Fjárfesting í fasteignum hefur verið og er enn vinsæl fjárfestingarform fyrir marga. Það er talið vera leið sem:
- tiltölulega öruggur hagnaður af sölu getur átt sér stað við sölu
- Tekjuávöxtun getur myndast allan eignarhaldstímann
- Endurgreiðslukjör húsnæðislána eru tryggð með tryggingum fyrir lokasölu eignarinnar og með vöxtum með leigutekjum.
Að sjálfsögðu fer nettóávöxtun fjármagns og tekna eftir ýmsum þáttum. En miðað við að fjárfestingin virðist vera viðskiptalega skynsamleg, hvaða skattaþætti ætti að taka tillit til?
Þetta upplýsingablað ætti aðeins að skoða í tengslum við fasteignaeiganda sem er búsettur í Bretlandi.
Hver eða hvað ætti að kaupa eignina?
Fyrst þarf að taka ákvörðun um hvort kaupa eigi eignina:
- sem einstaklingur
- sem sameigandi eða í gegnum sameignarfélag (oft með maka)
- í gegnum fyrirtæki.
Það er verulegur munur á skattalegum áhrifum eignarhalds einstaklinga eða fyrirtækja. Ákvörðun um besta miðilinn fer eftir ýmsum þáttum. Þar á meðal eru:
- ef þú átt nú þegar fyrirtæki
- væntanlegar teikningar frá fyrirtækinu
- hvort þú ætlar að fjárfesta í fleiri fasteignum í framtíðinni
hvort sem þú ætlar að selja einstakar eignir í einu lagi eða
- sem eignasafn í framtíðinni
- ef þú fjármagnar aðallega upphafskaup fasteignarinnar með eigin fé.
Upphafleg kaup á eigninni
Fasteignakaupandi í Englandi og Norður-Írlandi greiðir SDLT. Land- og byggingarviðskiptaskattur er greiðanlegur í Skotlandi og landviðskiptaskattur er greiðanlegur í Wales. Skatturinn fer eftir verðmæti eignarinnar og hvort hún er íbúðarhúsnæði eða ekki.
Kaup hjá fyrirtæki
Þegar dýr íbúðarhúsnæði, metið á meira en 500.000 pund, er keypt af „ekki einstaklingi“, almennt fyrirtæki, er mögulegt gjald - árlegur skattur á umbúðir íbúða (ATE). ATE er greiddur af þeim sem kaupa og eiga íbúðarhúsnæði í gegnum fyrirtækjaumbúðir, svo sem fyrirtæki. Að auki gildir hærra SDLT-hlutfall, 15%, um kaupin.
Undanþágur eru frá hærra SDLT-hlutfalli og ATE-gjaldi; einkum fasteignafélög sem leigja út íbúðarhúsnæði til þriðja aðila.
Áframhaldandi leiga
Leigutekjur
Fyrir fasteignir í einkaeigu verða nettóleigutekjur skattlagðar á jaðarskattshlutfalli þínu. Sérstakar reglur gilda um skiptingu leigutekna fyrir sameignareignir og við getum aðstoðað þig við að skilja þær betur.
Hins vegar verða hreinar leigutekjur fyrirtækis skattlagðar samkvæmt fyrirtækjaskatti, sem getur verið lægri en tekjuskattshlutfall einstaklinga, allt eftir leigufjárhæð og öðrum tekjulindum. Hins vegar er oft viðbótarskattur lagður á ef þú vilt fá einhvern af ágóðanum úr fyrirtækinu.
Heildarskattkostnaður á tekjur mun því að hluta til ráðast af því hversu stórum hluta teknanna þú vilt fá út og hvernig þær tekjur verða útheimtar, t.d. laun, arðgreiðslur, lífeyrisgreiðslur o.s.frv. Þegar hagnaður er geymdur af fyrirtækinu geta tekjurnar orðið fyrir minni skatti en ef tekjuskattur væri lagður á. Það þýðir að meira fjármagn er tiltækt til að kaupa fleiri eignir í framtíðinni.
Fjármögnunarkostnaður
Skattlækkun vegna fjármagnskostnaðar af íbúðarhúsnæði í eigu einstaklings er takmörkuð við 20% sem grunnskattlækkun.
Þessi takmörkun á ekki við um leigusala sem ekki eru íbúðarhúsnæði né fyrirtæki sem fjárfesta í íbúðarhúsnæði eða öðrum fasteignum en íbúðarhúsnæði.
Að leigja út atvinnuhúsnæði til eigin einkahlutafélags
Persónuleg kaup á nýjum skrifstofum eða öðrum byggingum og innheimta leigu fyrir notkun bygginganna af fyrirtæki þínu getur verið skattalega hagkvæmt frá tekjuskattssjónarmiði þar sem:
- Leigan sem þú færð frá fyrirtækinu gerir kleift að taka út upphæðir án almannatrygginga
- Fyrirtækið getur sótt um frádrátt fyrirtækjaskatts vegna leigu
- Fjármögnunarkostnaður er nú frádráttarbær frá leigutekjum.
Hins vegar, að því marki sem leiga er greidd frá fyrirtækinu, getur það haft áhrif á möguleikann á ráðstöfun eigna rekstrarfélaga við framtíðarsölu eignarinnar (sjá hér að neðan).
Förgun
Hagnaður af sölu eigna er almennt reiknaður með því að draga kostnað eignarinnar frá söluandvirði og draga frá því um árlega undanþágu. Hagnaður telst vera efsta hluti tekna einstaklings og er almennt skattlagður á 18% og 24% eða blöndu af hvoru tveggja. Þessir skatthlutföll gilda óháð því hvort um íbúðarhúsnæði eða önnur eignir er að ræða (áður giltu mismunandi skatthlutföll um önnur eignir, þ.e. sölu atvinnuhúsnæðis).
Hagnaður af sölu eigna fyrirtækja verður háður þeim skatthlutfalli sem gildir um félagið, þ.e. 19% eða 25%.
Léttir vegna ráðstöfunar eigna fyrirtækja (BADR)
BADR á við um sölu viðskiptafyrirtækja og á því almennt ekki við um eignir í eigu einstaklings þar sem það telst fjárfestingarstarfsemi.
Hins vegar, þegar einstaklingur á atvinnuhúsnæði sem notað er fyrir viðskipti sín og eignin er seld sem hluti af sölu fyrirtækisins, þá getur einstaklingurinn notið góðs af BADR-hlutföllum (14% fyrir árið 2025/26, hækkandi í 18% fyrir árið 2026/27) við sölu eignarinnar sem „tengdrar ráðstöfunar“. Lækkun er takmörkuð þegar fyrirtækið greiðir leigu af eigninni; BADR er ekki í boði þegar markaðsvirði leigu hefur verið greidd til einstaklingsins.
Einnig skal gæta varúðar við að setja fjárfestingareign inn í viðskiptafélag þitt þar sem það gæti leitt til þess að eignarhlutur þinn í því félagi uppfylli ekki skilyrði fyrir BADR. Þú ættir að íhuga hvort stofna eigi annað félag til að halda eigninni til að vernda viðskiptastöðu núverandi félags.
Sala á fasteignafjárfestingarfélagi
Vextir af tekjuskatti (CGT) verða greiddir af hagnaði af hlutabréfunum.
Sala á hlutabréfum gæti verið aðlaðandi fyrir kaupendur fasteignanna frekar en að kaupa fasteignirnar beint, þar sem þeir þurfa aðeins að greiða 0,5% stimpilgjald frekar en hugsanlega hærri upphæðir stimpilgjalds af fasteignakaupum.
