Fjármagnstekjuskattur og fjölskylduheimili
Verðmæt ívilnun er í boði við sölu fjölskylduhúsnæðis en í vissum tilfellum þarf vandlega skipulagningu til að tryggja að hún náist.
Undanþágan frá fjármagnstekjuskatti (CGT) vegna hagnaðar af sölu fasteignar er ein verðmætasta undanþágan sem margir njóta góðs af á lífsleiðinni. Þessi undanþága er vel þekkt: CGT-undanþága, óháð því hversu há söluhagnaður er af sölu eignar sem hefur verið aðalheimili þitt. Í þessu upplýsingablaði skoðum við hvernig undanþágan er framkvæmd og skoðum þætti sem geta valdið því að hún sé takmörkuð.
Nokkur mikilvæg grunnatriði
Aðeins eign sem notuð er sem íbúðarhúsnæði getur átt rétt á undanþágunni. Fjárfestingareign sem þú hefur aldrei búið í á ekki rétt á.
Hugtakið „íbúð“ getur falið í sér útihús sem eru aðskilin frá aðaleigninni, en þetta er erfitt svæði. Vinsamlegast hafið samband við okkur ef þetta á við um ykkur.
Að „búsetja“ sig í fasteign krefst ákveðins stigs varanleika, þannig að það er ólíklegt að það virki að búa í eigninni í, til dæmis, aðeins tvær vikur með það í huga að njóta góðs af undanþágunni.
Undanþágan nær til lands sem er ætlað til „íbúðar og ánægju með íbúðarhúsnæði sem garði eða lóð allt að leyfilegu svæði“. Leyfða svæðið er hálfur hektari, þar með talið lóð eignarinnar, sem jafngildir um 1,25 ekrum að gömlu landi! Stærri garðar og lóðir geta átt rétt á þessu en aðeins ef þeir eru viðeigandi stærð og eðli eignarinnar og eru nauðsynlegir til að njóta hennar á sanngjarnan hátt. Þetta getur verið erfitt próf. Í dómsmáli var undanþágan ekki veitt fyrir 7,5 hektara land sem tengist eign. Eigandinn sagðist þurfa þetta land til að njóta eignarinnar vegna þess að hann hefði mikinn áhuga á hestum og reiðmennsku. Dómstólarnir komust að þeirri niðurstöðu að huglæg áhugi eiganda á hestum væri óviðkomandi og, með því að beita hlutlægu prófi, væri landið ekki nauðsynlegt til að njóta hennar á sanngjarnan hátt.
Selja land sérstaklega
Hvað ef þú vilt selja hluta af garðinum þínum til að einhver annar geti byggt á honum? Mun undanþágan eiga við? Einfaldlega sagt, þá gildir hún ef þú heldur áfram að eiga eignina ásamt restinni af garðinum og heildarfjöldi upprunalegs flatarmáls var innan við hálfs hektara mörkin.
Þar sem heildarflatarmálið er meira en hálfur hektari og hluti er seldur, þá þyrftir þú að sýna fram á að seldi hlutinn hafi verið nauðsynlegur til að njóta eignarinnar á sanngjarnan hátt og það getur augljóslega verið erfitt ef þú værir tilbúinn að selja hana.
Hvað ef þú selur hins vegar húsið þitt og hluta af garðinum og selur svo síðar restina af garðinum sérstaklega, til dæmis til uppbyggingar? Þá færðu ekki undanþáguna við seinni söluna þar sem landið er ekki lengur hluti af aðalheimili þínu á sölutímanum.
Fleiri en ein íbúð
Það er sífellt algengara að fólk eigi fleiri en eina íbúð. Hins vegar getur einstaklingur aðeins notið góðs af undanþágunni frá tekjuskatti (CGT) á einni eign í einu. Ef um hjón (eða staðfesta samvist) er að ræða getur aðeins verið ein aðalheimili fyrir bæði. Þegar einstaklingur á tvær (eða fleiri) íbúðir er hægt að velja hvor þeirra skuli njóta góðs af undanþágunni frá CGT við sölu. Athugið að eignin þarf ekki að vera í Bretlandi til að njóta góðs af henni, þó að frekari takmarkanir hafi verið gildandi frá apríl 2015 sem nánar eru tilgreindar hér að neðan. Einnig gæti þurft að taka tillit til áhrifa á erlend skatta.
Kosningin verður venjulega að fara fram innan tveggja ára frá breytingunni á fjölda íbúða og hugsanlegar afleiðingar þess að kjósa ekki eru sýndar í eftirfarandi dæmisögu.
Ennfremur sýnir rannsóknin fram á hagstæða reglu sem heimilar undanþágu frá verðmætabótaskatti síðustu níu mánuði eignarhalds á eign sem hefur einhvern tíma verið aðalheimili. Þegar eigandi eignarinnar er í langtímaumönnun eða er fatlaður einstaklingur og uppfyllir nauðsynleg skilyrði, nýtur hann góðs af undanþágu frá verðmætabótaskatti síðustu 36 mánuði eignarhalds.
Dæmisaga
Wayne, sem greiddi aukaskatt, eignaðist húsnæði árið 2009 þar sem hann bjó að fullu. Árið 2013 keypti hann annað húsnæði og skipti tíma sínum á milli eignanna tveggja.
- Hvor eignin sem er gæti átt rétt á undanþágunni þar sem Wayne dvelur í hvorri eign – þ.e. þær teljast báðar sem „íbúðarhúsnæði“.
- Það er ekki alltaf auðvelt að velja hvaða eign á að njóta góðs af því þar sem það fer eftir því hver er líklegri til að seljast og hver er líklegri til að skila verulegum hagnaði. Það gæti verið nauðsynlegt að skoða þetta betur!
- Val á eign þarf að gera með því að kjósa til HMRC innan tveggja ára frá kaupum á annarri íbúð. Ef þessi tímamörk eru ekki uppfyllt mun HMRC ákveða við allar framtíðarsölur hvaða eign var í raun aðalheimili.
Wayne kýs að annað heimilið verði meðhöndlað sem aðalheimili hans í tengslum við verðmætanýtingarskatt. Í júní 2024 selur hann báðar eignirnar og hagnast, segjum, um 100.000 pund af fyrri eigninni og 150.000 pund af seinni eigninni.
Hagnaðurinn af annarri eigninni er án tekjuskatts vegna kosninganna.
Hluti hagnaðar af fyrstu eigninni er undanþeginn, þ.e. sá sem tengist:
- fjögur árin áður en önnur eignin var keypt (þegar fyrsta eignin var eina íbúðarhúsið); og
- Síðustu níu mánuðir eignarhalds gilda, að því tilskildu að eignin hafi verið aðalheimili einhvern tímann.
Heildarhagnaður af fyrstu eigninni yrði skipt á milli undanþágutímabilsins og þess tímabils sem eftir er af skattskyldu.
Geturðu sótt um PRR-lækkun af eign þinni?
Búseta einstaklings gæti ekki átt rétt á einkabúsetuafslætti (PRR) fyrir skattár nema annaðhvort:
- sá sem framkvæmir ráðstöfunina var búsettur í sama landi og eignin var á því skattári; eða
- viðkomandi eyddi að minnsta kosti 90 miðnættum í þeirri eign.
Reglurnar eiga bæði við um breskan búsetuaðila sem ráðstafar búsetu í öðru landi og um einstaklinga sem eru ekki búsettir í Bretlandi sem ráðstafa búsetu í Bretlandi.
Ný tilkynningar- og greiðsluskylda
Mikilvægt er að hafa í huga að frá og með 6. apríl 2020 verða þeir sem eru skattskyldir vegna sölu á íbúðarhúsnæði að senda nýja sjálfstæða skattframtalningu á netinu til HMRC og greiða gjaldfallinn skatt innan 60 daga frá sölu. Þessar kröfur eiga ekki við ef hagnaðurinn fellur undir PRR.
Notkun í viðskiptum
Fleiri og fleiri vinna heiman frá sér þessa dagana. Hefur vinna heiman frá sér áhrif á undanþáguna frá tekjuskattsgreiðslum af útsölu? Svarið er einfalt – það gæti haft áhrif!
Það er þó enn gagnlegra að grunnreglan sé sú að undanþágan verði hafnað ef hluti heimilisins er eingöngu notaður í viðskiptalegum tilgangi. Í mörgum tilfellum er viðskiptanotkunin auðvitað ekki einkamál, til dæmis getur skrifstofan einnig þjónað sem auka svefnherbergi fyrir gesti, og þá er ekkert vandamál.
Þar sem um er að ræða einkanotkun í atvinnuskyni verður hluti söluhagnaðarins skattskyldur frekar en undanþeginn. Hins vegar gæti vel verið að þú hyggist eignast frekari eign, einnig með hluta til viðskiptanotkunar, og í því tilviki er hægt að fresta viðskiptanotkunarþætti hagnaðarins með því að „færa“ hagnaðinn yfir á kostnað nýju eignarinnar.
Leiga á íbúðarhúsnæði
Fyrir 6. apríl 2020 veitti leigulækkun allt að 40.000 pundum (80.000 pundum fyrir hjón sem eiga eignina saman) til einhvers sem leigði út hluta eða alla eign sem var aðalheimili þeirra eða var fyrrum aðalheimili þeirra á einhverjum tímapunkti á eignarhaldstímabilinu. Samkvæmt endurskoðuðum reglum er leigulækkun þó aðeins möguleg þegar eigandi og leigjandi deila búsetu allan leigutímann.
Fjarverutímabil
Ákveðin önnur fjarverutímabil frá aðalheimili þínu geta einnig átt rétt á lækkun á tekjuskatti, til dæmis ef þú þarft að yfirgefa eign þína til að fara og vinna annars staðar í Bretlandi eða erlendis. Aðgengi að undanþágu fer eftir aðstæðum þínum og lengd fjarverutímabilsins. Vinsamlegast hafðu samband við okkur ef þetta á við um þig. Við myndum með ánægju útskýra reglurnar eins og þær eiga við um þína sérstöku aðstæður.
Traust
Undanþágan á einnig við þegar eign er í eigu stjórnenda og einn rétthafa býr þar sem aðalheimili hans er til húsa.
Þar til í desember 2003 var hægt að flytja eign sem þú áttir en var ekki gjaldgeng fyrir gjafagreiðslur vegna aðalheimilis í sjóð, til dæmis til hagsbóta fyrir uppkomin börn þín. Hægt var að fresta hagnaði með því að nota ákvæði um gjafagreiðslur. Eitt af börnunum þínum gæti þá búið í eigninni sem aðalheimili sitt og við sölu hefði undanþágan náð yfir allan hagnaðinn.
Skattstofan ákvað að þessi aðferð væri notuð til að komast hjá fjármögnunartekjur og því var lokað fyrir möguleikann á að sameina gjafafrádrátt og undanþágu vegna aðalheimilisgjalds við þessar aðstæður.
Hafðu samband við okkur til að fá frekari upplýsingar um fjármagnstekjuskatt og fjölskylduheimili
