Vermogenswinstbelasting en de gezinswoning
Er bestaat een waardevolle belastingvermindering bij de verkoop van de gezinswoning, maar in bepaalde situaties is zorgvuldige planning vereist om ervoor te zorgen dat van deze vermindering gebruik wordt gemaakt.
De vrijstelling van vermogenswinstbelasting (CGT) voor winsten behaald bij de verkoop van uw woning is een van de meest waardevolle voordelen waar veel mensen tijdens hun leven van profiteren. De vrijstelling is algemeen bekend: CGT-vrijstelling ongeacht de hoogte van de vermogenswinst bij de verkoop van een woning die uw hoofdverblijf is geweest. In dit factsheet bekijken we hoe de vrijstelling werkt en welke factoren ertoe kunnen leiden dat deze wordt beperkt.
Enkele belangrijke basispunten
Alleen een woning die daadwerkelijk bewoond wordt, komt in aanmerking voor de vrijstelling. Een beleggingspand waarin u nooit heeft gewoond, komt niet in aanmerking.
De term 'woonhuis' kan ook bijgebouwen omvatten die losstaan van het hoofdgebouw, maar dit is een lastig punt. Neem contact met ons op als dit voor u relevant is.
Om een woning als woonplaats te beschouwen, is een zekere mate van permanentie vereist. Het is daarom onwaarschijnlijk dat u bijvoorbeeld slechts twee weken in een woning zult wonen om van de vrijstelling te kunnen profiteren.
De vrijstelling geldt voor grond die bestemd is voor 'bewoning en genot, waarbij de woning fungeert als tuin of terrein tot de toegestane oppervlakte'. De toegestane oppervlakte is een halve hectare, inclusief het perceel waarop de woning staat, wat overeenkomt met ongeveer 1,25 acre (in oude eenheden). Grotere tuinen en terreinen kunnen in aanmerking komen, maar alleen als ze passen bij de grootte en het karakter van de woning en noodzakelijk zijn voor een redelijk genot ervan. Dit kan een lastige toets zijn. In een rechtszaak werd de vrijstelling geweigerd voor 7,5 hectare grond die bij een woning hoorde. De eigenaar gaf aan dat hij die grond nodig had om van de woning te kunnen genieten, omdat hij een fervent paardenliefhebber was. De rechter oordeelde echter dat de subjectieve voorkeur van de eigenaar voor paarden irrelevant was en dat, op basis van een objectieve toets, de grond niet noodzakelijk was voor een redelijk genot van de woning.
Het apart verkopen van de grond
Wat als u een deel van uw tuin wilt verkopen zodat iemand anders er iets op kan bouwen? Is de vrijstelling dan nog steeds van toepassing? Simpel gezegd: ja, als u eigenaar blijft van het perceel inclusief de rest van de tuin en de totale oorspronkelijke oppervlakte binnen de limiet van een halve hectare valt.
Als de totale oppervlakte groter is dan een halve hectare en een deel daarvan wordt verkocht, moet u aantonen dat het verkochte deel nodig was voor het redelijk genot van het onroerend goed. Dit kan uiteraard lastig zijn als u bereid bent het te verkopen.
Wat als u daarentegen uw huis en een deel van de tuin verkoopt en vervolgens op een later tijdstip de rest van de tuin apart verkoopt, bijvoorbeeld voor een nieuwbouwproject? Dan komt u bij die tweede verkoop niet in aanmerking voor de vrijstelling, omdat de grond op dat moment geen deel meer uitmaakt van uw hoofdverblijf.
Meer dan één woning
Het komt steeds vaker voor dat mensen meer dan één woning bezitten. Een persoon kan echter slechts voor één woning tegelijk profiteren van de vrijstelling van vermogenswinstbelasting. In het geval van een echtpaar (of geregistreerd partnerschap) kan er slechts één hoofdverblijfplaats zijn voor beiden. Wanneer een persoon twee (of meer) woningen heeft, kan worden gekozen welke woning bij verkoop in aanmerking komt voor de vrijstelling van vermogenswinstbelasting. Let op: de woning hoeft niet in het Verenigd Koninkrijk te staan om van de vrijstelling te profiteren, hoewel er vanaf april 2015 aanvullende beperkingen gelden, die hieronder worden beschreven. Ook buitenlandse belastinggevolgen moeten mogelijk in overweging worden genomen.
De verkiezing moet normaal gesproken binnen twee jaar na de wijziging van het aantal woningen plaatsvinden. De mogelijke gevolgen van het niet nakomen van deze verplichting worden in de volgende casestudy toegelicht.
Bovendien illustreert de casestudie de gunstige regel die vrijstelling van vermogenswinstbelasting mogelijk maakt voor de laatste negen maanden van het eigendom van een woning die op enig moment de hoofdverblijfplaats is geweest. Wanneer de eigenaar van de woning langdurig verzorgd wordt of een handicap heeft en aan de noodzakelijke voorwaarden voldoet, profiteert hij of zij van vrijstelling van vermogenswinstbelasting voor de laatste 36 maanden van het eigendom.
Casestudy
Wayne, een belastingbetaler met een hoger tarief, kocht in 2009 een huis waar hij permanent woonde. In 2013 kocht hij een tweede huis en verdeelde zijn tijd tussen de twee woningen.
- Beide panden komen mogelijk in aanmerking voor de vrijstelling, aangezien Wayne in beide tijd doorbrengt – ze tellen dus allebei als 'woonplaats'.
- Het kiezen van het juiste vastgoedobject is niet altijd eenvoudig, omdat het afhangt van welke het meest waarschijnlijk verkocht zal worden en welke het meest waarschijnlijk een aanzienlijke waardestijging zal opleveren. Een beetje voorspellingsvermogen kan soms nodig zijn!
- De keuze voor de woning moet binnen twee jaar na de aankoop van de tweede woning aan de HMRC worden doorgegeven. Als deze termijn wordt overschreden, zal de HMRC bij een eventuele toekomstige verkoop bepalen welke woning feitelijk de hoofdverblijfplaats was.
Wayne kiest ervoor om de tweede woning voor de berekening van de vermogenswinstbelasting als zijn hoofdverblijf te laten beschouwen. In juni 2024 verkoopt hij beide woningen en realiseert hij een winst van bijvoorbeeld £100.000 op de eerste woning en £150.000 op de tweede woning.
De winst op de tweede woning is vrijgesteld van vermogenswinstbelasting vanwege de gemaakte keuze.
Een deel van de winst op de eerste woning is vrijgesteld, namelijk het deel dat betrekking heeft op:
- de vier jaar voordat het tweede pand werd aangekocht (toen het eerste pand de enige woning was); en
- De laatste negen maanden van het eigenaarschap komen in aanmerking, mits het pand op enig moment als hoofdverblijf is gebruikt.
De totale winst op het eerste onroerend goed wordt verdeeld over de vrijgestelde periode en de resterende belastbare periode.
Kunt u PRR-aftrek claimen voor uw woning?
De woning van een persoon komt mogelijk niet in aanmerking voor de vrijstelling voor eigen woning (Private Residence Relief, PRR) voor een belastingjaar, tenzij aan een van de volgende voorwaarden is voldaan:
- de persoon die de vervreemding verrichtte, was in dat belastingjaar woonachtig in hetzelfde land als het onroerend goed; of
- De persoon heeft minstens 90 nachten in dat pand doorgebracht.
De regels gelden zowel voor een inwoner van het VK die een woning in een ander land verkoopt als voor een niet-ingezetene die een woning in het VK verkoopt.
Nieuwe rapportage- en betalingsvereisten
Het is belangrijk om te weten dat vanaf 6 april 2020 degenen die vermogenswinstbelasting verschuldigd zijn over de verkoop van een woning, een nieuwe, afzonderlijke online aangifte bij HMRC moeten indienen en een vooruitbetaling van de verschuldigde belasting moeten doen binnen 60 dagen na de voltooiing van de verkoop. Deze vereisten gelden niet als de winst onder de PRR-regeling valt.
Zakelijk gebruik
Steeds meer mensen werken tegenwoordig vanuit huis. Heeft thuiswerken invloed op de vrijstelling van vermogenswinstbelasting bij de verkoop van een woning? Het antwoord is simpel: mogelijk wel!
Een nuttigere vuistregel is dat de vrijstelling wordt geweigerd voor zover een deel van uw woning uitsluitend voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt. In veel gevallen is het zakelijke gebruik natuurlijk niet exclusief; uw kantoor kan bijvoorbeeld ook dienstdoen als logeerkamer, in welk geval er geen probleem is.
Bij uitsluitend zakelijk gebruik is een deel van de winst bij verkoop belastbaar in plaats van vrijgesteld. Het kan echter voorkomen dat u van plan bent een ander pand aan te schaffen, eveneens gedeeltelijk voor zakelijk gebruik. In dat geval kan het zakelijke deel van de winst worden uitgesteld door de winst te verrekenen met de kosten van het nieuwe pand.
Woningverhuur
Vóór 6 april 2020 kon er een belastingvoordeel voor verhuurders worden behaald van maximaal £40.000 (£80.000 voor een echtpaar dat gezamenlijk eigenaar was van de woning) voor iemand die een deel van of het geheel van een woning verhuurde die hun hoofdverblijf was of was geweest gedurende hun eigendomsperiode. Volgens de herziene regels is dit belastingvoordeel echter alleen beschikbaar wanneer de eigenaar en de huurder de woning gedurende de gehele huurperiode samen bewonen.
Perioden van afwezigheid
Bepaalde andere perioden van afwezigheid van uw hoofdverblijfplaats kunnen ook in aanmerking komen voor vrijstelling van vermogenswinstbelasting, bijvoorbeeld als u uw woning moet verlaten om elders in het Verenigd Koninkrijk of in het buitenland te gaan werken. Of de vrijstelling van toepassing is, hangt af van uw persoonlijke omstandigheden en de duur van uw afwezigheid. Neem contact met ons op als dit voor u relevant is. We leggen u graag de regels uit die van toepassing zijn op uw specifieke situatie.
Trusts
De vrijstelling is ook van toepassing wanneer een woning eigendom is van beheerders en door een van de begunstigden als hoofdverblijf wordt bewoond.
Tot december 2003 was het mogelijk om een woning die u bezat, maar die niet in aanmerking kwam voor de vrijstelling van vermogenswinstbelasting voor de eigen woning, over te dragen aan een trust, bijvoorbeeld ten behoeve van uw volwassen kinderen. Eventuele winst kon worden uitgesteld met behulp van de schenkingsvrijstelling. Een van uw kinderen kon de woning vervolgens als hoofdverblijfplaats gebruiken en bij verkoop zou de vrijstelling de volledige winst dekken.
De Britse belastingdienst (HMRC) oordeelde dat deze techniek werd gebruikt als een manier om vermogenswinstbelasting te ontwijken en blokkeerde daarom de mogelijkheid om schenkingsvrijstelling te combineren met de vrijstelling voor de eigen woning in deze omstandigheden.
Neem contact met ons op voor meer informatie over vermogenswinstbelasting en de gezinswoning.
