Inwestowanie w nieruchomości było i nadal jest popularną formą inwestowania dla wielu osób. Jest postrzegane jako sposób na:
- stosunkowo bezpieczne zyski kapitałowe można uzyskać przy ewentualnej sprzedaży
- zwroty z dochodów mogą być generowane przez cały okres posiadania
- finansowanie hipoteczne jest zabezpieczone w części dotyczącej spłaty zabezpieczeniem ewentualnej sprzedaży nieruchomości, a w części dotyczącej odsetek – dochodami z wynajmu.
Oczywiście, zwrot netto z kapitału i dochodu będzie zależał od wielu czynników. Ale zakładając, że inwestycja wydaje się sensowna z punktu widzenia ekonomicznego, jakie czynniki podatkowe należy wziąć pod uwagę?
Niniejsza ulotka powinna być brana pod uwagę wyłącznie w przypadku właścicieli nieruchomości zamieszkałych w Wielkiej Brytanii.
Kto lub co powinno kupić nieruchomość?
Należy podjąć wstępną decyzję o zakupie nieruchomości:
- jako jednostka
- jako współwłaściciel lub w ramach spółki (często z małżonkiem)
- za pośrednictwem firmy.
Istnieją znaczące różnice w skutkach podatkowych posiadania nieruchomości przez osoby fizyczne i spółki. Wybór najlepszego rozwiązania będzie zależał od wielu czynników. Należą do nich:
- jeśli już posiadasz firmę
- oczekiwane rysunki od firmy
- czy planujesz w przyszłości zainwestować w większą nieruchomość
niezależnie od tego, czy zamierzasz sprzedawać poszczególne nieruchomości po kawałku,
- jako portfolio w przyszłości
- jeśli pierwotny zakup nieruchomości finansujesz głównie z własnego kapitału.
Pierwszy zakup nieruchomości
Podatek SDLT jest płacony przez nabywcę nieruchomości w Anglii i Irlandii Północnej. Podatek od transakcji gruntowych i budowlanych (Land and Buildings Transaction Tax) jest płacony w Szkocji, a podatek od transakcji gruntowych (Land Transaction Tax) jest płacony w Walii. Stawki zależą od wartości nieruchomości oraz tego, czy jest ona mieszkalna, czy niemieszkalna.
Zakup przez firmę
W przypadku zakupu drogiej nieruchomości mieszkalnej o wartości ponad 500 000 GBP przez „osobę niebędącą osobą fizyczną”, ogólnie rzecz biorąc, firmę, istnieje potencjalna opłata – roczny podatek od mieszkań w kopertach (ATED). ATED jest płacony przez osoby kupujące i utrzymujące nieruchomości mieszkalne w kopertach korporacyjnych, takich jak spółki. Dodatkowo, do zakupu obowiązuje wyższa stawka SDLT w wysokości 15%.
Istnieją zwolnienia z wyższej stawki podatku SDLT i opłaty ATED; w szczególności dotyczą one spółek zajmujących się wynajmem nieruchomości mieszkalnych osobom trzecim.
Wynajem ciągły
Dochód z wynajmu
W przypadku nieruchomości będących własnością prywatną dochód netto z wynajmu będzie opodatkowany według stawki podatkowej obowiązującej w przypadku nieruchomości będących własnością wspólną. W przypadku nieruchomości będących własnością wspólną obowiązują szczegółowe zasady dotyczące podziału dochodu z wynajmu, które chętnie Państwu wyjaśnimy.
Natomiast dochód netto z wynajmu firmy będzie opodatkowany stawką podatku dochodowego od osób prawnych, która może być niższa niż stawka podatku dochodowego od osób fizycznych, w zależności od wysokości czynszu i innych źródeł dochodu. Często jednak istnieje dodatkowe obciążenie podatkowe, jeśli chcesz wypłacić część dochodu ze spółki.
Całkowity koszt podatku dochodowego będzie zatem częściowo zależał od tego, jaką część dochodu chcesz uzyskać i w jaki sposób zostanie on uzyskany, np. wynagrodzenie, dywidenda, składka emerytalna itp. W przypadku zatrzymania zysków przez spółkę, dochód może zostać opodatkowany w mniejszym stopniu niż w przypadku zastosowania podatku dochodowego. Oznacza to, że w przyszłości będzie więcej środków na zakup kolejnych nieruchomości.
Koszty finansowe
Ulga podatkowa na koszty finansowania nieruchomości mieszkalnych będących własnością osoby fizycznej jest ograniczona do 20% i stanowi podstawową stawkę obniżki podatku dochodowego.
Ograniczenie to nie dotyczy wynajmujących nieruchomości niemieszkalne ani spółek inwestujących w nieruchomości mieszkalne lub niemieszkalne.
Wynajem nieruchomości komercyjnej dla własnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
Osobisty zakup nowych biur lub innych budynków i pobieranie od firmy czynszu za korzystanie z nich może być korzystny pod względem podatkowym z punktu widzenia podatku dochodowego, ponieważ:
- czynsz, który otrzymujesz od firmy, pozwala na wypłatę kwot bez ubezpieczenia społecznego
- spółka będzie mogła ubiegać się o odliczenie podatku dochodowego od osób prawnych za czynsz
- koszty finansowe można obecnie odliczyć od dochodu z wynajmu.
Jednakże w przypadku, gdy czynsz jest płacony przez spółkę, może to mieć wpływ na dostępność ulgi z tytułu sprzedaży aktywów przedsiębiorstwa w przypadku przyszłej sprzedaży nieruchomości (patrz poniżej).
Sprzedaż
Zyski kapitałowe ze zbycia aktywów są zazwyczaj obliczane poprzez odjęcie kosztu aktywów od dochodu ze zbycia i pomniejszenie go o roczną kwotę zwolnienia. Zyski są traktowane jako najwyższa część dochodu osoby fizycznej i są zazwyczaj opodatkowane stawką 18% i 24% lub ich kombinacją. Stawki te obowiązują niezależnie od tego, czy nieruchomość jest mieszkalna, czy niemieszkalna (wcześniej inne stawki obowiązywały w przypadku sprzedaży nieruchomości niemieszkalnych, tj. komercyjnych).
Zyski kapitałowe spółek będą podlegać stawce podatku dochodowego od osób prawnych mającej zastosowanie do danej spółki, tj. 19% lub 25%.
Ulga w zbyciu aktywów przedsiębiorstwa (BADR)
BADR jest dostępny w przypadku zbycia przedsiębiorstw handlowych, dlatego też zasadniczo nie ma zastosowania do nieruchomości będących w posiadaniu osób fizycznych, gdyż byłoby to traktowane jako działalność inwestycyjna.
Jednakże, jeśli osoba fizyczna jest właścicielem nieruchomości komercyjnej wykorzystywanej przez jej działalność handlową i nieruchomość ta zostanie zbyta w ramach sprzedaży przedsiębiorstwa, wówczas może ona skorzystać ze stawek BADR (14% w latach 2025/26, wzrastających do 18% w latach 2026/27) w przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach „sprzedaży powiązanej”. Ulga jest ograniczona, gdy firma płaci czynsz za nieruchomość; BADR nie przysługuje, gdy osobie fizycznej zapłacono czynsz w wysokości wartości rynkowej.
Należy również zachować ostrożność przy wprowadzaniu nieruchomości inwestycyjnej do spółki handlowej, ponieważ może to spowodować, że udziały w tej spółce nie będą kwalifikować się do BADR. Należy rozważyć utworzenie innej spółki, która przejmie nieruchomość, aby chronić status handlowy istniejącej spółki.
Sprzedaż spółki inwestującej w nieruchomości
Od zysku ze sprzedaży akcji będzie należny podatek CGT.
Sprzedaż akcji może być dla nabywcy nieruchomości korzystniejsza niż kupno nieruchomości bezpośrednio, ponieważ będzie on musiał zapłacić jedynie 0,5% podatku od czynności cywilnoprawnych, a nie potencjalnie wyższą kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych (SDLT) od zakupu nieruchomości.
