Brytyjski rynek nieruchomości, mimo że podlega cyklom, w dłuższej perspektywie okazał się bardzo udaną inwestycją. Doprowadziło to do ogromnego wzrostu w sektorze nieruchomości pod wynajem.
Zakup w celu wynajmu wiąże się z inwestowaniem w nieruchomość z oczekiwaniem wzrostu wartości kapitału, przy czym dochód z wynajmu od najemców pokrywa koszty kredytu hipotecznego i wszelkie wydatki.
Jednak dochód brutto z nieruchomości przeznaczonych pod wynajem (tj. czynsz pomniejszony o koszty takie jak opłaty za wynajem, utrzymanie, opłaty serwisowe i ubezpieczenie) nie jest już tak atrakcyjny jak kiedyś. Inwestorzy muszą brać pod uwagę prawdopodobieństwo wzrostu wartości kapitału przewyższającego inflację.
Niniejsza karta informacyjna powinna być rozpatrywana wyłącznie w kontekście właściciela nieruchomości zamieszkałego w Wielkiej Brytanii.
Czynniki, które należy wziąć pod uwagę
Do
- pomyśl o swojej inwestycji jako o inwestycji średnio- lub długoterminowej
- zbadaj lokalny rynek
- zrób swoje obliczenia dokładnie
- rozważ udekorowanie mieszkania na wysokim poziomie, aby szybko przyciągnąć najemców.
Nie
- zakup czegokolwiek z poważnymi problemami konserwacyjnymi
- myślisz, że przyjaciele i krewni mogą zająć się wynajmem za ciebie – prawdopodobnie lepiej będzie, jeśli skorzystasz z pełnej usługi zarządzania
- oszczędzaj na umowach najmu i innej dokumentacji prawnej.
Która nieruchomość?
Inwestowanie w nieruchomość pod wynajem to nie to samo, co kupno własnego domu. Warto skorzystać z pomocy agenta, który doradzi Ci w kwestii lokalnego rynku wynajmu nieruchomości. Czy istnieje popyt na mieszkania dwupokojowe lub czteropokojowe, a także na nieruchomości położone blisko szkół lub komunikacji miejskiej? Agent będzie mógł również doradzić Ci w kwestii standardu wykończenia i umeblowania, które pozwolą na szybki wynajem.
Agenci
Wynajem nieruchomości może być bardzo czasochłonny i uciążliwy. Najemcy będą oczekiwać szybkiego rozwiązania, jeśli centralne ogrzewanie zepsuje się w długi weekend! A może chcesz samodzielnie wystawić ofertę i pokazać ją potencjalnym najemcom? Agent zajmie się tym wszystkim za Ciebie.
Umowy najmu
Ten ważny dokument zapewni jasność sytuacji prawnej.
Opodatkowanie
Przy zakupie nieruchomości pod wynajem należy wziąć pod uwagę kwestie podatkowe.
Podatek od dochodów z wynajmu
Podatek dochodowy będzie należny od otrzymanego czynszu po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu obejmują naprawy, prowizje dla agentów wynajmujących oraz dodatek na umeblowanie.
Ulga w oprocentowaniu kredytów dla wynajmujących nieruchomości na zakup nieruchomości pod wynajem
Wysokość ulgi w podatku dochodowym, jaką właściciele nieruchomości mogą uzyskać z tytułu finansowania nieruchomości mieszkalnych, została ograniczona do podstawowej stawki podatku dochodowego. Koszty finansowania obejmują odsetki od kredytu hipotecznego, odsetki od pożyczek na zakup mebli oraz opłaty ponoszone przy zaciąganiu lub spłacie kredytu hipotecznego lub pożyczki. Ulga nie przysługuje w przypadku spłat kapitału kredytu hipotecznego lub pożyczki.
Ograniczenie to nie dotyczy wynajmujących nieruchomości niebędące lokalami mieszkalnymi.
Wymiana mebli
Ulga umożliwia wszystkim właścicielom domów mieszkalnych odliczenie kosztów faktycznie poniesionych na wymianę mebli, sprzętu AGD i naczyń kuchennych w nieruchomości. Ulga przysługuje szerokiemu gronu firm zajmujących się nieruchomościami w zakresie kosztów wymiany mebli.
Środek ten pozwala na ulgę w kosztach wymiany wyposażenia szerszemu gronu przedsiębiorstw zajmujących się nieruchomościami, ponieważ wcześniej nie było ulg podatkowych na wymianę wyposażenia w nieruchomościach częściowo umeblowanych lub nieumeblowanych.
Przykłady kwalifikowanych wydatków inwestycyjnych to:
- meble
- umeblowanie
- urządzenia (w tym sprzęt AGD)
- sprzęt kuchenny
ale nie obejmuje przedmiotów stanowiących wyposażenie stałe.
Jednakże ulga jest ograniczona do kosztu równoważnego przedmiotu, jeśli stary przedmiot został ulepszony. Odliczenie nie przysługuje w przypadku ubiegania się o ulgę z tytułu wynajmu pokoju.
Podatek od sprzedaży
Podatek od zysków kapitałowych (CGT) będzie należny od ostatecznej sprzedaży nieruchomości. Podatek zostanie naliczony od kwoty uzyskanej ze sprzedaży, pomniejszonej o pierwotny koszt nieruchomości, określone koszty prawne oraz wszelkie ulepszenia kapitałowe nieruchomości. Zysk ten może zostać dodatkowo obniżony o dostępne roczne zwolnienia.
Podatek CGT jest zazwyczaj naliczany w wysokości 18% przy stawce podstawowej i 24% przy wyższych stawkach.
Podatek CGT jest płatny 31 stycznia po zakończeniu roku podatkowego, w którym osiągnięto zysk. Wpłata na poczet podatku CGT należnego z tytułu zbycia nieruchomości mieszkalnej musi zostać dokonana w ciągu 60 dni od daty sfinalizowania zbycia.
Wynajem studencki
Wynajem może być dobrym rozwiązaniem, jeśli masz dzieci studiujące w college'u lub na uniwersytecie. Ważne jest, aby umowa była odpowiednio skonstruowana. Student powinien kupić nieruchomość (z rodzicem będącym poręczycielem kredytu hipotecznego). Taka umowa ma kilka zalet.
Zalety
To opłacalny sposób zapewnienia Twojemu dziecku godnego miejsca do życia.
Przychody z wynajmu wolnych pokoi innym studentom powinny być wystarczające, aby pokryć raty kredytu hipotecznego z perspektywy przepływu środków pieniężnych.
Jeżeli nieruchomość stanowi jedyny majątek dziecka, powinna być zwolniona z podatku CGT przy jej ewentualnej sprzedaży, ponieważ będzie traktowana jako jego główne miejsce zamieszkania.
Kwota dochodu z wynajmu podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest pomniejszana o ulgę zwaną „ulgą z tytułu wynajmu pokoju” (7500 funtów rocznie od 6 kwietnia 2016 r.). W tej sytuacji żadne wydatki nie podlegają odliczeniu od podatku. Alternatywnie, wydatki można odliczyć od dochodu na standardowych zasadach najmu, jeśli jest to korzystniejsze.
Ulga podatkowa od dochodów z nieruchomości i działalności gospodarczej
Dostępne są dwa odliczenia po 1000 funtów na dochody z nieruchomości i działalności gospodarczej.
Jeśli ulgi obejmują cały dochód osoby fizycznej (przed wydatkami), nie musi ona już deklarować ani płacić podatku od tego dochodu. Osoby o wyższych dochodach mają możliwość odliczenia ulgi od swoich przychodów, obliczając dochód podlegający opodatkowaniu, zamiast odliczać rzeczywiste wydatki podlegające opodatkowaniu. Ulga handlowa będzie miała również zastosowanie do składek na ubezpieczenie społeczne klasy 4.
Ulgi nie mają zastosowania do dochodów, od których przysługuje ulga w podatku od wynajmu pokoju. Ulgi nie mają również zastosowania do dochodów ze spółek partnerskich z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, zawodowej lub związanej z nieruchomościami w ramach spółki partnerskiej.
Limit handlowy może mieć również zastosowanie do pewnych różnych dochodów z tytułu dostarczania aktywów lub usług, o ile limit handlowy w wysokości 1000 GBP nie zostanie wykorzystany w inny sposób.
