Impôt sur les gains en capital et le logement familial
Il existe un allègement fiscal intéressant sur la vente du domicile familial, mais dans certaines situations, une planification minutieuse est nécessaire pour s'assurer que cet allègement soit obtenu.
L'exonération de l'impôt sur les plus-values immobilières (CGT) lors de la vente de votre résidence principale est l'un des avantages fiscaux les plus précieux dont bénéficient de nombreuses personnes. Ce dispositif est bien connu : l'exonération de CGT est effective quel que soit le montant de la plus-value réalisée sur la vente de tout bien immobilier ayant constitué votre résidence principale. Cette fiche d'information détaille le fonctionnement de cet avantage et examine les facteurs susceptibles d'en limiter l'application.
Plusieurs points de base importants
Seul un logement occupé à titre de résidence principale peut bénéficier de l'exonération. Un bien locatif dans lequel vous n'avez jamais habité n'y est pas admissible.
Le terme « résidence » peut inclure les dépendances séparées de la propriété principale, mais il s'agit d'un point complexe. Veuillez nous contacter si cela est susceptible de vous concerner.
« Occuper » un logement à titre de résidence exige un certain degré de permanence, de sorte que vivre dans un bien immobilier pendant, disons, seulement deux semaines dans le but de bénéficier de l'exonération a peu de chances de fonctionner.
L'exonération concerne les terrains destinés à l'occupation et à la jouissance de la résidence, constituant son jardin ou son terrain, dans la limite de la superficie autorisée. Cette superficie autorisée est d'un demi-hectare, y compris le terrain de la propriété, ce qui équivaut à environ 1,25 acre (environ 5 000 m²). Les jardins et terrains plus vastes peuvent être éligibles, à condition d'être proportionnés à la taille et au caractère de la propriété et nécessaires à sa jouissance paisible. Ce critère peut s'avérer complexe. Dans une affaire, l'exonération a été refusée à un terrain de 7,5 hectares attenant à une propriété. Le propriétaire affirmait avoir besoin de ce terrain pour profiter pleinement de sa propriété, étant passionné d'équitation. Les tribunaux ont jugé que la passion du propriétaire pour les chevaux était sans pertinence et, se fondant sur un critère objectif, ont estimé que le terrain n'était pas nécessaire à la jouissance paisible de la propriété.
Vendre le terrain séparément
Que se passe-t-il si vous souhaitez vendre une partie de votre jardin pour qu'un tiers y construise ? L'exonération s'appliquera-t-elle ? En clair, oui, si vous restez propriétaire du terrain avec le reste du jardin et si la superficie totale d'origine ne dépasse pas un demi-hectare.
Lorsque la superficie totale dépasse un demi-hectare et qu'une partie est vendue, il vous faudra démontrer que la partie vendue était nécessaire à la jouissance raisonnable de la propriété, ce qui peut s'avérer difficile si vous étiez prêt à la vendre.
Que se passe-t-il si, en revanche, vous vendez votre maison et une partie du jardin, puis ultérieurement le reste du jardin séparément, par exemple pour un projet immobilier ? Dans ce cas, vous ne bénéficierez pas de l’exonération lors de la seconde vente, car le terrain ne fait plus partie de votre résidence principale au moment de la vente.
Plus d'une résidence
Il est de plus en plus fréquent de posséder plusieurs résidences. Cependant, une personne ne peut bénéficier de l'exonération de la plus-value immobilière que sur un seul bien à la fois. Dans le cas d'un couple marié (ou pacsé), il ne peut y avoir qu'une seule résidence principale pour les deux. Si une personne possède deux résidences (ou plus), elle peut choisir celle qui bénéficiera de l'exonération de la plus-value immobilière lors de sa vente. Il est à noter que le bien n'a pas besoin d'être situé au Royaume-Uni pour bénéficier de cette exonération, bien que des restrictions supplémentaires soient entrées en vigueur en avril 2015 (détaillées ci-dessous). Les implications fiscales à l'étranger peuvent également être prises en compte.
Le choix doit normalement être fait dans les deux ans suivant la modification du nombre de résidences, et les conséquences potentielles d'une absence de choix sont illustrées dans l'étude de cas qui suit.
Par ailleurs, l'étude de cas illustre la règle avantageuse qui permet une exonération de la plus-value immobilière (CGT) pour les neuf derniers mois de détention d'un bien ayant constitué, à un moment donné, la résidence principale. Si le propriétaire du bien est placé en établissement de soins de longue durée ou est une personne handicapée, et remplit les conditions requises, il bénéficie d'une exonération de la CGT pour les 36 derniers mois de détention.
Étude de cas
Wayne, contribuable à taux majoré, a acquis une maison en 2009 où il résidait à temps plein. En 2013, il a acheté une seconde maison et partageait son temps entre les deux propriétés.
- L'une ou l'autre propriété peut bénéficier de l'exemption, car Wayne passe du temps dans chacune d'elles – c'est-à-dire qu'elles comptent toutes les deux comme « résidences ».
- Choisir le bien qui bénéficiera de cette aide n'est pas toujours chose aisée, car cela dépend de sa probabilité de vente et de sa capacité à générer une plus-value significative. Il faudra peut-être se fier à sa boule de cristal !
- Le choix du bien immobilier doit être effectué par déclaration auprès du HMRC dans les deux ans suivant l'acquisition de la résidence secondaire. À défaut, le HMRC déterminera, lors de toute vente ultérieure, quel bien constituait, de fait, la résidence principale.
Wayne choisit de considérer sa résidence secondaire comme sa résidence principale pour le calcul de l'impôt sur les plus-values. En juin 2024, il vend les deux propriétés et réalise un gain de 100 000 £ sur la première et de 150 000 £ sur la seconde.
Le gain réalisé sur le second bien est exonéré d'impôt sur les plus-values en raison de l'option choisie.
Une partie du gain réalisé sur le premier bien est exonérée, à savoir celle relative à :
- les quatre années précédant l'acquisition du second bien (lorsque le premier bien était la seule résidence) ; et
- Les neuf derniers mois de détention seront pris en compte, à condition que le bien ait constitué la résidence principale à un moment donné.
Le gain global sur le premier bien serait réparti au prorata du temps entre la période exonérée et la période restant imposable.
Pouvez-vous bénéficier d'un allègement fiscal pour la réduction des impôts fonciers (PRR) sur votre propriété ?
La résidence d'une personne peut ne pas être admissible à l'exonération pour résidence privée (ERP) pour une année d'imposition, sauf si :
- la personne qui a effectué la cession résidait dans le même pays que le bien pour cette année d'imposition; ou
- Cette personne a passé au moins 90 nuits dans cette propriété.
Ces règles s'appliquent aussi bien à un résident britannique cédant une résidence dans un autre pays qu'à un non-résident cédant une résidence au Royaume-Uni.
Nouvelles obligations de déclaration et de paiement
Il est important de noter qu'à compter du 6 avril 2020, les personnes assujetties à l'impôt sur les plus-values immobilières (CGT) lors de la cession d'un bien immobilier résidentiel doivent soumettre une nouvelle déclaration en ligne distincte à l'administration fiscale britannique (HMRC) et effectuer un acompte provisionnel sur l'impôt dû dans les 60 jours suivant la finalisation de la vente. Ces obligations ne s'appliquent pas si les gains sont exonérés de la taxe sur les plus-values immobilières (PRR).
Usage professionnel
De plus en plus de personnes travaillent à domicile. Le télétravail a-t-il une incidence sur l'exonération de la plus-value immobilière ? La réponse est simple : oui !
Plus concrètement, la règle de base stipule que l'exonération sera refusée dans la mesure où une partie de votre domicile est utilisée exclusivement à des fins professionnelles. Bien entendu, dans de nombreux cas, l'usage professionnel n'est pas exclusif ; votre bureau peut par exemple servir de chambre d'amis, auquel cas il n'y a pas de problème.
En cas d'utilisation exclusivement professionnelle, une partie de la plus-value réalisée lors de la vente sera imposable et non exonérée. Toutefois, il est fort possible que vous envisagiez d'acquérir un autre bien, également destiné en partie à un usage professionnel. Dans ce cas, la part de la plus-value liée à l'usage professionnel peut être reportée en l'imputant sur le coût du nouveau bien.
location résidentielle
Avant le 6 avril 2020, l'exonération pour location permettait de déduire jusqu'à 40 000 £ (80 000 £ pour un couple copropriétaire) une personne louant tout ou partie d'un bien qui constituait ou a constitué sa résidence principale à un moment donné de sa période de propriété. Cependant, selon les nouvelles règles, cette exonération n'est applicable que si le propriétaire et le locataire occupent le logement ensemble pendant toute la durée de la location.
Périodes d'absence
Certaines autres périodes d'absence de votre résidence principale peuvent également ouvrir droit à un allègement de la taxe sur les plus-values (CGT), par exemple si vous devez quitter votre logement pour aller travailler ailleurs au Royaume-Uni ou à l'étranger. L'éligibilité à cette exonération dépend de votre situation et de la durée de votre absence. N'hésitez pas à nous contacter si cela vous concerne. Nous serons ravis de vous expliquer les règles applicables à votre situation particulière.
fiducies
L’exonération est également applicable lorsqu’un bien appartient à des fiduciaires et est occupé par l’un des bénéficiaires comme résidence principale.
Jusqu'en décembre 2003, il était possible de transférer un bien immobilier vous appartenant, mais non éligible à l'exonération de plus-value immobilière pour résidence principale, dans une fiducie, par exemple au profit de vos enfants majeurs. Toute plus-value pouvait être différée grâce aux dispositions relatives aux donations. L'un de vos enfants pouvait alors occuper le bien comme résidence principale et, lors de sa vente, l'exonération aurait couvert la totalité de la plus-value.
L'administration fiscale britannique (HMRC) a décidé que cette technique était utilisée comme un mécanisme pour éviter l'impôt sur les plus-values et a donc bloqué la possibilité de combiner l'exonération pour donation avec l'exonération pour résidence principale dans ces circonstances.
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