מס רווחי הון ודירת המשפחה
קיים הקלה חשובה במכירת בית המשפחה, אך במצבים מסוימים נדרש תכנון קפדני כדי להבטיח קבלת ההקלה.
פטור ממס רווחי הון (CGT) עבור רווחים שנוצרו ממכירת ביתכם הוא אחת ההקלות החשובות ביותר שמהן נהנים אנשים רבים במהלך חייהם. ההקלה ידועה היטב: פטור ממס רווחי הון ללא קשר לגובה רווח ההון ממכירת כל נכס שהיה מקום מגורכם העיקרי. בגיליון מידע זה אנו בוחנים את אופן פעולת ההקלה ושוקלים גורמים שעשויים לגרום להגבלתה.
מספר נקודות יסוד חשובות
רק נכס המשמש למגורים יכול להיות זכאי לפטור. נכס להשקעה שמעולם לא התגוררת בו לא יהיה זכאי.
המונח "מגורים" יכול לכלול מבני חוץ נפרדים מהנכס הראשי, אך זהו אזור קשה. אנא דברו איתנו אם זה רלוונטי עבורכם.
"אכלוס" כמגורים דורש מידה מסוימת של קביעות, כך שמגורים בנכס למשך, נניח, שבועיים בלבד במטרה ליהנות מהפטור, לא סביר שיעבדו.
הפטור כולל קרקע המיועדת ל"מגורים והנאה כאשר המגורים הם גינה או שטח עד לשטח המותר". השטח המותר הוא חצי דונם כולל שטח הנכס, השווה לכ-1.25 דונם במטבע ישן! גנים ושטחים גדולים יותר עשויים לעמוד בקריטריונים, אך רק אם הם מתאימים לגודל ולאופי הנכס ונדרשים להנאה סבירה ממנו. זה יכול להיות מבחן קשה. בתיק בית משפט, הפטור לא ניתן על קרקע בשטח של 7.5 דונם המחוברת לנכס. הבעלים אמר שהוא זקוק לקרקע זו כדי ליהנות מהנכס משום שהוא חובב סוסים ורכיבה. בתי המשפט קבעו כי חיבתו הסובייקטיבית של הבעלים לסוסים אינה רלוונטית, ובהחלת מבחן אובייקטיבי, הקרקע אינה נחוצה להנאה סבירה מהנכס.
מכירת קרקע בנפרד
מה אם אתם רוצים למכור חלק מהגינה שלכם כדי שמישהו אחר יוכל לבנות עליה? האם הפטור יחול? במילים פשוטות, הוא יחול אם תמשיכו להחזיק בנכס יחד עם שאר הגינה והשטח המקורי הכולל היה בטווח של חצי דונם.
כאשר השטח הכולל עולה על חצי דונם וחלקו נמכר, תצטרכו להראות שהחלק שנמכר היה נחוץ להנאה סבירה מהנכס, וזה יכול להיות קשה אם הייתם מוכנים למכור אותו.
מה אם מצד שני תמכרו את הבית שלכם וחלק מהגינה, ובמועד מאוחר יותר תמכרו את שאר הגינה בנפרד, נניח לצורך פיתוח? אז לא תקבלו את הפטור במכירה השנייה מכיוון שהקרקע כבר אינה חלק מבית המגורים העיקרי שלכם בנקודת המכירה.
יותר ממקום מגורים אחד
יותר ויותר נפוץ שאנשים מחזיקים ביותר ממקום מגורים אחד. עם זאת, אדם יכול ליהנות מפטור ממס רווח משותף רק על נכס אחד בכל פעם. במקרה של זוג נשוי (או זוגיות אזרחית), יכולה להיות רק בית מגורים עיקרי אחד עבור שניהם. כאשר לאדם יש שתי דירות (או יותר), ניתן לבחור איזו מהן תהנה מפטור ממס רווח משותף בעת מכירה. שימו לב שהנכס אינו חייב להיות בבריטניה כדי ליהנות, אם כי ישנן הגבלות נוספות החל מאפריל 2015 המפורטות להלן. ייתכן שיהיה צורך להביא בחשבון גם השלכות מס זרים.
בדרך כלל יש לבצע את הבחירה תוך שנתיים משינוי מספר הדירות וההשלכות האפשריות של אי-הצבעה מוצגות במחקר המקרה שלהלן.
יתר על כן, מקרה המחקר מדגים את הכלל המועיל המאפשר פטור ממס רווח והפסד עבור תשעת החודשים האחרונים של הבעלות על נכס ששימש בשלב מסוים כמקום המגורים העיקרי. כאשר בעל הנכס נמצא בטיפול ארוך טווח או אדם עם מוגבלות, ועומד בתנאים הנדרשים, הוא נהנה מפטור ממס רווח והפסד עבור 36 החודשים האחרונים של הבעלות.
מקרה בוחן
וויין, משלם מסים נוספים, רכש בית בשנת 2009 בו התגורר במשרה מלאה. בשנת 2013 הוא קנה בית שני וחילק את זמנו בין שני הנכסים.
- כל אחד מהנכסים עשוי להיות זכאי לפטור מכיוון שוויין מבלה בכל אחד מהם - כלומר, שניהם נחשבים כ"מגורים".
- לא תמיד קל לבחור איזה נכס צריך להרוויח, שכן זה תלוי איזה נכס סביר יותר להימכר ואיזה נכס סביר יותר להראות רווח משמעותי. ייתכן שיהיה צורך במבט מהיר על התוצאות!
- בחירת הנכס צריכה להיעשות על ידי בחירה מול רשות המסים והרווחה (HMRC) תוך שנתיים מרכישת הבית השני. אי עמידה במגבלת זמן זו פירושה ש-HMRC תחליט בכל מכירה עתידית איזה נכס היה, למעשה, המגורים העיקרי.
וויין בוחר שהבית השני ייחשב כמקום מגוריו העיקרי לצורכי מס רווח והכנסה. ביוני 2024 הוא מוכר את שני הנכסים, תוך רווח של, נניח, 100,000 ליש"ט על הנכס הראשון ו-150,000 ליש"ט על הנכס השני.
הרווח על הנכס השני פטור ממס השקעה (CGT) בגלל הבחירה.
חלק מהרווח על הנכס הראשון פטור, דהיינו זה המתייחס ל:
- ארבע השנים שלפני רכישת הנכס השני (כאשר הנכס הראשון היה מקום המגורים היחיד); ו-
- תשעת החודשים האחרונים של הבעלות יעמדו בקריטריונים, בתנאי שהנכס שימש כמקום מגורים עיקרי בשלב כלשהו.
הרווח הכולל על הנכס הראשון יוחלף על פי הזמן המחולק בין תקופת הפטור לתקופה שנותרה חייבת במס.
האם ניתן לתבוע הקלה מ-PRR על הנכס שלך?
ייתכן שמקום מגורים של אדם לא יהיה זכאי להקלה במגורים פרטיים (PRR) לשנת מס אלא אם כן:
- האדם שביצע את המימוש היה תושב אותה מדינה בה נמצא הנכס באותה שנת מס; או
- האדם בילה לפחות 90 חצות בנכס זה.
הכללים חלים הן על תושב בריטניה המממש את נכסיו במדינה אחרת והן על תושב חוץ המממש את נכסיו בבריטניה.
דרישת דיווח ותשלום חדשה
חשוב לציין כי החל מ-6 באפריל 2020, על החייבים במס רווחי השקעה (CGT) על מכירת נכס למגורים לשלוח דוח מקוון חדש ועצמאי ל-HMRC ולבצע תשלום עבור המס המגיע תוך 60 יום ממועד השלמת המכירה. דרישות אלה אינן חלות אם הרווחים מכוסים על ידי PRR.
שימוש עסקי
יותר ויותר אנשים עובדים מהבית בימים אלה. האם עבודה מהבית משפיעה על הפטור מ-CGT על מכירות? התשובה פשוטה - ייתכן שכן!
באופן מועיל למדי, הכלל הבסיסי הוא שהפטור יידחה במידה שחלק מהבית משמש אך ורק למטרות עסקיות. במקרים רבים, כמובן שהשימוש העסקי אינו בלעדי, המשרד שלך משמש גם כחדר שינה נוסף לאורחים למשל, ובמקרה כזה אין בעיה.
כאשר יש שימוש עסקי בלעדי, חלק מהרווח מהמכירה יהיה חייב במס ולא פטור. עם זאת, ייתכן בהחלט שתכננו לרכוש נכס נוסף, גם חלקו לשימוש עסקי, ובמקרה כזה ניתן לדחות את רכיב השימוש העסקי של הרווח על ידי "גלגול" הרווח כנגד עלות הנכס החדש.
השכרת מגורים
לפני ה-6 באפריל 2020, הקלה בשכרות הנכס העניקה עד 40,000 ליש"ט (80,000 ליש"ט לזוג שבבעלותו הנכס במשותף) למישהו שמשכיר חלק או את כל הנכס שהיה מקום מגוריו העיקרי או שהיה מקום מגוריו העיקרי הקודם בשלב כלשהו בתקופת הבעלות. עם זאת, על פי הכללים המתוקנים, הקלה בשכרות הנכס זמינה רק כאשר הבעלים והדייר חולקים את התפוסה לאורך כל תקופת ההשכרה.
תקופות היעדרות
תקופות היעדרות מסוימות אחרות ממקום מגוריך העיקרי עשויות גם הן להיות זכאיות להקלה במס הכנסה (CGT), למשל, אם עליך לעזוב את הנכס שלך כדי לעבוד במקום אחר בבריטניה או בחו"ל. זמינות הפטור תלויה בנסיבותיך ובמשך תקופת ההיעדרות. אנא פנה אלינו אם זה רלוונטי עבורך. נשמח לפרט את הכללים כפי שהם חלים על מצבך הספציפי.
נאמנויות
הפטור זמין גם כאשר הנכס נמצא בבעלות נאמנים ומאוכלס על ידי אחד הנהנים כמקום מגוריו העיקרי.
עד דצמבר 2003 ניתן היה להעביר נכס שבבעלותך אך לא היה זכאי להקלה במס הכנסה על מקום מגורים עיקרי לנאמנות, למשל, לטובת ילדיך הבוגרים. כל רווח יכול היה להידחות באמצעות הוראות הקלה במתנה. אז אחד מילדיך יוכל להתגורר בנכס כמקום מגוריו העיקרי, ובמכירה הפטור היה מכסה את מלוא הרווח.
HMRC החליט כי טכניקה זו משמשת כמנגנון להימנעות ממס קנסות מימון ולכן חסמה את האפשרות לשלב הקלה במתנה עם פטור ממגורים עיקריים בנסיבות אלה.
צרו קשר למידע נוסף על מס רווחי הון ודירת המשפחה
