Podatek od zysków kapitałowych i dom rodzinny
Sprzedaż domu rodzinnego wiąże się z pewną ulgą, jednak w pewnych sytuacjach konieczne jest staranne planowanie, aby mieć pewność, że ulga zostanie uzyskana.
Zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych (CGT) od zysków ze sprzedaży domu to jedna z najcenniejszych ulg, z której wiele osób korzysta w ciągu swojego życia. Ulga ta jest powszechnie znana: zwolnienie z CGT obowiązuje niezależnie od wysokości zysku kapitałowego ze sprzedaży nieruchomości, która była dotychczas głównym miejscem zamieszkania. W niniejszej karcie informacyjnej przyjrzymy się działaniu ulgi i czynnikom, które mogą powodować jej ograniczenie.
Kilka ważnych podstawowych punktów
Tylko nieruchomość wykorzystywana jako miejsce zamieszkania kwalifikuje się do zwolnienia. Nieruchomość inwestycyjna, w której nigdy nie mieszkałeś, nie kwalifikuje się.
Termin „rezydencja” może obejmować budynki gospodarcze oddzielone od głównej nieruchomości, ale jest to trudny temat. Prosimy o kontakt, jeśli może to być dla Państwa istotne.
„Zamieszkiwanie” w danym miejscu wymaga pewnego stopnia stałości, więc zamieszkiwanie w danej nieruchomości, powiedzmy, przez zaledwie dwa tygodnie w celu skorzystania ze zwolnienia, raczej nie będzie możliwe.
Zwolnienie obejmuje grunty przeznaczone do „zajmowania i korzystania z nieruchomości jako ogrodu lub terenu do dozwolonej powierzchni”. Dozwolona powierzchnia to pół hektara, wliczając teren nieruchomości, co odpowiada około 1,25 akra w starych pieniądzach! Większe ogrody i tereny mogą się kwalifikować, ale tylko jeśli są odpowiednie do wielkości i charakteru nieruchomości i są wymagane do rozsądnego korzystania z niej. Może to być trudny test. W sprawie sądowej zwolnienie nie zostało przyznane na działce o powierzchni 7,5 hektara przylegającej do nieruchomości. Właściciel twierdził, że potrzebował tej ziemi, aby korzystać z nieruchomości, ponieważ interesował się końmi i jazdą konną. Sąd orzekł, że subiektywne upodobanie właściciela do koni jest nieistotne i, stosując obiektywny test, ziemia nie była potrzebna do rozsądnego korzystania z nieruchomości.
Sprzedam ziemię osobno
A co, jeśli chcesz sprzedać część swojego ogrodu, aby ktoś inny mógł na nim budować? Czy zwolnienie będzie miało zastosowanie? Mówiąc wprost, będzie, jeśli nadal będziesz właścicielem nieruchomości wraz z resztą ogrodu, a jego pierwotna powierzchnia mieściła się w limicie pół hektara.
Jeżeli całkowita powierzchnia przekracza pół hektara i część z nich zostanie sprzedana, wówczas będziesz musiał wykazać, że sprzedana część była potrzebna do rozsądnego korzystania z nieruchomości, a to może być oczywiście trudne, jeśli zamierzasz ją sprzedać.
A co, jeśli sprzedasz dom i część ogrodu, a następnie w późniejszym terminie sprzedasz resztę ogrodu osobno, na przykład pod zabudowę? Wtedy nie skorzystasz ze zwolnienia podatkowego przy drugiej sprzedaży, ponieważ działka nie będzie już częścią Twojego głównego miejsca zamieszkania w momencie sprzedaży.
Więcej niż jedno miejsce zamieszkania
Coraz częściej zdarza się, że ludzie posiadają więcej niż jedno miejsce zamieszkania. Jednak osoba fizyczna może skorzystać ze zwolnienia z podatku CGT tylko w przypadku jednej nieruchomości na raz. W przypadku małżeństwa (lub związku partnerskiego) możliwe jest posiadanie tylko jednego głównego miejsca zamieszkania dla obojga. Jeśli osoba fizyczna posiada dwa (lub więcej) miejsca zamieszkania, można wybrać, które z nich będzie korzystało ze zwolnienia z podatku CGT w przypadku sprzedaży. Należy pamiętać, że nieruchomość nie musi znajdować się w Wielkiej Brytanii, aby skorzystać ze zwolnienia, chociaż od kwietnia 2015 r. obowiązują dodatkowe ograniczenia szczegółowo opisane poniżej. Konieczne może być również uwzględnienie zagranicznych implikacji podatkowych.
Wybory muszą zostać przeprowadzone zazwyczaj w ciągu dwóch lat od zmiany liczby mieszkań. Potencjalne konsekwencje niedokonania wyborów przedstawiono w poniższym studium przypadku.
Ponadto studium przypadku ilustruje korzystną zasadę, która pozwala na zwolnienie z podatku CGT przez ostatnie dziewięć miesięcy posiadania nieruchomości, która kiedyś stanowiła główne miejsce zamieszkania. Jeśli właściciel nieruchomości jest objęty opieką długoterminową lub jest osobą niepełnosprawną i spełnia niezbędne warunki, korzysta ze zwolnienia z podatku CGT przez ostatnie 36 miesięcy posiadania.
Studium przypadku
Wayne, podatnik płacący dodatkową stawkę podatku, nabył dom w 2009 roku, w którym mieszkał na stałe. W 2013 roku kupił drugi dom i dzielił swój czas między obie nieruchomości.
- Obie nieruchomości mogą kwalifikować się do zwolnienia, ponieważ Wayne spędza czas w każdej z nich – tzn. obie liczą się jako „miejsca zamieszkania”.
- Wybór nieruchomości, która powinna skorzystać, nie zawsze jest łatwy, ponieważ zależy od tego, która ma większe szanse na sprzedaż i która ma większe szanse na znaczny zysk. Może być konieczne wróżenie z kryształowej kuli!
- Wybór nieruchomości musi zostać dokonany w drodze decyzji do HMRC w ciągu dwóch lat od nabycia drugiego domu. Pominięcie tego terminu oznacza, że HMRC będzie decydował w przypadku każdej przyszłej sprzedaży, która nieruchomość była faktycznie głównym miejscem zamieszkania.
Wayne decyduje, że drugi dom będzie traktowany jako jego główne miejsce zamieszkania dla celów podatku od zysków kapitałowych (CGT). W czerwcu 2024 roku sprzedaje obie nieruchomości, uzyskując zysk w wysokości, powiedzmy, 100 000 funtów na pierwszej nieruchomości i 150 000 funtów na drugiej nieruchomości.
Zysk z drugiej nieruchomości jest wolny od podatku CGT ze względu na wybory.
Część zysku z pierwszej nieruchomości jest zwolniona z podatku, mianowicie ta odnosząca się do:
- cztery lata przed nabyciem drugiej nieruchomości (gdy pierwsza nieruchomość stanowiła jedyne miejsce zamieszkania); i
- ostatnie dziewięć miesięcy posiadania nieruchomości będzie kwalifikować się, pod warunkiem, że nieruchomość była przez pewien czas głównym miejscem zamieszkania.
Całkowity zysk z pierwszej nieruchomości będzie rozłożony pomiędzy okresem zwolnionym z podatku a okresem podlegającym opodatkowaniu.
Czy możesz ubiegać się o ulgę PRR w odniesieniu do swojej nieruchomości?
Miejsce zamieszkania danej osoby może nie kwalifikować się do ulgi z tytułu miejsca zamieszkania prywatnego (PRR) w danym roku podatkowym, chyba że:
- osoba dokonująca zbycia była rezydentem tego samego kraju, w którym znajdowała się nieruchomość w danym roku podatkowym; lub
- dana osoba spędziła w danej nieruchomości co najmniej 90 nocy.
Zasady te dotyczą zarówno rezydentów Wielkiej Brytanii, którzy pozbywają się miejsca zamieszkania w innym kraju, jak i osób niebędących rezydentami, które pozbywają się miejsca zamieszkania w Wielkiej Brytanii.
Nowe wymagania dotyczące raportowania i płatności
Należy pamiętać, że od 6 kwietnia 2020 r. osoby zobowiązane do zapłaty podatku CGT z tytułu sprzedaży nieruchomości mieszkalnej muszą złożyć nowe, samodzielne zeznanie podatkowe online do HMRC i dokonać wpłaty na poczet należnego podatku w ciągu 60 dni od sfinalizowania sprzedaży. Wymagania te nie mają zastosowania, jeśli zyski są objęte podatkiem PRR.
Użytek biznesowy
Coraz więcej osób pracuje obecnie z domu. Czy praca z domu wpływa na zwolnienie z podatku CGT w przypadku sprzedaży? Odpowiedź jest prosta – może tak!
Co więcej, podstawową zasadą jest to, że zwolnienie nie zostanie przyznane, jeśli część domu jest wykorzystywana wyłącznie do celów biznesowych. Oczywiście w wielu przypadkach użytkowanie biznesowe nie jest wyłączne, na przykład biuro pełni funkcję dodatkowej sypialni dla gości – w takim przypadku nie ma problemu.
W przypadku wyłącznego użytkowania biznesowego część zysku ze sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu, a nie będzie zwolniona z podatku. Może się jednak zdarzyć, że planujesz nabyć kolejną nieruchomość, również częściowo przeznaczoną na działalność biznesową. W takim przypadku element zysku z tytułu użytkowania biznesowego można odroczyć poprzez „przeniesienie” zysku na koszt nowej nieruchomości.
Wynajem mieszkań
Przed 6 kwietnia 2020 r. ulga w czynszu wynosiła do 40 000 funtów (80 000 funtów dla pary będącej współwłaścicielem nieruchomości) dla osoby wynajmującej część lub całość nieruchomości, która była jej głównym miejscem zamieszkania lub była jej poprzednim głównym miejscem zamieszkania w pewnym momencie okresu, w którym była właścicielem. Jednak zgodnie ze zmienionymi przepisami ulga w czynszu jest dostępna tylko wtedy, gdy właściciel i najemca dzielą się zajmowaniem nieruchomości przez cały okres najmu.
Okresy nieobecności
Niektóre inne okresy nieobecności w miejscu zamieszkania mogą również kwalifikować się do ulgi CGT, na przykład jeśli musisz opuścić swoją nieruchomość, aby wyjechać do pracy w Wielkiej Brytanii lub za granicę. Dostępność zwolnienia zależy od Twojej sytuacji i długości okresu nieobecności. Skontaktuj się z nami, jeśli jest to dla Ciebie istotne. Z przyjemnością przedstawimy Ci zasady mające zastosowanie w Twojej konkretnej sytuacji.
Trusty
Zwolnienie obowiązuje również w przypadku, gdy nieruchomość jest własnością powierników i jest zajmowana przez jednego z beneficjentów jako jego stałe miejsce zamieszkania.
Do grudnia 2003 roku możliwe było przeniesienie posiadanej nieruchomości, która nie kwalifikowała się do ulgi podatkowej z tytułu głównego miejsca zamieszkania, do funduszu powierniczego, na przykład na rzecz dorosłych dzieci. Ewentualny zysk można było odroczyć, korzystając z przepisów o uldze podatkowej z tytułu darowizny. Jedno z dzieci mogło wówczas mieszkać w nieruchomości jako swoim głównym miejscu zamieszkania, a w przypadku jej sprzedaży zwolnienie z podatku pokryłoby cały zysk.
HMRC uznał, że technika ta jest stosowana jako mechanizm unikania podatku CGT i w związku z tym zablokował możliwość łączenia ulgi podatkowej na darowizny ze zwolnieniem z tytułu głównego miejsca zamieszkania w tych okolicznościach.
Skontaktuj się z nami , aby dowiedzieć się więcej o podatku od zysków kapitałowych i domu rodzinnym
