Investeren in vastgoed is al lange tijd een populaire beleggingsvorm voor veel mensen. Het wordt gezien als een manier om:
- Relatief zekere vermogenswinsten kunnen worden behaald bij uiteindelijke verkoop
- Gedurende de gehele eigendomsperiode kunnen inkomsten worden gegenereerd
- Bij een hypotheekfinanciering wordt de terugbetaling gedekt door de zekerheid van de uiteindelijke verkoop van de woning en de rente door de huurinkomsten.
Uiteraard hangen de netto rendementen op het geïnvesteerde kapitaal en de inkomsten af van tal van factoren. Maar ervan uitgaande dat de investering commercieel gezien zinvol lijkt, met welke fiscale factoren moet u dan rekening houden?
Dit informatieblad is uitsluitend van toepassing op huiseigenaren die in het Verenigd Koninkrijk wonen.
Wie of wat moet het pand kopen?
Er moet eerst een beslissing worden genomen over de aankoop van het pand:
- als individu
- als mede-eigenaar of via een vennootschap (vaak met een partner)
- via een bedrijf.
Er bestaan aanzienlijke verschillen in de fiscale gevolgen van eigendom door particulieren of door een bedrijf. De beste optie hangt af van een aantal factoren, waaronder:
- als u al een bedrijf bezit
- verwachte tekeningen van het bedrijf
- of u van plan bent in de toekomst in meer vastgoed te investeren
of u nu van plan bent individuele panden stukje bij beetje te verkopen of
- als portfolio in de toekomst
- als u de initiële aankopen van het onroerend goed voornamelijk met eigen kapitaal financiert.
Initiële aankoop van het onroerend goed
Overdrachtsbelasting (SDLT) is verschuldigd door de koper van een woning in Engeland en Noord-Ierland. In Schotland is er een overdrachtsbelasting op grond en gebouwen (Land and Buildings Transaction Tax), en in Wales is er een overdrachtsbelasting op grond (Land Transaction Tax). De tarieven zijn afhankelijk van de waarde van de woning en of deze residentieel of niet-residentieel is.
Aankoop door bedrijf
Wanneer een duur woonhuis met een waarde van meer dan £500.000 wordt gekocht door een 'rechtspersoon', in het algemeen een bedrijf, kan er een heffing van toepassing zijn: de jaarlijkse belasting op woningen in een vennootschapsstructuur (Annual Tax on Enveloped Dwellings, ATED). De ATED is verschuldigd door degenen die woonhuizen kopen en aanhouden via een vennootschapsstructuur, zoals een bedrijf. Daarnaast is er een hoger tarief van 15% overdrachtsbelasting (SDLT) van toepassing op de aankoop.
Er zijn uitzonderingen op het hogere tarief van de overdrachtsbelasting (SDLT) en de ATED-heffing; met name voor vastgoedbedrijven die woonhuizen verhuren aan derden.
Doorlopende huur
Huurinkomsten
Voor onroerend goed dat u persoonlijk bezit, wordt de netto huurinkomst belast tegen uw marginale belastingtarief. Voor gezamenlijk bezit gelden specifieke regels voor de verdeling van huurinkomsten. Wij kunnen u hierbij verder helpen.
Daarentegen wordt de netto huurinkomsten van een bedrijf belast tegen het vennootschapsbelastingtarief, dat lager kan zijn dan de inkomstenbelastingtarieven voor een particulier, afhankelijk van de hoogte van de huurinkomsten en andere inkomstenbronnen. Er is echter vaak een aanvullende belastingheffing van toepassing als u een deel van de opbrengsten uit het bedrijf wilt opnemen.
De totale belastingkosten op het inkomen zijn daarom deels afhankelijk van hoeveel van het inkomen u wilt opnemen en hoe dat inkomen wordt opgenomen, bijvoorbeeld salaris, dividend, pensioenbijdrage, enz. Wanneer de winst door het bedrijf wordt ingehouden, kan het inkomen minder belast worden dan wanneer er inkomstenbelasting over verschuldigd is. Dat betekent dat er meer geld beschikbaar is om in de toekomst meer vastgoed te kopen.
Financieringskosten
De fiscale aftrek voor financieringskosten van een eigen woning is beperkt tot 20% als verlaging van de inkomstenbelasting tegen het basistarief.
Deze beperking geldt niet voor verhuurders van niet-residentieel vastgoed, noch voor bedrijven die investeren in residentieel of niet-residentieel vastgoed.
Een bedrijfspand verhuren aan uw eigen besloten vennootschap
De aankoop van nieuwe kantoorruimtes of andere gebouwen voor eigen gebruik en het in rekening brengen van huur voor het gebruik van deze gebouwen aan uw bedrijf kan fiscaal voordelig zijn vanuit het oogpunt van de inkomstenbelasting, omdat:
- De huur die u van het bedrijf ontvangt, maakt het mogelijk om bedragen af te trekken zonder sociale premies af te dragen
- Het bedrijf kan de huur als aftrekpost voor de vennootschapsbelasting opvoeren
- Financieringskosten zijn momenteel aftrekbaar van de huurinkomsten.
Echter, voor zover de huur door het bedrijf wordt betaald, kan dit gevolgen hebben voor de beschikbaarheid van de vrijstelling voor de verkoop van bedrijfsactiva bij een toekomstige verkoop van het onroerend goed (zie hieronder).
Beschikbaarheid
Kapitaalwinsten bij de verkoop van een actief worden over het algemeen berekend door de kostprijs van het actief af te trekken van de verkoopopbrengst en dit te verminderen met de jaarlijkse vrijstelling. Winsten worden beschouwd als het hoogste inkomen van een individu en worden doorgaans belast tegen 18% en 24% of een combinatie van beide. Deze tarieven gelden ongeacht of het onroerend goed residentieel of niet-residentieel is (voorheen golden er andere tarieven voor de verkoop van niet-residentieel, zoals commercieel onroerend goed).
Kapitaalwinsten voor bedrijven zijn onderworpen aan het vennootschapsbelastingtarief dat van toepassing is op het bedrijf, namelijk 19% of 25%.
Aftrekpost voor de verkoop van bedrijfsactiva (BADR)
De BADR (Business Asset Discount Rate) is van toepassing op de verkoop van handelsondernemingen en is daarom over het algemeen niet van toepassing op onroerend goed in particulier bezit, aangezien dit als beleggingsactiviteit wordt beschouwd.
Wanneer een particulier echter eigenaar is van een bedrijfspand dat wordt gebruikt voor zijn of haar handelsonderneming en dit pand wordt verkocht als onderdeel van de verkoop van de onderneming, kan de particulier mogelijk profiteren van de BADR-tarieven (14% voor 2025/26, oplopend tot 18% voor 2026/27) op de verkoop van het pand als een 'geassocieerde verkoop'. De vrijstelling is beperkt wanneer de onderneming huur betaalt voor het pand; BADR is niet van toepassing wanneer huur tegen marktwaarde aan de particulier is betaald.
Ook bij het onderbrengen van een beleggingspand in uw handelsonderneming moet men voorzichtig zijn, aangezien dit ertoe kan leiden dat uw aandelenbezit in die onderneming niet langer in aanmerking komt voor de BADR-regeling. U dient te overwegen of het verstandig is een aparte vennootschap op te richten om het vastgoed te beheren en zo de handelsstatus van de bestaande onderneming te beschermen.
Verkoop van een vastgoedbeleggingsmaatschappij
Over de winst op de aandelen is vermogenswinstbelasting verschuldigd.
De verkoop van aandelen kan aantrekkelijker zijn voor de koper van de panden dan de panden zelf te kopen, omdat er dan slechts 0,5% overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden in plaats van de mogelijk hogere overdrachtsbelasting (Stamp Duty Land Tax, SDLT) die van toepassing is op de aankoop van de panden.
