L'investissement immobilier a été et demeure une forme d'investissement populaire pour de nombreuses personnes. Il est perçu comme un moyen de :
- Des plus-values relativement sûres peuvent être réalisées lors d'une éventuelle vente
- Des revenus peuvent être générés tout au long de la période de détention
- Le financement hypothécaire est couvert, en termes de remboursement, par la garantie de la vente éventuelle du bien et, en termes d'intérêts, par les revenus locatifs.
Bien entendu, le rendement net en capital et en revenus dépendra de nombreux facteurs. Mais si l'investissement semble commercialement judicieux, quels sont les aspects fiscaux à prendre en compte ?
Cette fiche d'information ne doit être prise en compte que dans le cadre d'un propriétaire immobilier résidant au Royaume-Uni.
Qui ou quoi devrait acheter la propriété ?
Il faut d'abord prendre une décision quant à l'achat du bien :
- en tant qu'individu
- en tant que copropriétaire ou par le biais d'un partenariat (souvent avec un conjoint)
- par le biais d'une entreprise.
Les conséquences fiscales de la propriété, qu'elle soit exercée par des particuliers ou par une société, sont très différentes. Le choix du mode de détention le plus avantageux dépendra de plusieurs facteurs, notamment :
- si vous possédez déjà une entreprise
- dessins attendus de la société
- que vous envisagiez d'investir dans davantage de biens immobiliers à l'avenir
que vous envisagiez de vendre des propriétés individuelles au détail ou
- comme portefeuille pour l'avenir
- si vous financez principalement les achats initiaux du bien immobilier avec vos propres fonds.
Achat initial de la propriété
En Angleterre et en Irlande du Nord, les droits de mutation immobilière (SDLT) sont à la charge de l'acquéreur. En Écosse, la taxe sur les transactions foncières (Land and Buildings Transaction Tax) est applicable, et au Pays de Galles, la taxe sur les transactions immobilières (Land Transaction Tax). Les taux varient selon la valeur du bien et sa nature (résidentielle ou non résidentielle).
Achat par l'entreprise
Lorsqu'un bien immobilier résidentiel de grande valeur, supérieure à 500 000 £, est acquis par une personne morale (généralement une société), une taxe peut être appliquée : la taxe annuelle sur les logements détenus par des sociétés (ATED). L'ATED est due par les acquéreurs et détenteurs de biens immobiliers résidentiels via des structures juridiques, telles que des sociétés. À cela s'ajoute un taux majoré de droits de mutation immobilière (SDLT) de 15 %.
Il existe des exemptions au taux plus élevé de SDLT et à la taxe ATED ; notamment pour les sociétés immobilières qui louent des biens résidentiels à des tiers.
Location en cours
revenus locatifs
Pour les biens immobiliers détenus à titre personnel, les revenus locatifs nets seront imposés à votre taux marginal d'imposition. Des règles spécifiques s'appliquent au partage des revenus locatifs pour les biens détenus en copropriété ; nous pouvons vous aider à mieux les comprendre.
En revanche, le revenu locatif net d'une société est imposé au taux d'imposition des sociétés, qui peut être inférieur au taux d'imposition sur le revenu des particuliers, selon le montant des loyers perçus et d'autres sources de revenus. Toutefois, une taxe supplémentaire est souvent appliquée si vous souhaitez retirer une partie des revenus de la société.
Le coût fiscal global sur le revenu dépendra donc en partie du montant que vous souhaitez percevoir et de la manière dont ce revenu sera perçu (salaire, dividendes, cotisations de retraite, etc.). Lorsque les bénéfices sont réinvestis par l'entreprise, le revenu peut être moins imposé que s'il était soumis à l'impôt sur le revenu. Cela signifie que des fonds supplémentaires seront disponibles pour acquérir d'autres biens immobiliers à l'avenir.
Frais financiers
L'allégement fiscal pour les frais de financement d'un bien immobilier résidentiel détenu par un particulier est limité à 20 % en tant que réduction de l'impôt sur le revenu au taux de base.
Cette restriction ne s'applique ni aux propriétaires de biens non résidentiels ni aux sociétés investissant dans l'immobilier résidentiel ou non résidentiel.
Louer un local commercial à sa propre société à responsabilité limitée
L’acquisition personnelle de nouveaux bureaux ou autres bâtiments et la facturation d’un loyer pour l’utilisation de ces bâtiments à votre entreprise peuvent être fiscalement avantageuses du point de vue de l’impôt sur le revenu, car :
- Le loyer que vous percevez de la société permet de prélever des sommes sans cotisations sociales
- L'entreprise pourra déduire le loyer de son impôt sur les sociétés
- Les frais financiers sont actuellement déductibles des revenus locatifs.
Toutefois, dans la mesure où le loyer est payé par la société, cela peut avoir une incidence sur la disponibilité de l'allégement fiscal pour la cession d'actifs commerciaux lors d'une future cession du bien (voir ci-dessous).
Élimination
Les plus-values réalisées lors de la cession d'un bien sont généralement calculées en déduisant le coût du bien du produit de la cession, puis en réduisant ce résultat de l'abattement annuel. Ces plus-values sont considérées comme la tranche la plus élevée du revenu imposable et sont généralement imposées à 18 % et 24 %, ou à une combinaison des deux. Ces taux s'appliquent que le bien soit résidentiel ou non résidentiel (auparavant, des taux différents s'appliquaient aux cessions de biens non résidentiels, c'est-à-dire commerciaux).
Les plus-values des sociétés seront soumises au taux d'impôt sur les sociétés applicable à la société, soit 19 % ou 25 %.
Allégement fiscal pour la cession d'actifs commerciaux (BADR)
Le BADR est disponible lors de la cession d'entreprises commerciales et ne s'applique donc généralement pas aux biens détenus par un particulier, car cela serait considéré comme une activité d'investissement.
Toutefois, lorsqu'une personne physique possède un bien immobilier commercial utilisé dans le cadre de son activité commerciale et que ce bien est cédé lors de la cession de l'entreprise, elle peut bénéficier du taux BADR (14 % pour 2025/26, puis 18 % pour 2026/27) sur la cession du bien, considérée comme une « cession associée ». L'exonération est limitée lorsque l'entreprise verse un loyer pour ce bien ; le BADR n'est pas applicable lorsque le loyer versé à la personne physique correspond à la valeur locative du marché.
Il convient également d'être prudent quant à l'intégration d'un bien immobilier d'investissement dans votre société commerciale, car cela pourrait rendre votre participation dans cette société inéligible au régime BADR. Il est conseillé d'envisager la création d'une autre société pour détenir le bien et ainsi préserver le statut commercial de la société existante.
Cession d'une société d'investissement immobilier
L'impôt sur les gains en capital (CGT) sera dû sur le gain réalisé sur les actions.
La cession d'actions peut s'avérer plus intéressante pour l'acquéreur des biens immobiliers que l'achat direct de ces biens, car il ne devra payer que 0,5 % de droits de timbre au lieu des sommes potentiellement plus élevées de la taxe foncière sur les droits de timbre (SDLT) lors de l'achat de biens immobiliers.
