מס בולים על מקרקעין ישולם על ידי הרוכש בעסקת מקרקעין הכוללת העברה פשוטה של מקרקעין כגון קניית בית אך גם יצירת חוזה חכירה או העברת חוזה חכירה.
מי משלם את המס?
מס SDLT (מס עסקאות קרקע המתרחשות באנגליה ובצפון אירלנד) ישולם על ידי הרוכש. עבור עסקאות קרקע המתרחשות בסקוטלנד, חל מס עסקאות קרקע ומבנים (LBTT) ובוויילס עסקאות קרקע חייבות במס עסקאות קרקע (LTT).
מהי עסקת קרקע?
עסקה תפעיל חבות אם היא כרוכה ברכישת זכות בקרקע. זה יכלול העברה פשוטה של קרקע כגון קניית בית, יצירת חוזה חכירה או העברת חכירה.
על מה נגבה המס?
מס חל על התמורה. בדרך כלל מדובר בתמורה בפועל במזומן שעובר במכירה. עם זאת, ההגדרה רחבה מאוד ונועדה לכלול כל מיני מצבים שבהם ניתן לתת ערך שאינו במזומן: לדוגמה, אם הרוכש מסכים לבצע עבודה מסוימת בנכס.
מתי המס משולם?
יש לשלם את המס כאשר חוזה בוצע באופן מהותי. במקרים בהם הרוכש מקבל חזקה בנכס עם השלמת הבנייה, זהו התאריך. עם זאת, אם הרוכש מקבל חזקה בפועל לפני השלמת הבנייה - המכונה "התמדה בחוזה" - הדבר ייחשב כהפעלת המס.
כמה מס יש לשלם על נכס למגורים?
כל שיעור SDLT משולם על החלק מערך הנכס הנמצא בתוך כל טווח.
שיעורי SDLT
התעריפים הנוכחיים הם כדלקמן:
| מחיר רכישת הנכס למגורים |
אחוזי שיעורי אחוז |
|---|---|
| £0 – £125,000 | 0 |
| £125,001 – £250,000 | 2 |
| £250,001 – £925,000 | 5 |
| £925,001 – £1,500,000 | 10 |
| 1,500,001 פאונד ומעלה | 12 |
הקלה לקונים בפעם הראשונה
קונים בפעם הראשונה עשויים להיות זכאים להקלה על קונים בפעם הראשונה ברכישות של נכס למגורים עד 500,000 ליש"ט. השיעורים חלים על החלק מהערך הכולל הנמצא בתוך כל טווח.
כל שיעור SDLT משולם על החלק משווי הנכס הנמצא בתוך כל טווח. השיעורים והספים הם:
| ערך הנכס | אחוזי שיעורי אחוז |
|---|---|
| £0 – £300,000 | 0 |
| £300,001 – £500,000 | 5 |
לא ניתן לתבוע הקלה אם שווי הנכס עולה על 500,000 ליש"ט ושיעורי ה-SDLT הרגילים יחולו על מלוא סכום התמורה.
נכסי מגורים נוספים
שיעורים גבוהים יותר של SDLT גובים על רכישות של נכסי מגורים נוספים (מעל 40,000 ליש"ט).
המטרה העיקרית של התעריפים הגבוהים יותר היא רכישות של נכסים לרכישה להשכרה או בתים שניים. עם זאת, יהיו רוכשים שיצטרכו לשלם את התשלום הנוסף למרות שהנכס שיירכש לא יהיה נכס לרכישה להשכרה או בית שני. כלל 36 החודשים המפורט להלן מסייע להסיר עסקאות מסוימות מהתעריפים הנוספים (או לאפשר החזר).
השיעורים הגבוהים יותר גבוהים ב-5% משיעורי מס ה-SDLT המוצגים בטבלה לעיל. השיעורים הגבוהים יותר עשויים לחול אם, בסוף יום עסקת הרכישה, לאדם יש שני נכסי מגורים או יותר.
כמה פרטים נוספים:
- לרוכשים יהיו 36 חודשים לתבוע החזר של התעריפים הגבוהים יותר אם הם רוכשים בית מגורים עיקרי חדש לפני שהם מסיימים את בית המגורים העיקרי הקודם שלהם
- לרוכשים יהיו גם 36 חודשים בין מכירת בית מגורים עיקרי לבין החלפתו בבית מגורים עיקרי אחר, מבלי שיצטרכו לשלם את התעריפים הגבוהים יותר
- חלק קטן בנכס שעבר בירושה ב-36 החודשים שקדמו לעסקה לא ייחשב כנכס נוסף בעת החלת השיעורים הגבוהים יותר
- לא יהיה פטור מהריביות הגבוהות יותר למשקיעים משמעותיים.
תוספת SDLT על תושבים שאינם תושבי בריטניה
יש תוספת SDLT של 2% על תושבי חוץ בריטניה (וחברות תושבות בריטניה מסוימות הנשלטות על ידי תושבי חוץ בריטניה) הרוכשות נכס למגורים באנגליה ובצפון אירלנד.
מה לגבי נכסים שאינם למגורים ונכסים מעורבים?
התעריפים עבור נכסים שאינם למגורים ונכסים מעורבים מפורטים בטבלה שלהלן.
שיעורי ה-SDLT משולמים על החלק מערך הנכס הנמצא בתוך כל טווח.
| לא למגורים ומגורים מעורבים | אחוזי שיעורי אחוז |
|---|---|
| £0 – £150,000 | 0 |
| £150,001 – £250,000 | 2 |
| 250,001 פאונד ומעלה | 5 |
האם יש פטורים?
כן. ישנם מספר מצבים בהם העברת קרקע לא תיחשב עבור מס ביטוח לאומי (SDLT). לא יחויב מס ביטוח לאומי ולא יחויב בתמורה. אלה כוללים:
- שווי הבעלות החופשית נמוך מ-40,000 ליש"ט
- רישיון לאכלוס
- מתנה של אדמה
- העברת קרקע בגירושין או במקרה של מוות
- העברת קרקע לצדקה
- העברות מקרקעין בתוך קבוצת חברות בהן מוגשת תביעה לסעד קבוצתי בגין SDLT.
כיצד פועל המס על חוזי שכירות?
סכום ה-SDLT שיש לשלם בעת רכישת חוזה חכירה תלוי בשאלה האם החכירה חדשה או קיימת (חכירה שהוקצתה).
כאשר נרכש חוזה שכירות חדש, ה-SDLT שישולם יחושב על ערך הפרמיה (תשלום חד פעמי מראש). אם יש לשלם משהו העולה על סכום דמי שכירות סמלי, ה-SDLT ישולם גם על הערך הנוכחי הנקי (NPV) של שכר הדירה לאורך תקופת השכירות. הפרמיה וה-NPV מטופלים כשני סכומים נפרדים. אם הערך המחושב של כל אחד מהם עולה על 250,000 ליש"ט עבור נכס למגורים ו-150,000 ליש"ט עבור נכס שאינו למגורים, העודף יחויב ב-SDLT בשיעורים הרגילים.
יחויב בהחזר SDLT כאשר הפרמיה היא 40,000 ליש"ט או יותר, גם אם לא חל תשלום SDLT, אלא אם כן תקופת החכירה קצרה משבע שנים.
אם נרכש חוזה חכירה קיים, מס השכרה (SDLT) מחושב באותו אופן כמו רכישת נכס בעלות חופשית. סכום הפרמיה הוא התמורה הכפופה ל-SDLT ומחושב גם הוא באותו אופן כמו רכישת נכס בעלות חופשית.
לממשלה יש מחשבוני SDLT אשר מחשבים את סכום ה-SDLT שיש לשלם. ניתן למצוא את המחשבונים בכתובת www.gov.uk/stamp-duty-land-tax-calculators.
איך אני מודיע ל-HMRC על התחייבות?
על הרוכש למלא דוח SDLT1 ויש להגישו למשרד HMRC הרלוונטי תוך 14 יום ממועד תחילת העסקה. עורכי דין ועורכי דין יכולים להגיש את הדו"ח באופן מקוון בשמך. אחרת, יש להשתמש בדוח נייר. יש לבצע את התשלום בו זמנית. איחור בדו"ח גורם לקנס אוטומטי של 100 ליש"ט, ואיחור בתשלום המס יביא לחיוב ריבית.
מה יעשה אז HMRC?
אישור יישלח לקונה כדי להראות שהוא שילם את המס. אישור זה נדרש כדי לשנות את פרטי הבעלות על הנכס במרשם המקרקעין. העובדה ש-HMRC נתן לקונה אישור אינה אומרת שחישובי ה-SDLT מוסכמים. ל-HMRC יש תשעה חודשים להחליט האם לברר את הדוח ולערער על הנתונים.
