O investimento imobiliário tem sido e continua sendo uma forma popular de investimento para muitas pessoas. É visto como um caminho através do qual:
- É possível obter ganhos de capital relativamente seguros em uma eventual venda.
- Os rendimentos podem ser gerados ao longo de todo o período de propriedade.
- O financiamento hipotecário é garantido, em termos de reembolso, pela segurança da eventual venda do imóvel e, em termos de juros, pela renda do aluguel.
É claro que o retorno líquido em capital e renda dependerá de uma série de fatores. Mas, partindo do pressuposto de que o investimento parece fazer sentido comercialmente, quais fatores tributários você deve levar em consideração?
Esta ficha informativa deve ser considerada apenas em relação a proprietários de imóveis residentes no Reino Unido.
Quem ou o que deve comprar o imóvel?
É preciso tomar uma decisão inicial sobre a compra do imóvel:
- como indivíduo
- como coproprietário ou por meio de uma parceria (frequentemente com o cônjuge)
- por meio de uma empresa.
Existem diferenças significativas nos efeitos fiscais da propriedade por pessoas físicas ou jurídicas. A escolha da melhor opção dependerá de diversos fatores, incluindo:
- Se você já possui uma empresa
- desenhos esperados da empresa
- se você pretende investir em mais imóveis no futuro
se você pretende vender propriedades individuais aos poucos ou
- como um portfólio no futuro
- se você estiver financiando principalmente as compras iniciais do imóvel com capital próprio.
Compra inicial do imóvel
O SDLT (Imposto de Selo sobre Transações Imobiliárias) é pago pelo comprador do imóvel na Inglaterra e na Irlanda do Norte. O LBT (Imposto sobre Transações de Terrenos e Edifícios) é pago na Escócia e o LBT (Imposto sobre Transações de Terrenos) é pago no País de Gales. As taxas dependem do valor do imóvel e se ele é residencial ou não residencial.
Compra pela empresa
Quando um imóvel residencial de alto valor, avaliado em mais de £500.000, é adquirido por uma pessoa jurídica, geralmente uma empresa, há uma possível cobrança – o Imposto Anual sobre Imóveis Residenciais (ATED). O ATED é devido por aqueles que compram e mantêm imóveis residenciais por meio de entidades corporativas, como empresas. Além disso, aplica-se uma alíquota mais alta de Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias (SDLT) de 15% sobre a compra.
Existem isenções da taxa mais elevada do SDLT (Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias) e da taxa ATED (Imposto sobre Transmissões Imobiliárias Alternativas); em particular, para empresas imobiliárias que alugam imóveis residenciais a terceiros.
Aluguel contínuo
renda de aluguel
Para imóveis de propriedade individual, a renda líquida do aluguel será tributada de acordo com sua alíquota marginal de imposto. Regras específicas se aplicam à divisão da renda de aluguel em imóveis de propriedade conjunta, e podemos ajudá-lo(a) a entender melhor essas regras.
Em contrapartida, o rendimento líquido de aluguel de uma empresa será tributado à taxa de imposto corporativo, que pode ser inferior à taxa de imposto de renda de uma pessoa física, dependendo do valor do aluguel e de outras fontes de renda. No entanto, geralmente há uma cobrança adicional de imposto caso se deseje sacar parte dos rendimentos da empresa.
O custo tributário total sobre a renda dependerá, portanto, em parte, de quanto da renda você deseja sacar e como essa renda será sacada (por exemplo, salário, dividendos, contribuição para a previdência etc.). Quando os lucros são retidos pela empresa, a renda pode sofrer menos tributação do que se fosse tributada apenas pelo imposto de renda. Isso significa que haverá mais recursos disponíveis para a compra de mais imóveis no futuro.
Custos de financiamento
O alívio fiscal para custos de financiamento de imóveis residenciais detidos por pessoa física é limitado a 20%, como redutor da alíquota básica do imposto de renda.
Essa restrição não se aplica a proprietários de imóveis não residenciais nem a empresas que investem em imóveis residenciais ou não residenciais.
Alugar um imóvel comercial para sua própria empresa de responsabilidade limitada.
A compra pessoal de novos escritórios ou outros imóveis e a cobrança de aluguel pelo uso desses imóveis à sua empresa podem ser vantajosas do ponto de vista do imposto de renda, pelos seguintes motivos:
- O aluguel que você recebe da empresa permite que quantias sejam retiradas sem a contribuição para a Previdência Social.
- A empresa poderá deduzir o valor do aluguel do imposto de renda corporativo.
- Atualmente, os custos financeiros são dedutíveis da renda do aluguel.
No entanto, na medida em que o aluguel seja pago pela empresa, isso pode afetar a disponibilidade do Alívio Fiscal para Alienação de Ativos Empresariais em uma futura alienação do imóvel (veja abaixo).
Disposição
Os ganhos de capital na alienação de um ativo são geralmente calculados deduzindo-se o custo do ativo do valor recebido na alienação e reduzindo-se esse valor pela isenção anual. Os ganhos são considerados a parcela mais alta da renda de um indivíduo e geralmente são tributados em 18% e 24%, ou uma combinação de ambas. Essas taxas se aplicam independentemente de o imóvel ser residencial ou não residencial (anteriormente, taxas diferentes se aplicavam a alienações de imóveis não residenciais, ou seja, comerciais).
Os ganhos de capital das empresas estarão sujeitos à taxa de imposto corporativo aplicável à empresa, ou seja, 19% ou 25%.
Alívio fiscal para alienação de ativos empresariais (BADR)
O BADR (Balanced Business Disposal Relief) aplica-se à alienação de empresas comerciais e, portanto, geralmente não se aplica a imóveis detidos por pessoa singular, uma vez que estes seriam considerados atividade de investimento.
Contudo, quando um indivíduo possui um imóvel comercial utilizado pela sua empresa e o imóvel é alienado como parte da alienação da empresa, esse indivíduo pode beneficiar-se das taxas BADR (14% para 2025/26, aumentando para 18% para 2026/27) na alienação do imóvel como uma "alienação associada". O benefício é limitado quando a empresa paga aluguel pelo imóvel; o BADR não se aplica quando o aluguel pago ao indivíduo tem sido referente ao valor de mercado.
Deve-se ter cautela ao incorporar um imóvel de investimento à sua empresa comercial, pois isso pode resultar na desqualificação da sua participação acionária nessa empresa para fins de BADR (Business Activity Statement). É recomendável considerar a possibilidade de constituir uma nova empresa para deter o imóvel, protegendo assim o status comercial da empresa existente.
Alienação de uma empresa de investimento imobiliário
O Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) incidirá sobre o ganho obtido com as ações.
A alienação de ações pode ser mais atrativa para o comprador dos imóveis do que a compra direta dos mesmos, uma vez que terá de pagar apenas 0,5% de imposto de selo, em vez dos valores potencialmente mais elevados do Imposto de Selo sobre Transmissão de Imóveis (SDLT) aplicáveis à compra dos imóveis.
