dem Unternehmen fällt jedoch häufig eine weitere Steuer an.
Die Gesamtsteuerbelastung Ihres Einkommens hängt daher teilweise davon ab, wie viel Sie entnehmen möchten und wie diese Entnahme erfolgt (z. B. Gehalt, Dividende, Rentenbeitrag usw.). Werden Gewinne vom Unternehmen einbehalten, kann das Einkommen geringer besteuert werden als bei Anwendung der Einkommensteuer. Dadurch stehen Ihnen zukünftig mehr Mittel für den Kauf weiterer Immobilien zur Verfügung.
Finanzierungskosten
Die steuerliche Entlastung für Finanzierungskosten von Wohnimmobilien im Besitz einer Einzelperson ist auf 20 % als Einkommensteuerermäßigung begrenzt.
Diese Einschränkung gilt nicht für gewerbliche Vermieter oder für Unternehmen, die in Wohn- oder Gewerbeimmobilien investieren.
Vermietung einer Gewerbeimmobilie an Ihre eigene GmbH
Der private Kauf neuer Büroräume oder anderer Gebäude und die anschließende Vermietung der Gebäude an Ihr Unternehmen kann aus steuerlicher Sicht vorteilhaft sein, da:
- Die von dem Unternehmen erhaltene Miete ermöglicht es, Beträge ohne Sozialversicherungsbeiträge abzuheben.
- Das Unternehmen kann die Miete als Betriebsausgabe steuerlich absetzen.
- Die Finanzierungskosten sind derzeit von den Mieteinnahmen abzugsfähig.
Sofern die Miete jedoch vom Unternehmen gezahlt wird, kann dies Auswirkungen auf die Verfügbarkeit der Steuererleichterung für die Veräußerung von Betriebsvermögen bei einer zukünftigen Veräußerung der Immobilie haben (siehe unten).
Entsorgung
Kapitalgewinne aus der Veräußerung eines Vermögenswerts werden in der Regel berechnet, indem die Anschaffungskosten des Vermögenswerts vom Veräußerungserlös abgezogen und dieser Betrag um den jährlichen Freibetrag reduziert wird. Gewinne zählen zum höchsten Einkommensanteil einer Person und werden in der Regel mit 18 % oder 24 % oder einer Kombination aus beidem besteuert. Diese Steuersätze gelten unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie handelt (früher galten für die Veräußerung von Gewerbeimmobilien andere Steuersätze).
Kapitalgewinne von Unternehmen unterliegen dem für das Unternehmen geltenden Körperschaftsteuersatz, d. h. 19 % oder 25 %.
Erleichterungen bei der Veräußerung von Betriebsvermögen (BADR)
BADR ist bei der Veräußerung von Handelsunternehmen anwendbar und findet daher im Allgemeinen keine Anwendung auf Vermögen, das sich im Besitz einer Einzelperson befindet, da dies als Anlagetätigkeit betrachtet würde.
Besitzt eine Einzelperson jedoch eine Gewerbeimmobilie, die sie für ihr Handelsgeschäft nutzt, und wird diese Immobilie im Rahmen einer Unternehmensveräußerung veräußert, kann sie bei der Veräußerung der Immobilie als „zugehörige Veräußerung“ von den BADR-Sätzen (14 % für 2025/26, steigend auf 18 % für 2026/27) profitieren. Die Steuerermäßigung ist eingeschränkt, wenn das Unternehmen Miete für die Immobilie zahlt; BADR ist nicht anwendbar, wenn die marktübliche Miete an die Einzelperson gezahlt wurde.
Vorsicht ist geboten, wenn Sie eine Anlageimmobilie in Ihr Handelsunternehmen einbringen, da Ihre Beteiligung an diesem Unternehmen dadurch möglicherweise nicht mehr für die BADR-Regelung qualifiziert ist. Sie sollten prüfen, ob die Gründung einer weiteren Gesellschaft zur Verwaltung der Immobilie sinnvoll ist, um den Handelsstatus des bestehenden Unternehmens zu schützen.
Veräußerung einer Immobilieninvestmentgesellschaft
Auf den Gewinn aus dem Aktienverkauf wird Kapitalertragsteuer fällig.
Der Verkauf von Anteilen kann für den Käufer der Immobilien attraktiver sein als der direkte Kauf der Immobilien, da er dann nur 0,5 % Stempelsteuer zahlen muss, anstatt der möglicherweise höheren Summen der Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) beim Kauf der Immobilien.
