Investire in immobili è stato e continua a essere una forma di investimento popolare per molte persone. È visto come una strada attraverso la quale:
- guadagni di capitale relativamente sicuri possono essere realizzati con l'eventuale vendita
- i rendimenti possono essere generati durante tutto il periodo di proprietà
- Il finanziamento ipotecario è coperto, in termini di rimborso, dalla garanzia dell'eventuale vendita dell'immobile e, in termini di interessi, dal reddito da locazione.
Naturalmente, i rendimenti netti in termini di capitale e reddito dipenderanno da una serie di fattori. Ma, partendo dal presupposto che l'investimento sembri commercialmente conveniente, quali fattori fiscali si dovrebbero prendere in considerazione?
Questa scheda informativa deve essere presa in considerazione solo in relazione a un proprietario di immobili residente nel Regno Unito.
Chi o cosa dovrebbe acquistare la proprietà?
In primo luogo, è necessario decidere se acquistare o meno la proprietà:
- come individuo
- come comproprietario o tramite una partnership (spesso con un coniuge)
- tramite un'azienda.
Esistono differenze significative negli effetti fiscali della proprietà da parte di persone fisiche o società. La scelta del mezzo più adatto dipenderà da diversi fattori. Tra questi:
- se possiedi già un'azienda
- disegni attesi dall'azienda
- se prevedi di investire in più proprietà in futuro
se si prevede di vendere singole proprietà a pezzi o
- come portafoglio in futuro
- se finanzi principalmente gli acquisti iniziali dell'immobile con capitale proprio.
Acquisto iniziale della proprietà
L'imposta sulle transazioni immobiliari (SDLT) è dovuta dall'acquirente dell'immobile in Inghilterra e Irlanda del Nord. L'imposta sulle transazioni immobiliari (Land and Buildings Transaction Tax) è dovuta in Scozia, mentre l'imposta sulle transazioni immobiliari (Land Transaction Tax) è dovuta in Galles. Le aliquote dipendono dal valore dell'immobile e dalla sua natura residenziale o non residenziale.
Acquisto da parte dell'azienda
Quando un immobile residenziale di valore superiore a 500.000 sterline viene acquistato da una "persona diversa da quella fisica", generalmente una società, è possibile che venga applicata una tassa: l'imposta annuale sulle abitazioni in busta (ATED). L'ATED è dovuta da coloro che acquistano e detengono immobili residenziali tramite buste aziendali, come le società. Inoltre, all'acquisto si applica un'aliquota SDLT più elevata, pari al 15%.
Sono previste esenzioni dall'aliquota più elevata della SDLT e dall'imposta ATED; in particolare, le società immobiliari che affittano immobili residenziali a terzi.
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Reddito da locazione
Per gli immobili di proprietà personale, il reddito netto da locazione sarà tassato all'aliquota marginale. Per gli immobili di proprietà congiunta si applicano norme specifiche per la suddivisione del reddito da locazione; possiamo assistervi nella comprensione di tali norme.
Al contrario, il reddito netto da locazione di una società sarà tassato all'aliquota dell'imposta sulle società, che potrebbe essere inferiore a quella dell'imposta sul reddito di una persona fisica, a seconda dell'importo del canone di locazione e di altre fonti di reddito. Tuttavia, è spesso previsto un ulteriore onere fiscale qualora si desideri ricavare una parte dei proventi dalla società.
Il costo fiscale complessivo sul reddito dipenderà quindi in parte dalla quota di reddito che si desidera ricavare e dalle modalità di tale ricavato, ad esempio tramite stipendio, dividendi, contributi pensionistici, ecc. Quando gli utili vengono trattenuti dall'azienda, il reddito potrebbe essere soggetto a una tassazione inferiore rispetto all'applicazione dell'imposta sul reddito. Ciò significa che in futuro ci saranno più fondi disponibili per acquistare più immobili.
Costi finanziari
L'agevolazione fiscale per i costi finanziari degli immobili residenziali posseduti da un individuo è limitata al 20% come riduzione dell'aliquota base dell'imposta sul reddito.
Questa restrizione non si applica ai proprietari di immobili non residenziali né alle società che investono in immobili residenziali o non residenziali.
Affittare un immobile commerciale alla propria società a responsabilità limitata
L'acquisto personale di nuovi uffici o altri edifici e l'addebito dell'affitto per l'utilizzo degli edifici alla tua azienda possono essere fiscalmente efficienti dal punto di vista dell'imposta sul reddito in quanto:
- l'affitto che ricevi dalla compagnia consente di prelevare somme senza assicurazione nazionale
- l'azienda potrà richiedere una detrazione fiscale aziendale per l'affitto
- attualmente i costi finanziari sono deducibili dal reddito da locazione.
Tuttavia, nella misura in cui l'affitto viene pagato dalla società, ciò potrebbe avere un impatto sulla disponibilità dell'agevolazione per la cessione di beni aziendali in caso di futura cessione della proprietà (vedere di seguito).
Disposizione
Le plusvalenze derivanti dalla cessione di un bene sono generalmente calcolate deducendo il costo del bene dal ricavato della cessione e deducendo da questo l'esenzione annuale. Le plusvalenze sono considerate la parte più elevata del reddito di un individuo e sono generalmente tassate al 18% e al 24% o a una combinazione delle due. Queste aliquote si applicano indipendentemente dal fatto che l'immobile sia residenziale o non residenziale (in precedenza, aliquote diverse si applicavano alle cessioni di immobili non residenziali, ovvero commerciali).
Le plusvalenze delle società saranno soggette all'aliquota dell'imposta sulle società applicabile alla società, ovvero il 19% o il 25%.
Agevolazioni per la cessione di beni aziendali (BADR)
Il BADR è disponibile per la cessione di attività commerciali e pertanto in genere non si applicherebbe ai beni detenuti da un individuo, poiché ciò sarebbe considerato un'attività di investimento.
Tuttavia, qualora un individuo possieda un immobile commerciale utilizzato dalla propria attività commerciale e l'immobile venga ceduto nell'ambito di una cessione dell'attività, l'individuo può beneficiare delle aliquote BADR (14% per il 2025/26, che saliranno al 18% per il 2026/27) sulla cessione dell'immobile come "cessione associata". L'agevolazione è limitata nel caso in cui la società paghi l'affitto dell'immobile; BADR non è disponibile nel caso in cui l'affitto al valore di mercato sia stato pagato all'individuo.
Occorre prestare attenzione anche all'inserimento di un immobile da investimento nella propria società commerciale, poiché ciò potrebbe comportare che la partecipazione azionaria in tale società non sia idonea al BADR. È opportuno valutare l'opportunità di costituire un'altra società per detenere l'immobile, al fine di tutelare lo status commerciale della società esistente.
Cessione di una società di investimento immobiliare
L'imposta sulle plusvalenze sarà dovuta sulla plusvalenza sulle azioni.
La cessione delle azioni potrebbe essere più allettante per l'acquirente degli immobili rispetto all'acquisto diretto degli stessi, in quanto dovrà pagare solo lo 0,5% di imposta di bollo anziché le somme potenzialmente più elevate dell'imposta di bollo fondiaria (SDLT) sugli acquisti immobiliari.
