La inversión inmobiliaria ha sido y sigue siendo una forma popular de inversión para muchas personas. Se considera una vía mediante la cual:
- Se pueden obtener ganancias de capital relativamente seguras en una venta eventual
- Se pueden generar retornos de ingresos durante todo el período de propiedad.
- La financiación hipotecaria está cubierta en términos de amortización por la garantía de la eventual venta del inmueble y en términos de intereses por los ingresos del alquiler.
Por supuesto, la rentabilidad neta del capital y los ingresos dependerá de numerosos factores. Pero, dado que la inversión parece rentable, ¿qué factores fiscales debería tener en cuenta?
Esta hoja informativa debe considerarse únicamente en relación con un propietario residente en el Reino Unido.
¿Quién o qué debería comprar la propiedad?
Es necesario tomar una decisión inicial sobre si comprar la propiedad:
- como individuo
- como copropietario o a través de una sociedad (a menudo con un cónyuge)
- A través de una empresa.
Existen diferencias significativas en los efectos fiscales de la propiedad individual o empresarial. La elección del medio más adecuado dependerá de diversos factores. Entre ellos se incluyen:
- Si ya tienes una empresa
- dibujos esperados de la empresa
- Si espera invertir en más propiedades en el futuro
Ya sea que espere vender propiedades individuales por partes o
- como cartera en el futuro
- Si está financiando principalmente las compras iniciales del inmueble con su propio capital.
Compra inicial de la propiedad
El impuesto sobre transacciones inmobiliarias (SDLT) lo paga el comprador de la propiedad en Inglaterra e Irlanda del Norte. El impuesto sobre transacciones inmobiliarias (ITI) se paga en Escocia y el impuesto sobre transacciones inmobiliarias (ITI) se paga en Gales. Las tasas dependen del valor de la propiedad y de si es residencial o no residencial.
Compra por parte de la empresa
Cuando una propiedad residencial de alto valor, valorada en más de 500.000 libras esterlinas, es adquirida por una persona no física, generalmente una empresa, existe la posibilidad de aplicar un impuesto: el Impuesto Anual sobre Viviendas con Envolvente (ATED). El ATED lo pagan quienes compran y poseen propiedades residenciales a través de envoltorios corporativos, como las empresas. Además, se aplica a la compra un tipo impositivo más alto del 15 % del SDLT.
Existen exenciones de la tasa más alta del SDLT y del cargo ATED; en particular, las compañías inmobiliarias que alquilan propiedades residenciales a terceros.
Alquiler continuo
Ingresos por alquiler
En el caso de propiedades de propiedad personal, los ingresos netos por alquiler se gravarán a su tipo impositivo marginal. Se aplican normas específicas para la división de los ingresos por alquiler en propiedades de propiedad conjunta, y podemos ayudarle a comprenderlas mejor.
Por el contrario, los ingresos netos por alquiler de una empresa tributarán al tipo impositivo de sociedades, que puede ser inferior al del impuesto sobre la renta de una persona física, dependiendo del importe del alquiler y otras fuentes de ingresos. Sin embargo, suele aplicarse un cargo fiscal adicional si se desea extraer parte de los ingresos de la empresa.
Por lo tanto, el coste fiscal total sobre la renta dependerá en parte de la cantidad de ingresos que se desee obtener y de cómo se obtendrán, por ejemplo, salario, dividendos, aportación a la pensión, etc. Cuando la empresa retiene las ganancias, la renta puede estar menos gravada que si se aplicara el impuesto sobre la renta. Esto significa que hay más fondos disponibles para comprar más propiedades en el futuro.
Costos financieros
La desgravación fiscal por los costos financieros de una propiedad residencial en posesión de una persona está limitada al 20% como reductor de impuesto a la renta de tasa básica.
Esta restricción no se aplica a los propietarios de viviendas no residenciales ni a las empresas que invierten en propiedades residenciales o no residenciales.
Alquilar un local comercial a su propia sociedad limitada
La compra personal de nuevas oficinas u otros edificios y el cobro de alquiler por el uso de los edificios a su empresa puede ser fiscalmente eficiente desde una posición de impuesto a la renta ya que:
- El alquiler que recibes de la empresa permite extraer sumas sin Seguro Nacional
- La empresa podrá solicitar una deducción del impuesto de sociedades por el alquiler.
- Los costes financieros son actualmente deducibles de los ingresos por alquiler.
Sin embargo, en la medida en que la empresa pague el alquiler, esto puede afectar la disponibilidad del alivio por enajenación de activos comerciales en una futura enajenación de la propiedad (ver a continuación).
Desecho
Las ganancias de capital por la enajenación de un activo generalmente se calculan deduciendo el costo del activo del producto de la enajenación y restándole la exención anual. Las ganancias se consideran la parte más alta de los ingresos de una persona y generalmente se gravan al 18% y al 24%, o una combinación de ambos. Estos tipos se aplican independientemente de si la propiedad es residencial o no residencial (anteriormente se aplicaban tipos diferentes a las enajenaciones de propiedades no residenciales, es decir, comerciales).
Las ganancias de capital de las empresas estarán sujetas al tipo de impuesto de sociedades que le sea aplicable, es decir, el 19% o el 25%.
Alivio de enajenación de activos comerciales (BADR)
El BADR está disponible para la enajenación de empresas comerciales y, por lo tanto, generalmente no se aplicaría a propiedades en poder de un individuo, ya que esto se consideraría una actividad de inversión.
Sin embargo, si una persona posee un inmueble comercial utilizado para su negocio y este se enajena como parte de la enajenación del negocio, puede beneficiarse de las tasas de la BADR (14 % para 2025/26, que aumenta al 18 % para 2026/27) en la enajenación del inmueble como «enajenación asociada». La exención es limitada cuando la empresa paga alquiler por el inmueble; la BADR no está disponible cuando se ha pagado un alquiler a valor de mercado a la persona.
También debe tener cuidado al incorporar una propiedad de inversión a su empresa comercial, ya que esto podría resultar en que su participación en dicha empresa no califique para la BADR. Debe considerar la posibilidad de constituir otra empresa para conservar la propiedad y así proteger la situación comercial de la empresa existente.
Enajenación de una sociedad de inversión inmobiliaria
Se deberá pagar CGT sobre las ganancias de las acciones.
La venta de acciones puede ser más atractiva para el comprador de las propiedades en lugar de comprar las propiedades directamente, ya que solo tendrá que pagar un impuesto de timbre del 0,5 % en lugar de las sumas potencialmente más altas del Impuesto de Timbre sobre Transacciones Inmobiliarias (SDLT) sobre las compras de propiedades.
