Imposta sulle plusvalenze e casa di famiglia
Esiste una notevole agevolazione sulla vendita della casa di famiglia, ma in determinate situazioni è necessaria un'attenta pianificazione per garantire che tale agevolazione venga ottenuta.
L'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze (CGT) per le plusvalenze realizzate sulla vendita della propria casa è una delle agevolazioni più preziose di cui molte persone beneficiano nel corso della loro vita. L'esenzione è ben nota: l'esenzione dalla CGT è valida indipendentemente dall'entità della plusvalenza sulla vendita di qualsiasi immobile che sia stata la propria residenza principale. In questa scheda informativa esaminiamo il funzionamento dell'esenzione e consideriamo i fattori che potrebbero determinarne una limitazione.
Diversi punti fondamentali importanti
Solo un immobile adibito a residenza può beneficiare dell'esenzione. Un immobile a scopo di investimento in cui non si è mai vissuto non rientra nei requisiti.
Il termine "residenza" può includere anche edifici annessi separati dalla proprietà principale, ma questo è un aspetto complesso. Vi preghiamo di contattarci se questo può essere rilevante per voi.
'Occupare' come residenza richiede un certo grado di permanenza, per cui vivere in un immobile, diciamo per sole due settimane, con l'obiettivo di beneficiare dell'esenzione, difficilmente funzionerà.
L'esenzione include terreni destinati "all'occupazione e al godimento della residenza come giardino o terreno fino all'area consentita". L'area consentita è di mezzo ettaro, incluso il sito della proprietà, che equivale a circa 1,25 acri secondo il vecchio sistema monetario! Giardini e terreni più grandi possono essere considerati idonei, ma solo se adeguati alle dimensioni e alle caratteristiche della proprietà e necessari per il suo ragionevole godimento. Questo può essere un test difficile. In un caso giudiziario, l'esenzione non è stata concessa per un terreno di 7,5 ettari annesso a una proprietà. Il proprietario ha affermato di aver bisogno di quel terreno per godere della proprietà perché era appassionato di cavalli ed equitazione. I tribunali hanno deciso che la passione soggettiva del proprietario per i cavalli era irrilevante e, applicando un test oggettivo, il terreno non era necessario per il ragionevole godimento della proprietà.
Vendita separata del terreno
Cosa succede se si desidera vendere parte del proprio giardino per costruire qualcosa? L'esenzione si applica? In parole povere, si applica se si continua a possedere la proprietà insieme al resto del giardino e se la superficie totale originale rientrava nel limite di mezzo ettaro.
Se la superficie totale supera mezzo ettaro e una parte viene venduta, allora dovresti dimostrare che la parte venduta era necessaria per il ragionevole godimento della proprietà e questo può essere chiaramente difficile se fossi disposto a venderla.
Cosa succede invece se vendi la casa e parte del giardino e poi in un secondo momento vendi separatamente il resto del giardino, ad esempio per un progetto di edificazione? In questo caso non potrai beneficiare dell'esenzione sulla seconda vendita, perché il terreno non fa più parte della tua residenza principale al momento della vendita.
Più di una residenza
È sempre più comune possedere più di una residenza. Tuttavia, un individuo può beneficiare dell'esenzione CGT solo su un immobile alla volta. Nel caso di una coppia sposata (o di un'unione civile), può esserci una sola residenza principale per entrambi. Se un individuo possiede due (o più) residenze, è possibile scegliere quale beneficiare dell'esenzione CGT in caso di vendita. Si noti che l'immobile non deve necessariamente trovarsi nel Regno Unito per beneficiarne, sebbene da aprile 2015 siano in vigore ulteriori restrizioni, illustrate di seguito. Potrebbe anche essere necessario tenere conto delle implicazioni fiscali estere.
Di norma, l'elezione deve essere effettuata entro due anni dalla modifica del numero di residenze e le potenziali conseguenze della mancata elezione sono illustrate nel caso di studio che segue.
Inoltre, il caso di studio illustra la norma vantaggiosa che consente l'esenzione dalla CGT per gli ultimi nove mesi di proprietà di un immobile che in passato è stato la residenza principale. Se il proprietario dell'immobile è in cura presso una struttura di assistenza a lungo termine o è una persona disabile e soddisfa i requisiti necessari, beneficia di un'esenzione dalla CGT per gli ultimi 36 mesi di proprietà.
Caso di studio
Wayne, contribuente soggetto ad aliquota aggiuntiva, ha acquistato una casa nel 2009, dove ha vissuto a tempo pieno. Nel 2013 ha acquistato una seconda casa e ha diviso il suo tempo tra le due proprietà.
- Entrambe le proprietà possono beneficiare dell'esenzione, poiché Wayne trascorre del tempo in ciascuna di esse, ovvero entrambe sono considerate "residenziali".
- Scegliere quale immobile trarrà beneficio non è sempre facile, poiché dipende da quale ha maggiori probabilità di essere venduto e da quale ha maggiori probabilità di generare un guadagno significativo. Potrebbe essere necessario ricorrere a una sfera di cristallo!
- La scelta dell'immobile deve essere effettuata tramite elezione presso l'HMRC entro due anni dall'acquisto della seconda casa. Il mancato rispetto di tale termine comporta che l'HMRC stabilirà, in caso di vendita futura, quale immobile fosse, di fatto, la residenza principale.
Wayne sceglie di considerare la seconda casa come residenza principale ai fini della CGT. Nel giugno 2024 vende entrambe le proprietà, realizzando una plusvalenza di circa 100.000 sterline sulla prima e 150.000 sterline sulla seconda.
Grazie alle elezioni, la plusvalenza sulla seconda proprietà è esente da CGT.
Una parte della plusvalenza sul primo immobile è esente, vale a dire quella relativa a:
- i quattro anni precedenti l'acquisizione della seconda proprietà (quando la prima proprietà era l'unica residenza); e
- gli ultimi nove mesi di proprietà saranno considerati validi, a condizione che l'immobile sia stato la residenza principale per un certo periodo.
Il guadagno complessivo sulla prima proprietà verrebbe ripartito tra il periodo esente e il periodo rimanente imponibile.
Puoi richiedere l'esenzione PRR per la tua proprietà?
La residenza di una persona potrebbe non essere idonea all'esenzione per residenza privata (PRR) per un anno fiscale, a meno che:
- la persona che ha effettuato la cessione era residente nello stesso paese della proprietà per quell'anno fiscale; o
- la persona ha trascorso almeno 90 mezzanotte in quella proprietà.
Le norme si applicano sia ai residenti nel Regno Unito che cedono la residenza in un altro Paese, sia ai non residenti che cedono la residenza nel Regno Unito.
Nuovo requisito di segnalazione e pagamento
È importante notare che dal 6 aprile 2020, i soggetti passivi di imposta sulle plusvalenze (CGT) per la cessione di un immobile residenziale dovranno inviare una nuova dichiarazione online autonoma all'HMRC ed effettuare un pagamento a titolo di acconto dell'imposta dovuta entro 60 giorni dal completamento della vendita. Questi obblighi non si applicano se le plusvalenze sono coperte dal PRR.
Uso aziendale
Oggigiorno sempre più persone lavorano da casa. Lavorare da casa influisce sull'esenzione CGT in vendita? La risposta è semplice: potrebbe!
Ancora più utile è la regola di base secondo cui l'esenzione verrà negata nella misura in cui una parte della vostra abitazione sia utilizzata esclusivamente per scopi aziendali. In molti casi, naturalmente, l'uso aziendale non è esclusivo: ad esempio, il vostro ufficio funge anche da camera da letto per gli ospiti, nel qual caso non sussiste alcun problema.
In caso di uso esclusivo dell'immobile, parte della plusvalenza derivante dalla vendita sarà imponibile anziché esente. Tuttavia, è possibile che si intenda acquisire un ulteriore immobile, anch'esso con una parte destinata all'uso aziendale, nel qual caso la componente di plusvalenza relativa all'uso aziendale può essere differita "riportando" la plusvalenza al costo del nuovo immobile.
Affitto residenziale
Prima del 6 aprile 2020, l'agevolazione per la locazione prevedeva un massimo di 40.000 sterline (80.000 sterline per una coppia comproprietaria) per chi affittava parte o la totalità di un immobile che era la loro residenza principale o che era stata la loro precedente residenza principale in un dato momento del periodo di proprietà. Tuttavia, secondo le nuove norme, l'agevolazione per la locazione è disponibile solo se proprietario e inquilino condividono l'occupazione per tutto il periodo di locazione.
Periodi di assenza
Anche altri periodi di assenza dalla residenza principale possono dare diritto all'esenzione dalla CGT, ad esempio se si deve lasciare la propria proprietà per andare a lavorare altrove nel Regno Unito o all'estero. La disponibilità dell'esenzione dipende dalle circostanze e dalla durata del periodo di assenza. Contattateci se questo è pertinente al vostro caso. Saremo lieti di illustrarvi le regole applicabili alla vostra situazione specifica.
Trust
L'esenzione è disponibile anche quando un immobile è di proprietà di fiduciari e occupato da uno dei beneficiari come residenza principale.
Fino a dicembre 2003 era possibile trasferire un immobile di proprietà, ma non idoneo all'esenzione fiscale sulle plusvalenze (CGT) per la residenza principale, in un trust, ad esempio a beneficio dei figli maggiorenni. Qualsiasi plusvalenza poteva essere differita utilizzando le disposizioni relative all'esenzione per donazione. Uno dei figli poteva quindi vivere nell'immobile come residenza principale e, in caso di vendita, l'esenzione avrebbe coperto l'intera plusvalenza.
L'HMRC ha deciso che questa tecnica veniva utilizzata come meccanismo per evitare la CGT e ha quindi bloccato la possibilità di combinare l'esenzione per donazioni con l'esenzione per residenza principale in queste circostanze.
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