De overdrachtsbelasting (Stamp Duty Land Tax) is verschuldigd door de koper bij een grondtransactie, waarbij het gaat om een eenvoudige overdracht van grond, zoals de aankoop van een huis, maar ook om het aangaan van een huurovereenkomst of het overdragen van een huurovereenkomst.
Wie betaalt de belasting?
SDLT (Stamp Duty Land Tax) is verschuldigd door de koper bij een grondtransactie in Engeland en Noord-Ierland. Voor grondtransacties in Schotland is de Land & Buildings Transaction Tax (LBTT) van toepassing en in Wales is de Land Transaction Tax (LTT) van toepassing.
Wat is een grondtransactie?
Een transactie leidt tot aansprakelijkheid indien deze de verwerving van een belang in onroerend goed met zich meebrengt. Dit omvat een eenvoudige overdracht van grond, zoals de aankoop van een huis, het aangaan van een huurovereenkomst of de overdracht van een huurovereenkomst.
Waarover wordt de belasting geheven?
Over de tegenprestatie wordt belasting geheven. Dit is doorgaans het daadwerkelijke geldbedrag dat bij de verkoop wordt betaald. De definitie is echter zeer breed en is bedoeld om allerlei situaties te omvatten waarin waarde wordt geleverd op een andere manier dan in contanten: bijvoorbeeld wanneer de koper ermee instemt bepaalde werkzaamheden aan het onroerend goed uit te voeren.
Wanneer moet de belasting betaald worden?
De belasting moet worden betaald wanneer een contract in wezen is uitgevoerd. In gevallen waarin de koper de woning bij de oplevering in bezit neemt, is dat de datum. Als de koper echter feitelijk de woning in bezit neemt vóór de oplevering – wat bekend staat als 'onder voorbehoud van contract' – wordt dat beschouwd als het moment waarop de belasting verschuldigd is.
Hoeveel belasting moet er betaald worden over een woonhuis?
Elk SDLT-tarief is verschuldigd over het gedeelte van de onroerendgoedwaarde dat binnen de betreffende schijf valt.
SDLT-tarieven
De huidige tarieven zijn als volgt:
| Woning Aankoopprijs van een woning |
Band % Tarieven |
|---|---|
| £0 – £125,000 | 0 |
| £125,001 – £250,000 | 2 |
| £250,001 – £925,000 | 5 |
| £925,001 – £1,500,000 | 10 |
| £1.500.001 en hoger | 12 |
Korting voor starters op de woningmarkt
Starters op de woningmarkt komen mogelijk in aanmerking voor een starterskorting op de aankoop van een woning tot £500.000. De tarieven gelden voor het gedeelte van de totale waarde dat binnen elke schijf valt.
De overdrachtsbelasting (SDLT) is verschuldigd over het gedeelte van de waarde van het onroerend goed dat binnen de betreffende schijf valt. De tarieven en drempelwaarden zijn:
| Vastgoedwaarde | Band % Tarieven |
|---|---|
| £0 – £300,000 | 0 |
| £300,001 – £500,000 | 5 |
Er kan geen vrijstelling worden geclaimd als de waarde van het onroerend goed meer dan £500.000 bedraagt en de normale overdrachtsbelastingtarieven zijn van toepassing op het volledige bedrag van de koopsom.
Aanvullende woonobjecten
Er worden hogere tarieven voor overdrachtsbelasting (SDLT) geheven op de aankoop van extra woonhuizen (boven de £40.000).
De hogere tarieven zijn voornamelijk van toepassing op de aankoop van beleggingspanden of tweede huizen. Er zullen echter ook kopers zijn die de extra kosten moeten betalen, zelfs als het gekochte pand geen beleggingspand of tweede huis betreft. De onderstaande 36-maandenregel helpt om sommige transacties vrij te stellen van de extra tarieven (of een terugbetaling mogelijk te maken).
De hogere tarieven liggen 5% boven de overdrachtsbelastingtarieven die in de bovenstaande tabel worden weergegeven. Deze hogere tarieven kunnen van toepassing zijn als de persoon op de dag van de aankooptransactie twee of meer woonhuizen bezit.
Enkele aanvullende details:
- Kopers hebben 36 maanden de tijd om een terugbetaling van de hogere tarieven aan te vragen als ze een nieuwe hoofdverblijfplaats kopen voordat ze hun vorige hoofdverblijfplaats verkopen
- Kopers krijgen bovendien 36 maanden de tijd tussen de verkoop van hun hoofdverblijf en de aankoop van een ander hoofdverblijf zonder de hogere onroerendgoedbelasting te hoeven betalen
- Een klein aandeel in een onroerend goed dat binnen 36 maanden voorafgaand aan een transactie is geërfd, wordt niet beschouwd als een extra onroerend goed bij toepassing van de hogere tarieven
- Er zullen geen uitzonderingen op de hogere tarieven gelden voor grote investeerders.
SDLT-toeslag voor niet-Britse ingezetenen
Er geldt een toeslag van 2% op de overdrachtsbelasting voor niet-Britse ingezetenen (en bepaalde in het VK gevestigde bedrijven die worden gecontroleerd door niet-Britse ingezetenen) bij de aankoop van een woning in Engeland en Noord-Ierland.
En hoe zit het met niet-residentieel vastgoed en gemengd vastgoed?
De tarieven voor niet-residentieel en gemengd vastgoed staan vermeld in de onderstaande tabel.
De overdrachtsbelasting (SDLT) is verschuldigd over het gedeelte van de waarde van het onroerend goed dat binnen elke schijf valt.
| Niet-residentieel en gemengd | Band % Tarieven |
|---|---|
| £0 – £150,000 | 0 |
| £150,001 – £250,000 | 2 |
| £250.001 en meer | 5 |
Zijn er uitzonderingen?
Ja. Er zijn een aantal situaties waarin de overdracht van grond niet onderworpen is aan overdrachtsbelasting (SDLT). Er is dan geen SDLT verschuldigd en er hoeft geen aangifte te worden gedaan. Deze situaties omvatten:
- De waarde van het eigendomsrecht is minder dan £40.000
- een gebruiksvergunning
- een schenking van grond
- overdracht van onroerend goed bij echtscheiding of overlijden
- overdracht van grond aan een goed doel
- Overdracht van grond binnen een groep bedrijven waarbij een groepsvrijstelling voor overdrachtsbelasting wordt aangevraagd.
Hoe werkt de belastingheffing op leasecontracten?
De overdrachtsbelasting die verschuldigd is bij de aankoop van een leaseovereenkomst hangt af van of de leaseovereenkomst nieuw is of bestaand (een overgedragen leaseovereenkomst).
Bij de aankoop van een nieuwe huurovereenkomst wordt de verschuldigde overdrachtsbelasting (SDLT) berekend over de waarde van de premie (eenmalige vooruitbetaling). Indien er meer dan een nominale huurprijs verschuldigd is, wordt er ook overdrachtsbelasting geheven over de netto contante waarde (NCW) van de huur over de looptijd van de huurovereenkomst. De premie en de NCW worden als twee afzonderlijke bedragen beschouwd. Indien de berekende waarde van een van beide hoger is dan £ 250.000 voor woonhuizen en £ 150.000 voor niet-woonhuizen, wordt over het overschot overdrachtsbelasting geheven tegen de normale tarieven.
Er is een aangifte overdrachtsbelasting (SDLT) verschuldigd wanneer de premie £40.000 of meer bedraagt, zelfs als er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, tenzij de looptijd van de leaseovereenkomst korter is dan zeven jaar.
Bij aankoop van een bestaande huurovereenkomst wordt de overdrachtsbelasting (SDLT) op dezelfde manier berekend als bij de aankoop van een onroerend goed in volle eigendom. Het bedrag van de premie is de tegenprestatie waarover overdrachtsbelasting wordt betaald en wordt eveneens op dezelfde manier berekend als bij de aankoop van een onroerend goed in volle eigendom.
De overheid heeft online rekenmachines beschikbaar waarmee het te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting (SDLT) kan worden berekend. Deze rekenmachines zijn te vinden op www.gov.uk/stamp-duty-land-tax-calculators .
Hoe meld ik een belastingschuld aan de Belastingdienst?
De koper moet een SDLT1-aangifte invullen en deze binnen 14 dagen na de ingangsdatum van de transactie indienen bij het betreffende HMRC-kantoor. Advocaten en notarissen kunnen de aangifte namens u online indienen. Anders moet een papieren aangifte worden gebruikt. De betaling moet gelijktijdig plaatsvinden. Een te late aangifte leidt tot een automatische boete van £100, en te late betaling van de belasting betekent dat er rente in rekening wordt gebracht.
Wat zal de HMRC dan doen?
De koper ontvangt een certificaat als bewijs van betaling van de belasting. Dit certificaat is nodig om de eigendomsgegevens bij het Kadaster te wijzigen. Het feit dat de Belastingdienst (HMRC) de koper een certificaat heeft verstrekt, betekent niet dat de berekening van de overdrachtsbelasting (SDLT) is goedgekeurd. HMRC heeft negen maanden de tijd om te beslissen of zij de aangifte nader onderzoekt en de cijfers betwist.
