De Britse vastgoedmarkt is weliswaar cyclisch, maar heeft zich op de lange termijn bewezen als een zeer succesvolle investering. Dit heeft geleid tot een enorme groei in de sector van de verhuurwoningen.
Bij 'buy to let' investeert men in vastgoed met de verwachting dat de waarde ervan zal stijgen, waarbij de huurinkomsten van de huurders de hypotheeklasten en eventuele andere uitgaven dekken.
Het bruto rendement van beleggingspanden (dat wil zeggen de ontvangen huurinkomsten minus kosten zoals makelaarskosten, onderhoud, servicekosten en verzekeringen) is echter niet meer zo aantrekkelijk als voorheen. Beleggers moeten de kans inschatten dat de waardestijging de inflatie overtreft.
Dit informatieblad is uitsluitend bedoeld voor eigenaren van onroerend goed die in het Verenigd Koninkrijk woonachtig zijn.
Factoren om rekening mee te houden
Doen
- Beschouw uw investering als een investering voor de middellange tot lange termijn
- onderzoek de lokale markt
- Maak je berekeningen zorgvuldig
- Overweeg een hoogwaardige inrichting om snel huurders aan te trekken.
Niet doen
- Koop iets met ernstige onderhoudsproblemen
- Denk je dat vrienden en familie de verhuur wel voor je kunnen regelen? Dan ben je waarschijnlijk beter af met een complete beheerservice
- Bezuinigen op huurovereenkomsten en andere juridische documenten.
Welke woning?
Investeren in een huurwoning is niet hetzelfde als het kopen van een eigen huis. Het is raadzaam om een makelaar in te schakelen die u kan adviseren over de lokale huurmarkt. Is er bijvoorbeeld vraag naar appartementen met twee slaapkamers, huizen met vier slaapkamers of woningen in de buurt van scholen of openbaar vervoer? Een makelaar kan u ook adviseren over de gewenste inrichting en meubilering om een woning snel te verhuren.
Agenten
Het verhuren van een woning kan erg tijdrovend en onhandig zijn. Huurders verwachten een snelle oplossing als de centrale verwarming het begeeft tijdens het lange weekend! En wilt u de woning zelf adverteren en potentiële huurders rondleiden? Een makelaar kan dit allemaal voor u regelen.
Huurovereenkomsten
Dit belangrijke document zorgt ervoor dat de juridische positie duidelijk is.
Belastingheffing
Bij aankoop met het oog op verhuur moet rekening worden gehouden met de fiscale aspecten.
Belasting op huurinkomsten
Over de ontvangen huurinkomsten, na aftrek van de toegestane kosten, moet inkomstenbelasting worden betaald. Toegestane kosten omvatten reparaties, makelaarskosten en een vergoeding voor meubilering.
Restrictieve leningrentevermindering voor verhuurders van beleggingspanden
De hoogte van de inkomstenbelastingaftrek die verhuurders kunnen krijgen op financieringskosten van hun woning is beperkt tot het basistarief van de inkomstenbelasting. Financieringskosten omvatten hypotheekrente, rente op leningen voor de aanschaf van meubilair en kosten die gemaakt worden bij het afsluiten of aflossen van hypotheken of leningen. Er is geen aftrek mogelijk voor aflossingen van een hypotheek of lening.
Deze beperking geldt niet voor verhuurders van niet-residentieel vastgoed.
Vervanging van meubilair
Een belastingvoordeel stelt alle verhuurders van woonhuizen in staat de kosten af te trekken die zij daadwerkelijk maken voor het vervangen van meubilair, apparaten en keukengerei in de woning. Dit voordeel geldt voor een breed scala aan vastgoedbedrijven.
Deze maatregel biedt een tegemoetkoming in de kosten voor het vervangen van meubilair aan een breder scala aan vastgoedbedrijven, aangezien er voorheen geen belastingvoordeel bestond voor het vervangen van meubilair in gedeeltelijk gemeubileerde of ongemeubileerd panden.
Voorbeelden van in aanmerking komende kapitaaluitgaven zijn:
- meubilair
- meubels
- apparaten (inclusief witgoed)
- keukengerei
maar exclusief onderdelen die vast aan het gebouw bevestigd zijn.
De aftrek is echter beperkt tot de kosten van een gelijkwaardig artikel indien er sprake is van een verbetering ten opzichte van het oude artikel. De aftrek is niet beschikbaar wanneer er aanspraak wordt gemaakt op de vrijstelling voor het verhuren van een kamer.
Verkoopbelasting
Kapitaalwinstbelasting (CGT) is verschuldigd bij de uiteindelijke verkoop van het onroerend goed. De belasting wordt geheven over de verkoopopbrengst, verminderd met de oorspronkelijke aankoopprijs van het onroerend goed, bepaalde juridische kosten en eventuele verbeteringen aan het onroerend goed. Deze winst kan verder worden verlaagd door een eventuele jaarlijkse vrijstelling.
De vermogenswinstbelasting bedraagt over het algemeen 18% binnen het basistarief en 24% voor hogere tarieven.
De vermogenswinstbelasting (CGT) is verschuldigd op 31 januari na afloop van het belastingjaar waarin de winst is behaald. Een vooruitbetaling van de verschuldigde CGT bij de verkoop van een woonhuis moet binnen 60 dagen na de voltooiing van de verkoop plaatsvinden.
Studentenverhuur
Kopen om te verhuren kan een goede optie zijn als je kinderen hebt die studeren aan een hogeschool of universiteit. Het is belangrijk dat de regeling correct is opgezet. De student koopt de woning (waarbij de ouder garant staat voor de hypotheek). Deze constructie biedt verschillende voordelen.
Voordelen
Dit is een kosteneffectieve manier om uw kind een fatsoenlijke woonplek te bieden.
De huurinkomsten uit het verhuren van extra kamers aan andere studenten zouden vanuit cashflowperspectief voldoende moeten zijn om de hypotheeklasten te dekken.
Zolang het onroerend goed het enige eigendom van het kind is, zou het bij een eventuele verkoop vrijgesteld moeten zijn van vermogenswinstbelasting, aangezien het als hun hoofdverblijfplaats wordt beschouwd.
Het bedrag aan huurinkomsten dat belastbaar is met inkomstenbelasting wordt verlaagd door een aftrekpost die bekend staat als 'verhuur van een kamer' (£7.500 per jaar vanaf 6 april 2016). In deze situatie zijn geen kosten aftrekbaar. Als alternatief kunnen kosten worden afgetrokken van de inkomsten volgens de normale verhuurregels, indien dit voordeliger is.
Fiscale aftrekpost voor inkomsten uit onroerend goed en handel
Er zijn twee vrijstellingen van £1.000 beschikbaar voor inkomsten uit onroerend goed en handelsactiviteiten.
Wanneer de aftrekposten het volledige relevante inkomen van een persoon (vóór aftrek van kosten) dekken, hoeft deze persoon geen belasting meer over dit inkomen te betalen. Personen met een hoger inkomen kunnen er bij de berekening van hun belastbare winst voor kiezen om de aftrekpost van hun inkomsten af te trekken in plaats van de daadwerkelijke aftrekbare kosten. De handelsaftrek is ook van toepassing op de sociale premies (klasse 4).
De vrijstellingen gelden niet voor inkomsten waarover vrijstelling voor de verhuur van een kamer wordt verleend. De vrijstellingen gelden evenmin voor inkomsten uit een vennootschap onder firma die een handel, beroep of vastgoedbedrijf uitoefent.
De handelsvrijstelling kan ook van toepassing zijn op bepaalde diverse inkomsten uit het ter beschikking stellen van activa of diensten, voor zover de handelsvrijstelling van £1.000 niet anderszins wordt gebruikt.
