Le marché immobilier britannique, bien que cyclique, s'est avéré, sur le long terme, un investissement très rentable. Il en a résulté une forte expansion du secteur locatif.
L'investissement locatif consiste à investir dans un bien immobilier dans l'espoir d'une plus-value, les revenus locatifs couvrant les frais d'emprunt et toutes les charges.
Toutefois, le rendement brut des investissements locatifs (c’est-à-dire le loyer perçu moins les charges telles que les frais d’agence, l’entretien, les charges de copropriété et l’assurance) n’est plus aussi attractif qu’auparavant. Les investisseurs doivent évaluer la probabilité que la plus-value dépasse l’inflation.
Cette fiche d'information ne doit être considérée que dans le contexte d'un propriétaire immobilier résidant au Royaume-Uni.
Facteurs à prendre en compte
Faire
- Considérez votre investissement comme un placement à moyen ou long terme.
- Étudiez le marché local
- Faites vos calculs avec soin.
- Pensez à soigner la décoration pour attirer rapidement des locataires.
Ne le faites pas
- acheter quoi que ce soit ayant de sérieux problèmes d'entretien
- Vous pensez que vos amis et vos proches peuvent s'occuper de la location pour vous ? Vous serez probablement mieux servi par un service de gestion locative complet.
- négliger les contrats de location et autres documents juridiques.
Quelle propriété ?
Investir dans un bien locatif est différent d'acheter sa propre résidence principale. Il est conseillé de faire appel à un agent immobilier pour vous renseigner sur le marché locatif local. Existe-t-il une demande pour des appartements de deux chambres, des maisons de quatre chambres ou des biens situés à proximité des écoles ou des transports en commun ? Un agent pourra également vous conseiller sur le niveau de décoration et d'ameublement requis pour une location rapide.
Agents
La mise en location d'un bien immobilier peut s'avérer très chronophage et contraignante. Les locataires s'attendent à une intervention rapide si le chauffage central tombe en panne pendant un long week-end ! De plus, souhaitez-vous vous occuper vous-même de la publicité et des visites ? Un agent immobilier pourra gérer tout cela pour vous.
Contrats de location
Ce document important permettra de clarifier la situation juridique.
Imposition
Lors d'un achat immobilier locatif, les aspects fiscaux doivent être pris en compte.
Impôt sur les revenus locatifs
L'impôt sur le revenu sera dû sur les loyers perçus après déduction des charges admissibles. Ces charges comprennent les réparations, les honoraires d'agence et une allocation pour l'ameublement.
Allègement des intérêts sur les prêts à restriction pour les propriétaires bailleurs « investisseur locatif »
Le montant de la réduction d'impôt sur le revenu dont peuvent bénéficier les propriétaires bailleurs au titre des frais de financement de leurs biens immobiliers résidentiels est limité au taux de base de l'impôt sur le revenu. Les frais de financement comprennent les intérêts d'emprunt, les intérêts sur les prêts destinés à l'achat de mobilier et les frais liés à la souscription ou au remboursement d'un emprunt. Aucune réduction n'est accordée pour le remboursement du capital d'un emprunt.
Cette restriction ne s'applique pas aux propriétaires de locaux non résidentiels.
Remplacement du mobilier
Un allègement fiscal permet à tous les propriétaires de logements résidentiels de déduire les frais réellement engagés pour le remplacement du mobilier, des appareils électroménagers et des ustensiles de cuisine. Cet allègement est applicable à un large éventail d'entreprises du secteur immobilier.
Cette mesure permet à un plus grand nombre d'entreprises immobilières de bénéficier d'un allègement fiscal pour le remplacement du mobilier, car auparavant, aucun allègement fiscal n'était prévu pour le remplacement du mobilier dans les logements partiellement meublés ou non meublés.
Voici des exemples de dépenses en capital admissibles :
- meubles
- ameublement
- appareils électroménagers (y compris le gros électroménager)
- ustensiles de cuisine
mais exclut les éléments qui sont des installations fixes.
Cependant, l'allègement est limité au coût d'un article équivalent s'il présente une amélioration par rapport à l'ancien. La déduction n'est pas applicable lorsque l'allègement pour location de chambre est demandé.
Taxe sur la vente
L'impôt sur les plus-values immobilières sera dû lors de la vente du bien. Cet impôt sera calculé sur le produit de la vente, déduction faite du prix d'achat initial du bien, de certains frais juridiques et des améliorations apportées à celui-ci. Ce gain pourra être réduit en fonction de l'abattement annuel applicable.
L'impôt sur les gains en capital (CGT) est généralement calculé à 18 % pour le taux de base et à 24 % pour les taux supérieurs.
L'impôt sur les plus-values (CGT) est payable le 31 janvier suivant la fin de l'année d'imposition au cours de laquelle le gain est réalisé. Un acompte sur tout CGT dû lors de la cession d'un bien immobilier résidentiel doit être versé dans les 60 jours suivant la finalisation de la cession.
Locations étudiantes
Investir dans un bien locatif peut être judicieux si vous avez des enfants aux études supérieures. Il est important que l'opération soit bien structurée. L'étudiant devrait acheter le bien (le parent se portant garant du prêt hypothécaire). Ce montage présente plusieurs avantages.
Avantages
C'est une solution économique pour offrir à votre enfant un logement décent.
Les revenus locatifs provenant de la location de chambres libres à d'autres étudiants devraient suffire à couvrir les remboursements hypothécaires du point de vue de la trésorerie.
Tant que ce bien est le seul bien de l'enfant, il devrait être exonéré de CGT lors de sa vente éventuelle, car il sera considéré comme sa résidence principale.
Le montant des revenus locatifs imposables est réduit d'une déduction appelée « abattement pour location de chambre » (7 500 £ par an à compter du 6 avril 2016). Dans ce cas, aucune dépense n'est déductible. Il est toutefois possible de déduire les dépenses des revenus selon les règles habituelles de location, lorsque cela s'avère plus avantageux.
Abattement fiscal pour les revenus fonciers et commerciaux
Deux abattements de 1 000 £ chacun sont disponibles pour les revenus fonciers et commerciaux.
Lorsque les abattements couvrent la totalité du revenu imposable d'une personne (avant déduction des charges), celle-ci n'est plus tenue de déclarer ni de payer d'impôt sur ce revenu. Les personnes percevant des revenus plus élevés peuvent, lors du calcul de leur bénéfice imposable, choisir de déduire l'abattement de leurs recettes plutôt que de déduire les charges déductibles. L'abattement pour activité commerciale s'applique également aux cotisations de sécurité sociale de classe 4.
Ces abattements ne s'appliquent pas aux revenus bénéficiant d'une exonération pour location de chambre. Ils ne s'appliquent pas non plus aux revenus de sociétés de personnes provenant de l'exercice d'une activité commerciale, professionnelle ou immobilière en partenariat.
L’abattement commercial peut également s’appliquer à certains revenus divers provenant de la fourniture d’actifs ou de services, dans la mesure où l’abattement commercial de 1 000 £ n’est pas déjà utilisé.
