השקעה בנדל"ן הייתה ועדיין תהיה צורת השקעה פופולרית עבור אנשים רבים. היא נתפסת כדרך שבאמצעותה:
- ניתן להשיג רווחי הון בטוחים יחסית במכירה בסופו של דבר
- ניתן לייצר תשואות הכנסה לאורך כל תקופת הבעלות
- מימון משכנתא מכוסה מבחינת תנאי ההחזר על ידי ערבות למכירת הנכס הסופית, ומבחינת ריבית על ידי הכנסות משכירות.
כמובן, התשואות נטו בהון ובהכנסה יהיו תלויות במגוון גורמים. אך בהתבסס על כך שההשקעה נראית הגיונית מבחינה מסחרית, אילו גורמי מס כדאי לקחת בחשבון?
יש להתייחס לגיליון עובדות זה רק ביחס לבעל נכס תושב בריטניה.
מי או מה צריך לרכוש את הנכס?
יש לקבל החלטה ראשונית האם לרכוש את הנכס:
- כאדם פרטי
- כבעלים משותף או באמצעות שותפות (לעתים קרובות עם בן/בת זוג)
- דרך חברה.
ישנם הבדלים משמעותיים בהשפעות המס של בעלות על ידי יחידים או חברה. ההחלטה על המדיום הטוב ביותר תהיה תלויה במספר גורמים. אלה כוללים:
- אם כבר יש לך חברה
- שרטוטים צפויים מהחברה
- האם אתם צפויים להשקיע בנכסים נוספים בעתיד
בין אם אתם מתכוונים למכור נכסים בודדים בצורה חלקה או
- כתיק עבודות בעתיד
- אם אתם מממנים בעיקר את הרכישות הראשוניות של הנכס מהון עצמי.
רכישה ראשונית של הנכס
מס SDLT משולם על ידי רוכש הנכס באנגליה ובצפון אירלנד. מס עסקאות קרקע ומבנים משולם בסקוטלנד ומס עסקאות קרקע משולם בוויילס. השיעורים תלויים בערך הנכס ובשאלה האם הוא למגורים או לא למגורים.
רכישה על ידי חברה
כאשר נכס מגורים יקר, בשווי של יותר מ-500,000 ליש"ט, נרכש על ידי "אדם שאינו טבעי", בדרך כלל חברה, קיים חיוב פוטנציאלי - המס השנתי על דירות מוקפות (ATE). ה-ATE ישולם על ידי אלו הרוכשים ומחזיקים בנכס למגורים באמצעות דירות מוקפות תאגידיות, כגון חברות. בנוסף, חל שיעור SDLT גבוה יותר של 15% על הרכישה.
ישנם פטורים משיעור SDLT הגבוה יותר ומחיבת ATED; בפרט, חברות נדל"ן המשכירות נכסים למגורים לצדדים שלישיים.
השכרה מתמשכת
הכנסות משכירות
עבור נכס בבעלות פרטית, ההכנסה נטו משכירות תחויב במס בשיעור המס השולי שלך. כללים ספציפיים חלים על חלוקת הכנסות משכירות עבור נכסים בבעלות משותפת, ואנחנו יכולים לסייע לך להבין אותם לעומק.
לעומת זאת, הכנסות נטו משכירות עבור חברה יחויבו במס בשיעור מס חברות, שעשוי להיות נמוך משיעורי מס ההכנסה עבור יחיד, בהתאם לסכום השכירות ולמקורות הכנסה אחרים. עם זאת, לעתים קרובות יש חיוב מס נוסף אם תרצו להפיק חלק מההכנסות מהחברה.
לכן, עלות המס הכוללת על ההכנסה תהיה תלויה באופן חלקי בכמה מההכנסה שתרצו להפיק וכיצד הכנסה זו תופק, לדוגמה: משכורת, דיבידנד, תרומה לפנסיה וכו'. כאשר הרווחים נשמרים על ידי החברה, ההכנסה עשויה לספוג פחות מס מאשר אם יוחל מס הכנסה. משמעות הדבר היא שיש יותר כספים זמינים לרכישת נכסים נוספים בעתיד.
עלויות מימון
הקלה במס עבור עלויות מימון על נכס למגורים המוחזק על ידי יחיד מוגבלת ל-20% כמפחית מס הכנסה בשיעור בסיסי.
הגבלה זו אינה חלה על משכירי נכסים שאינם למגורים וגם לא על חברות המשקיעות בנכסים למגורים או שאינם למגורים.
השכרת נכס מסחרי לחברה בע"מ עצמאית
רכישה אישית של משרדים חדשים או מבנים אחרים וגביית דמי שכירות עבור השימוש במבנים לחברה שלך עשויה להיות יעילה מבחינת מס הכנסה, שכן:
- דמי השכירות שאתם מקבלים מהחברה מאפשרים משיכת סכומים ללא ביטוח לאומי
- החברה תוכל לתבוע ניכוי מס חברות עבור שכר הדירה
- עלויות מימון ניתנות כיום לניכוי מהכנסות השכירות.
עם זאת, במידה שהחברה משלמת שכר דירה, הדבר עשוי להשפיע על זמינות הקלה בגין מכירת נכסים עסקיים במכירת הנכס בעת מכירת הנכס בעתיד (ראה להלן).
רְשׁוּת
רווחי הון ממכירת נכס מחושבים בדרך כלל על ידי ניכוי עלות הנכס מהתמורה ממכירתו והפחתת סכום זה בפטור השנתי. רווחים נחשבים לפלח ההכנסה העליון של אדם וממוסים בדרך כלל בשיעורים של 18% ו-24% או שילוב של השניים. שיעורים אלה חלים ללא קשר לשאלה האם הנכס הוא למגורים או שאינו למגורים (בעבר שיעורים שונים חלו על נכסים שאינם למגורים, כלומר מכירת נכסים מסחריים).
רווחי הון עבור חברות יהיו כפופים לשיעור מס החברות החל על החברה, כלומר 19% או 25%.
הקלה בגין מכירת נכסים עסקיים (BADR)
BADR זמין על מכירת עסקים למסחר ולכן בדרך כלל לא יחול על נכסים המוחזקים על ידי אדם פרטי, שכן הדבר ייחשב לפעילות השקעה.
עם זאת, כאשר אדם פרטי מחזיק בנכס מסחרי המשמש את עסקיו המסחריים והנכס נמכר כחלק ממכירת העסק, אזי האדם הפרטי עשוי ליהנות משיעורי BADR (14% לשנת 2025/26 העולים ל-18% לשנת 2026/27) על מכירת הנכס כ"מימוש קשור". ההקלה מוגבלת כאשר החברה משלמת שכר דירה על הנכס; BADR אינו זמין כאשר שולם לאדם שכר דירה לפי שווי שוק.
יש לנקוט משנה זהירות גם בהכנסת נכס להשקעה בחברת המסחר שלכם, שכן הדבר עלול לגרום לכך שהחזקת המניות שלכם בחברה זו לא תהיה זכאית ל-BADR. עליכם לשקול האם יש להקים חברה נוספת שתחזיק בנכס כדי להגן על מעמד המסחר של החברה הקיימת.
מכירת חברת השקעות נדל"ן
קפיטריה של רווח (CGT) תחול על הרווח מהמניות.
מכירת מניות עשויה להיות אטרקטיבית יותר עבור רוכש הנכסים מאשר רכישה ישירה של הנכסים, מכיוון שיהיה עליו לשלם רק מס בולים של 0.5% במקום סכומים גבוהים יותר של מס בולים על רכישות הנכסים.
