Imposto sobre ganhos de capital e a casa familiar
Existe um benefício fiscal valioso na venda da casa familiar, mas em certas situações é necessário um planejamento cuidadoso para garantir que esse benefício seja obtido.
A isenção do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT, na sigla em inglês) para ganhos obtidos com a venda da sua casa é um dos benefícios mais valiosos que muitas pessoas podem aproveitar ao longo da vida. O benefício é bem conhecido: isenção do CGT, independentemente do valor do ganho de capital na venda de qualquer imóvel que tenha sido sua residência principal. Nesta ficha informativa, analisamos o funcionamento do benefício e consideramos os fatores que podem restringir sua aplicação.
Vários pontos básicos importantes
Somente um imóvel ocupado como residência pode se qualificar para a isenção. Um imóvel de investimento no qual você nunca morou não se qualifica.
O termo "residência" pode incluir dependências separadas da propriedade principal, mas esta é uma área complexa. Por favor, entre em contato conosco caso isso se aplique ao seu caso.
"Ocupar" um imóvel como residência exige um certo grau de permanência, de modo que morar em uma propriedade por, digamos, apenas duas semanas com o objetivo de se beneficiar da isenção provavelmente não funcionará.
A isenção inclui terrenos destinados à "ocupação e usufruto da residência, incluindo seu jardim ou área externa, até o limite permitido". A área permitida é de meio hectare, incluindo o terreno da propriedade, o que equivale a cerca de 1,25 acres na antiga medida! Jardins e terrenos maiores podem ser elegíveis, mas somente se forem adequados ao tamanho e às características da propriedade e necessários para o seu usufruto razoável. Este pode ser um critério difícil. Em um caso judicial, a isenção foi negada a um terreno de 7,5 hectares anexo a uma propriedade. O proprietário alegou que precisava daquele terreno para desfrutar da propriedade, pois era apaixonado por cavalos e hipismo. Os tribunais decidiram que a predileção subjetiva do proprietário por cavalos era irrelevante e, aplicando um critério objetivo, o terreno não era necessário para o usufruto razoável da propriedade.
Venda de terreno separadamente
E se você quiser vender parte do seu jardim para que outra pessoa construa nele? A isenção se aplicará? Em termos simples, sim, se você continuar sendo o proprietário do imóvel com o restante do jardim e a área original total estiver dentro do limite de meio hectare.
Nos casos em que a área total ultrapasse meio hectare e parte dela seja vendida, será necessário demonstrar que a parte vendida era necessária para o usufruto razoável da propriedade, o que pode ser claramente difícil se a intenção for vendê-la.
E se, por outro lado, você vender sua casa e parte do jardim e, posteriormente, vender o restante do jardim separadamente, digamos, para fins de desenvolvimento? Nesse caso, você não terá direito à isenção na segunda venda, pois o terreno não fará mais parte de sua residência principal no momento da venda.
Mais de uma residência
É cada vez mais comum que as pessoas possuam mais de uma residência. No entanto, um indivíduo só pode beneficiar da isenção de Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) em um imóvel de cada vez. No caso de um casal (ou união estável), só pode haver uma residência principal para ambos. Quando um indivíduo possui duas (ou mais) residências, pode optar por escolher qual delas deverá beneficiar da isenção de CGT na venda. Note-se que o imóvel não precisa de estar localizado no Reino Unido para beneficiar da isenção, embora existam restrições adicionais a partir de abril de 2015, detalhadas abaixo. Além disso, as implicações fiscais no estrangeiro podem ter de ser consideradas.
A eleição deve normalmente ser feita dentro de dois anos após a alteração no número de residências, e as possíveis consequências da falta de eleição são demonstradas no estudo de caso a seguir.
Além disso, o estudo de caso demonstra a regra vantajosa que permite a isenção do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) referente aos últimos nove meses de propriedade de um imóvel que tenha sido, em algum momento, a residência principal. Quando o proprietário do imóvel reside em uma instituição de longa permanência ou é uma pessoa com deficiência e atende às condições necessárias, ele se beneficia da isenção do CGT referente aos últimos 36 meses de propriedade.
Estudo de caso
Wayne, um contribuinte com alíquota adicional de imposto de renda, adquiriu uma casa em 2009, na qual residia em tempo integral. Em 2013, ele comprou uma segunda casa e dividiu seu tempo entre as duas propriedades.
- Qualquer uma das propriedades pode ser elegível para a isenção, já que Wayne passa tempo em ambas – ou seja, ambas contam como 'residências'.
- Escolher qual propriedade deve se beneficiar nem sempre é fácil, pois depende de qual tem maior probabilidade de ser vendida e qual tem maior probabilidade de apresentar um ganho significativo. Talvez seja preciso usar uma bola de cristal!
- A escolha do imóvel deve ser feita por meio de declaração à HMRC (Receita e Alfândega do Reino Unido) dentro de dois anos após a aquisição da segunda residência. O não cumprimento desse prazo significa que a HMRC decidirá, em qualquer venda futura, qual imóvel era, de fato, a residência principal.
Wayne opta por tratar a segunda casa como sua residência principal para fins de Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT). Em junho de 2024, ele vende ambas as propriedades, obtendo um lucro de, digamos, £100.000 na primeira propriedade e £150.000 na segunda.
O ganho obtido com o segundo imóvel está isento de imposto sobre ganhos de capital devido à opção escolhida.
Parte do ganho obtido com o primeiro imóvel é isento, nomeadamente o ganho relativo a:
- os quatro anos anteriores à aquisição do segundo imóvel (quando o primeiro imóvel era a única residência); e
- Os últimos nove meses de propriedade serão considerados, desde que o imóvel tenha sido a residência principal em algum momento.
O ganho total com o primeiro imóvel seria proporcional ao período de isenção e ao período restante sujeito à tributação.
Você pode solicitar isenção de PRR (Imposto sobre a Propriedade Residencial) para o seu imóvel?
A residência de uma pessoa pode não ser elegível para o benefício fiscal de Residência Principal (PRR, na sigla em inglês) em um determinado ano fiscal, a menos que:
- a pessoa que efetuou a alienação residia no mesmo país que o imóvel durante aquele ano fiscal; ou
- A pessoa passou pelo menos 90 noites naquela propriedade.
As regras aplicam-se tanto a um residente do Reino Unido que se desfaça de uma residência noutro país como a um não residente que se desfaça de uma residência no Reino Unido.
Novo requisito de relatório e pagamento
É importante observar que, a partir de 6 de abril de 2020, aqueles sujeitos ao Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) na alienação de um imóvel residencial devem enviar uma nova declaração online independente à HMRC (Receita e Alfândega do Reino Unido) e efetuar um pagamento a título de imposto devido no prazo de 60 dias após a conclusão da venda. Esses requisitos não se aplicam se os ganhos forem cobertos pela Isenção de Imposto sobre a Renda Residencial (PRR).
Uso comercial
Cada vez mais pessoas trabalham em casa atualmente. Será que trabalhar em casa afeta a isenção de imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis? A resposta é simples: pode afetar!
De forma bastante útil, a regra básica é que a isenção será negada na medida em que parte da sua casa seja usada exclusivamente para fins comerciais. Em muitos casos, é claro, o uso comercial não é exclusivo, seu escritório podendo também servir como quarto de hóspedes, por exemplo, situação em que não há problema.
Nos casos em que o imóvel for destinado exclusivamente ao uso comercial, parte do ganho na venda será tributável, em vez de isenta. No entanto, é possível que você planeje adquirir outro imóvel, também com parte para uso comercial, caso em que a parcela do ganho referente ao uso comercial poderá ser diferido, sendo o ganho abatido do custo do novo imóvel.
Aluguel residencial
Antes de 6 de abril de 2020, o benefício fiscal para arrendamento concedia até £40.000 (£80.000 para um casal que possuísse o imóvel em conjunto) a quem arrendasse parte ou a totalidade de um imóvel que fosse ou tivesse sido a sua residência principal em algum momento do período de propriedade. No entanto, de acordo com as regras revistas, o benefício fiscal para arrendamento só está disponível quando o proprietário e o inquilino partilham a ocupação durante todo o período de arrendamento.
Períodos de ausência
Outros períodos de ausência da sua residência principal também podem ser elegíveis para isenção do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT), por exemplo, se você precisar deixar sua propriedade para trabalhar em outro lugar no Reino Unido ou no exterior. A disponibilidade da isenção depende das suas circunstâncias e da duração do período de ausência. Entre em contato conosco se isso for relevante para você. Teremos prazer em explicar as regras aplicáveis à sua situação específica.
Fundos fiduciários
A isenção também se aplica quando um imóvel pertence a um fundo fiduciário e é ocupado por um dos beneficiários como sua residência principal.
Até dezembro de 2003, era possível transferir um imóvel de sua propriedade, mas que não era elegível para a isenção de imposto sobre ganhos de capital para residência principal, para um fundo fiduciário, por exemplo, em benefício de seus filhos adultos. Qualquer ganho poderia ser diferido utilizando as disposições de isenção para doações. Um de seus filhos poderia então morar no imóvel como sua residência principal e, na venda, a isenção cobriria todo o ganho.
A HMRC decidiu que essa técnica estava sendo usada como um mecanismo para evitar o Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) e, portanto, bloqueou a possibilidade de combinar o alívio fiscal para doações com a isenção para residência principal nessas circunstâncias.
Entre em contato conosco para saber mais sobre o Imposto sobre Ganhos de Capital e a Casa Familiar.
