שוק הנדל"ן בבריטניה, למרות היותו מחזורי, הוכיח את עצמו בטווח הארוך כהשקעה מוצלחת מאוד. הדבר הביא להתרחבות מסיבית של מגזר הרכישה להשכרה.
רכישה להשכרה כרוכה בהשקעה בנכס בציפייה לצמיחת הון כאשר הכנסות השכירות מהשוכרים יכסו את עלויות המשכנתא וכל ההוצאות.
עם זאת, התשואה ברוטו מנכסים מרכישה להשכרה (כלומר, שכר הדירה המתקבל בניכוי עלויות כגון דמי השכרה, תחזוקה, דמי שירות וביטוח) אינה עוד אטרקטיבית כפי שהייתה בעבר. משקיעים צריכים לבחון את הסבירות שעליית הערך של ההון תעלה על האינפלציה.
יש להתייחס לגיליון עובדות זה רק בהקשר של בעל נכס תושב בריטניה.
גורמים שיש לקחת בחשבון
לַעֲשׂוֹת
- חשבו על ההשקעה שלכם כהשקעה לטווח בינוני עד ארוך
- לחקור את השוק המקומי
- תעשו את החישובים שלכם בזהירות
- שקלו עיצוב בסטנדרט גבוה כדי למשוך שוכרים במהירות.
אל תעשה
- לקנות כל דבר עם בעיות תחזוקה חמורות
- תחשבו שחברים וקרובים יכולים לטפל בהשכרה עבורכם - כנראה שעדיף לכם שירות ניהול מלא
- לקצץ פינות עם הסכמי שכירות ותיעוד משפטי אחר.
איזה נכס?
השקעה בנכס לרכישה להשכרה אינה זהה לקניית בית משלכם. ייתכן שתרצו להיעזר בסוכן שיספק לכם ייעוץ לגבי השוק המקומי לנכסים להשכרה. האם יש ביקוש, למשל, לדירות עם שני חדרי שינה או בתים עם ארבעה חדרי שינה או לנכסים הקרובים לבתי ספר או לקישורי תחבורה? סוכן יוכל גם לייעץ לכם לגבי רמת העיצוב והריהוט הצפויים להשכרה מהירה.
סוכנים
השכרת נכס יכולה להיות תהליך גוזל זמן רב ולא נוח. שוכרים יצפו לפתרון מהיר אם החימום המרכזי מתקלקל במהלך סוף השבוע של חג הבנק! בנוסף, האם תרצו לפרסם את הנכס בעצמכם ולהציג אותו לשוכרים פוטנציאליים? סוכן יוכל לטפל בכל זה עבורכם.
הסכמי שכירות
מסמך חשוב זה יבטיח שהמצב המשפטי יהיה ברור.
מיסוי
בעת רכישת נכס להשכרה, יש לקחת בחשבון את היבטי המיסוי.
מס על הכנסות משכירות
מס הכנסה ישולם על דמי השכירות שהתקבלו לאחר ניכוי הוצאות מותרות. הוצאות מותרות כוללות תיקונים, דמי השכרה של סוכן והקצבה עבור ריהוט.
הקלה בריבית על הלוואות הגבלה לבעלי דירות מסוג "רכישה להשכרה"
סכום ההטבה במס הכנסה שבעלי דירות יכולים לקבל על עלויות מימון נכסים למגורים הוגבל לשיעור מס הכנסה בסיסי. עלויות המימון כוללות ריבית משכנתא, ריבית על הלוואות לרכישת ריהוט ועמלות הכרוכות בלקיחת או פירעון משכנתאות או הלוואות. אין הטבה עבור תשלומי הון של משכנתא או הלוואה.
הגבלה זו אינה חלה על משכירים שאינם למגורים.
החלפת ריהוט
הקלה מאפשרת לכל בעלי בתים למגורים לנכות את העלויות שהם נגרמים בפועל על החלפת ריהוט, מכשירי חשמל וכלי מטבח בנכס. ההקלה מגיעה על עלות החלפת ריהוט למגוון רחב של עסקי נדל"ן.
צעד זה מעניק הקלה בעלות החלפת ריהוט למגוון רחב יותר של עסקי נדל"ן, שכן בעבר לא הייתה הקלה במס על החלפת ריהוט בנכסים מרוהטים חלקית או לא מרוהטים.
דוגמאות להוצאות הון זכאיות הן:
- רְהִיטִים
- ריהוט
- מכשירי חשמל (כולל מוצרים לבנים)
- כְּלֵי מִטְבָּח
אך לא כולל פריטים שהם אביזרים.
עם זאת, ההקלה מוגבלת לעלות של פריט מקביל אם יש שיפור בפריט הישן. הניכוי אינו זמין כאשר נתבעת הקלה בגין השכרת חדר.
מס על מכירה
מס רווחי הון (CGT) ישולם על מכירת הנכס הסופית. המס יחויב על התמורה ממכירת הנכס בניכוי העלות המקורית של הנכס, עלויות משפטיות מסוימות וכל שיפור הון שבוצע בנכס. רווח זה עשוי להיות מופחת עוד יותר על ידי כל פטור שנתי זמין.
CGT מחויב בדרך כלל בשיעור של 18% מהשיעור הבסיסי ו-24% עבור שיעורים גבוהים יותר.
מס קפיטול רווח (CGT) ישולם ב-31 בינואר לאחר תום שנת המס בה נוצר הרווח. תשלום על חשבון כל CGT המגיע בגין מכירת נכס למגורים נדרש להתבצע תוך 60 יום ממועד השלמת המכירה.
השכרת דירות לסטודנטים
רכישה להשכרה עשויה להיות הגיונית אם יש לכם ילדים הלומדים במכללה או באוניברסיטה. חשוב שההסדר יהיה בנוי נכון. הסטודנט צריך לרכוש את הנכס (כאשר ההורה משמש כערב למשכנתא). ישנם מספר יתרונות להסדר זה.
יתרונות
זוהי דרך חסכונית לספק לילדכם מקום מגורים ראוי.
הכנסות השכירות מהשכרת חדרים פנויים לסטודנטים אחרים צריכות להיות מספיקות כדי לכסות את תשלומי המשכנתא מנקודת מבט של תזרים מזומנים.
כל עוד הנכס הוא רכושו היחיד של הילד, הוא צריך להיות פטור ממס קיזוז נדל"ן (CGT) במכירתו הסופית, שכן הוא ייחשב כמקום מגוריו העיקרי.
סכום ההכנסה משכירות החייב במס הכנסה מופחת בניכוי המכונה "הקלה על השכרת חדר" (7,500 ליש"ט לשנה החל מ-6 באפריל 2016). במצב זה, אין הוצאות מוכרות למס. לחלופין, ניתן לנכות הוצאות מההכנסה במסגרת כללי השכרה רגילים, כאשר הדבר מועיל יותר.
הטבת מס עבור הכנסות מרכוש ומסחר
שתי קצבאות בסך 1,000 ליש"ט עבור הכנסות מנכסים ומסחר זמינות.
כאשר ההטבות מכסות את כל ההכנסה הרלוונטית של אדם (לפני הוצאות), אזי הוא אינו צריך עוד להצהיר או לשלם מס על הכנסה זו. לבעלי סכומי הכנסה גבוהים יותר יש את האפשרות, בעת חישוב הרווחים החייבים במס שלהם, לנכות את ההטבה מההכנסות שלהם, במקום לנכות את ההוצאות המותרות בפועל. ההטבה למסחר תחול גם על כרטיסי אשראי מסוג 4.
ההטבות אינן חלות על הכנסה עליה ניתנת הפחתה בגין שכירות חדר. כמו כן, ההטבות אינן חלות על הכנסה משותפות מנכסי מסחר, מקצוע או עסק נדל"ן בשותפות.
קצבת המסחר עשויה לחול גם על הכנסות שונות מסוימות ממתן נכסים או שירותים, במידה שקצבת המסחר בסך 1,000 ליש"ט אינה משמשת בדרך אחרת.
