Gayrimenkule yatırım, birçok insan için popüler bir yatırım şekli olmuştur ve olmaya devam etmektedir. Bu yatırım, şu yollarla elde edilebilecek kazançlar olarak görülmektedir:
- Nihai satışta nispeten güvenli sermaye kazançları elde edilebilir.
- Mülkiyet süresi boyunca gelir getirisi elde edilebilir.
- Konut kredisi, geri ödeme şartlarında mülkün nihai satışının güvencesiyle, faiz şartlarında ise kira geliriyle teminat altına alınır.
Elbette, sermaye ve gelirdeki net getiriler birçok faktöre bağlı olacaktır. Ancak yatırımın ticari açıdan mantıklı göründüğü varsayımıyla, hangi vergi faktörlerini dikkate almalısınız?
Bu bilgilendirme belgesi yalnızca Birleşik Krallık'ta ikamet eden mülk sahipleri için geçerlidir.
Mülkü kim veya ne satın almalı?
Öncelikle gayrimenkulü satın alıp almama konusunda bir karar verilmesi gerekiyor:
- birey olarak
- Ortak mülkiyet yoluyla veya bir ortaklık aracılığıyla (genellikle eşle birlikte)
- Bir şirket aracılığıyla.
Bireylerin veya şirketlerin mülkiyetinin vergi etkileri arasında önemli farklılıklar vardır. En uygun yöntemin belirlenmesi bir dizi faktöre bağlıdır. Bunlar şunlardır:
- zaten bir şirketiniz varsa
- Şirketten beklenen çizimler
- gelecekte daha fazla gayrimenkule yatırım yapmayı planlayıp planlamadığınız
İster tek tek mülk satmayı planlıyor olun, ister
- gelecekteki bir portföy olarak
- Eğer gayrimenkulün ilk alımlarını ağırlıklı olarak kendi sermayenizle finanse ediyorsanız.
Mülkün ilk satın alımı
İngiltere ve Kuzey İrlanda'da gayrimenkul alıcısı tarafından SDLT (Gayrimenkul Değerleme Vergisi) ödenir. İskoçya'da Arazi ve Bina İşlem Vergisi, Galler'de ise Arazi İşlem Vergisi ödenir. Oranlar, gayrimenkulün değerine ve konut amaçlı olup olmamasına bağlıdır.
Şirket tarafından satın alma
Değeri 500.000 £'dan fazla olan pahalı konutlar, genellikle bir şirket olan "gerçek kişi olmayan" bir kuruluş tarafından satın alındığında, potansiyel bir vergi yükümlülüğü ortaya çıkar: Kurumsal Konutlar Yıllık Vergisi (ATED). ATED, şirketler gibi kurumsal yapılar aracılığıyla konut satın alan ve elinde bulunduran kişiler tarafından ödenir. Buna ek olarak, satın alma işlemine %15 oranında daha yüksek bir Damga Vergisi (SDLT) uygulanır.
Daha yüksek SDLT oranından ve ATED ücretinden muafiyetler bulunmaktadır; özellikle konut mülklerini üçüncü şahıslara kiralayan emlak şirketleri bu muafiyetten yararlanabilir.
Devam eden kiralama
Kira geliri
Şahsen sahip olduğunuz gayrimenkuller için net kira geliri, vergi oranınız üzerinden vergilendirilecektir. Ortak mülkiyete sahip gayrimenkuller için kira gelirinin paylaşımına ilişkin özel kurallar geçerlidir ve bu konularda size daha detaylı bilgi verebiliriz.
Öte yandan, bir şirketin net kira geliri, kira miktarına ve diğer gelir kaynaklarına bağlı olarak bireylerin gelir vergisi oranlarından daha düşük olabilen kurumlar vergisi oranında vergilendirilir. Bununla birlikte, şirketten herhangi bir geliri çekmek istemeniz durumunda genellikle ek bir vergi yükümlülüğü söz konusudur.
Dolayısıyla, gelir üzerindeki toplam vergi maliyeti, gelirin ne kadarını çekmek istediğinize ve bu gelirin nasıl çekileceğine (örneğin maaş, temettü, emeklilik katkısı vb.) kısmen bağlı olacaktır. Kârlar şirket tarafından elde tutulduğunda, gelir vergisi uygulanması durumuna göre daha az vergiye tabi olabilir. Bu da gelecekte daha fazla gayrimenkul satın almak için daha fazla fonun mevcut olduğu anlamına gelir.
Finansman maliyetleri
Bireylerin sahip olduğu konut mülklerine ilişkin finansman giderlerine yönelik vergi indirimi, temel gelir vergisi oranında %20 ile sınırlıdır.
Bu kısıtlama, konut dışı mülk sahipleri veya konut ya da konut dışı mülklere yatırım yapan şirketler için geçerli değildir.
Kendi limited şirketiniz adına ticari bir mülk kiralamak
Yeni ofis veya diğer binaların kişisel olarak satın alınması ve bu binaların kullanım bedelinin şirketiniz tarafından tahsil edilmesi, gelir vergisi açısından şu nedenlerle vergi avantajı sağlayabilir:
- Şirketten aldığınız kira geliri, Ulusal Sigorta primlerinden kesinti yapılmadan para çekilmesine olanak tanır.
- Şirket, kira gideri için kurumlar vergisi indirimi talep edebilecek.
- Finansman giderleri şu anda kira gelirinden düşülebilir.
Ancak, kira bedelinin şirket tarafından ödenmesi durumunda, bu durum mülkün gelecekteki bir satışında İşletme Varlığı Satış Vergisi Muafiyetinden yararlanma imkanını etkileyebilir (aşağıya bakınız).
İmha etmek
Bir varlığın elden çıkarılmasından elde edilen sermaye kazançları genellikle, varlığın maliyetinin elde edilen gelirden düşülmesi ve bu tutarın yıllık muafiyet tutarıyla azaltılmasıyla hesaplanır. Kazançlar, bireyin gelirinin en üst dilimi olarak kabul edilir ve genellikle %18 ve %24 oranında veya ikisinin bir kombinasyonuyla vergilendirilir. Bu oranlar, mülkün konut veya ticari amaçlı olmasına bakılmaksızın uygulanır (önceden ticari amaçlı mülk satışlarında farklı oranlar uygulanıyordu).
Şirketlerin sermaye kazançları, şirkete uygulanan kurumlar vergisi oranına, yani %19 veya %25'e tabi olacaktır.
İşletme Varlıklarının Elden Çıkarılmasına İlişkin Vergi Muafiyeti (BADR)
BADR, ticari işletmelerin elden çıkarılması durumunda geçerlidir ve bu nedenle genellikle bireylerin sahip olduğu mülklere uygulanmaz, çünkü bu yatırım faaliyeti olarak kabul edilir.
Ancak, bir bireyin ticari işletmesi tarafından kullanılan ticari bir mülke sahip olması ve bu mülkün işletmenin elden çıkarılması kapsamında elden çıkarılması durumunda, birey, mülkün elden çıkarılması için BADR oranlarından (2025/26 için %14, 2026/27 için %18'e yükselen) "ilişkili elden çıkarma" olarak yararlanabilir. Şirketin mülk için kira ödediği durumlarda indirim sınırlıdır; bireye piyasa değerinde kira ödenmişse BADR uygulanmaz.
Yatırım amaçlı bir gayrimenkulü ticari şirketinize dahil ederken de dikkatli olunmalıdır, zira bu durum söz konusu şirketteki hisselerinizin BADR (İşletme Varlıklarının Ticari Faaliyetlerine İlişkin Koruma) şartlarını karşılamamasına yol açabilir. Mevcut şirketin ticari statüsünü korumak için gayrimenkulü elinde bulunduracak başka bir şirket kurulması gerekip gerekmediğini de değerlendirmelisiniz.
Gayrimenkul yatırım şirketinin elden çıkarılması
Hisselerden elde edilen kazanç üzerinden sermaye kazanç vergisi (CGT) ödenmesi gerekecektir.
Gayrimenkullerin doğrudan satın alınması yerine hisse senedi satışı, alıcı için daha cazip olabilir; çünkü bu durumda gayrimenkul alımlarında ödenmesi gereken potansiyel olarak daha yüksek Damga Vergisi (SDLT) yerine sadece %0,5 oranında damga vergisi ödenecektir.
