Ang pamumuhunan sa ari-arian ay naging at patuloy na isang popular na anyo ng pamumuhunan para sa maraming tao. Ito ay nakikita bilang isang paraan kung saan:
- maaaring makuha ang medyo ligtas na mga kita sa kapital sa kalaunang pagbebenta
- maaaring mabuo ang kita sa buong panahon ng pagmamay-ari
- Ang pananalapi sa mortgage ay sakop sa mga termino ng pagbabayad ng seguridad ng kalaunang pagbebenta ng ari-arian at sa mga termino ng interes ng kita sa pag-upa.
Siyempre, ang netong kita sa kapital at kita ay depende sa maraming salik. Ngunit batay sa kung ang pamumuhunan ay tila may katuturan sa komersyo, anong mga salik sa buwis ang dapat mong isaalang-alang?
Ang factsheet na ito ay dapat isaalang-alang lamang kaugnay ng isang may-ari ng ari-arian na residente ng UK.
Sino o ano ang dapat bumili ng ari-arian?
Kailangang gumawa ng paunang desisyon kung bibilhin ang ari-arian:
- bilang isang indibidwal
- bilang isang magkasamang may-ari o sa pamamagitan ng isang pakikipagsosyo (madalas kasama ang isang asawa)
- sa pamamagitan ng isang kompanya.
May mga makabuluhang pagkakaiba sa mga epekto sa buwis ng pagmamay-ari ng mga indibidwal o isang kumpanya. Ang pagpapasya sa pinakamahusay na paraan ay depende sa ilang mga salik. Kabilang dito ang:
- kung mayroon ka nang kumpanya
- inaasahang mga guhit mula sa kumpanya
- kung inaasahan mong mamuhunan sa mas maraming ari-arian sa hinaharap
inaasahan mo man na ibenta ang mga indibidwal na ari-arian nang paunti-unti o
- bilang isang portfolio sa hinaharap
- kung ang pangunahing pondo mo para sa mga unang pagbili ng ari-arian ay mula sa sarili mong kapital.
Paunang pagbili ng ari-arian
Ang SDLT ay babayaran ng bumibili ng ari-arian sa England at Northern Ireland. Ang Land and Buildings Transaction Tax ay babayaran sa Scotland at ang Land Transaction Tax ay babayaran sa Wales. Ang mga singil ay nakadepende sa halaga ng ari-arian at kung ito ay residensyal o hindi residensyal.
Pagbili ayon sa kumpanya
Kung ang mamahaling ari-ariang residensyal, na nagkakahalaga ng higit sa £500,000, ay binili ng isang 'hindi natural na tao', sa pangkalahatan ay isang kumpanya, mayroong potensyal na singil – ang Taunang Buwis sa mga Nakabalot na Bahay (ATED). Ang ATED ay babayaran ng mga bumibili at nagmamay-ari ng ari-ariang residensyal sa pamamagitan ng mga corporate envelope, tulad ng mga kumpanya. Bukod pa rito, isang mas mataas na rate ng SDLT na 15% ang nalalapat sa pagbili.
May mga eksepsiyon mula sa mas mataas na singil ng SDLT at sa singil ng ATED; partikular na, ang mga kompanya ng ari-arian na nagpapaupa ng mga residential property sa mga ikatlong partido.
Patuloy na pagrenta
Kita sa pagrenta
Para sa personal na pag-aari ng ari-arian, ang netong kita sa pag-upa ay ibubuwis sa iyong marginal rate ng buwis. May mga partikular na tuntunin na nalalapat sa hating kita sa pag-upa para sa mga ari-ariang pag-aari ng magkatuwang at matutulungan ka naming maunawaan ang mga ito nang mas malalim.
Sa kabaligtaran, ang netong kita sa pag-upa para sa isang kumpanya ay mabubuwisan sa rate ng buwis ng korporasyon na maaaring mas mababa kaysa sa mga rate ng buwis sa kita para sa isang indibidwal depende sa halaga ng pag-upa at iba pang pinagkukunan ng kita. Gayunpaman, madalas na may karagdagang singil sa buwis kung nais mong kunin ang alinman sa mga nalikom mula sa kumpanya.
Samakatuwid, ang kabuuang gastos sa buwis sa kita ay bahagyang nakadepende sa kung gaano karami sa kita ang nais mong makuha at kung paano kukunin ang kitang iyon hal. suweldo, dibidendo, kontribusyon sa pensiyon, atbp. Kung ang kita ay pinananatili ng kumpanya, ang kita ay maaaring magtamo ng mas kaunting buwis kaysa kung ilalapat ang buwis sa kita. Nangangahulugan ito na mas maraming pondo ang magagamit upang bumili ng mas maraming ari-arian sa hinaharap.
Mga gastos sa pananalapi
Ang kaluwagan sa buwis para sa mga gastos sa pananalapi sa residential property na hawak ng isang indibidwal ay limitado sa 20% bilang pampababa ng basic rate income tax.
Ang paghihigpit na ito ay hindi nalalapat sa mga may-ari ng lupa na hindi residensyal o sa mga kumpanyang namumuhunan sa residensyal o hindi residensyal na ari-arian.
Pagpapaupa ng isang komersyal na ari-arian sa iyong sariling limitadong kumpanya
Ang personal na pagbili ng mga bagong opisina o iba pang gusali at ang pagsingil ng upa para sa paggamit ng mga gusali sa iyong kumpanya ay maaaring maging matipid sa buwis mula sa isang posisyon sa buwis sa kita tulad ng:
- ang upa na natatanggap mo mula sa kompanya ay nagpapahintulot sa pagkuha ng mga halaga nang walang Pambansang Seguro
- makakapag-claim ang kompanya ng bawas sa buwis sa korporasyon para sa upa
- Ang mga gastos sa pananalapi ay kasalukuyang maaaring ibawas mula sa kita sa pag-upa.
Gayunpaman, sa lawak na ang upa ay binabayaran mula sa kompanya, maaari itong makaapekto sa pagkakaroon ng Business Asset Disposal Relief sa pagbebenta ng ari-arian sa hinaharap (tingnan sa ibaba).
Pagtatapon
Ang mga capital gains sa pagtatapon ng isang asset ay karaniwang kinakalkula sa pamamagitan ng pagbabawas ng halaga ng asset mula sa mga nalikom sa pagtatapon at pagbabawas nito sa pamamagitan ng taunang exemption. Ang mga kita ay itinuturing na pinakamalaking bahagi ng kita ng isang indibidwal at karaniwang binubuwisan sa 18% at 24% o kombinasyon ng dalawa. Ang mga rate na ito ay nalalapat kahit na ang ari-arian ay residensyal o hindi residensyal (dating magkaibang mga rate ang nalalapat sa mga hindi residensyal na pagtatapon ng komersyal na ari-arian).
Ang mga capital gains para sa mga kumpanya ay sasailalim sa rate ng corporation tax na naaangkop sa kumpanya i.e. 19% o 25%.
Tulong sa Pagtatapon ng Ari-arian ng Negosyo (BADR)
Ang BADR ay maaaring ibenta ng mga negosyong pangkalakal at samakatuwid ay sa pangkalahatan ay hindi naaangkop sa ari-ariang hawak ng isang indibidwal dahil ito ay maituturing na aktibidad sa pamumuhunan.
Gayunpaman, kung ang isang indibidwal ay nagmamay-ari ng isang komersyal na ari-arian na ginagamit ng kanilang negosyong pangkalakalan at ang ari-arian ay itinapon bilang bahagi ng isang pagtatapon ng negosyo, ang indibidwal ay maaaring makinabang mula sa mga rate ng BADR (14% para sa 2025/26 na tataas sa 18% para sa 2026/27) sa pagtatapon ng ari-arian bilang isang 'kaugnay na pagtatapon'. Limitado ang kaluwagan kung ang kumpanya ay nagbabayad ng upa sa ari-arian; ang BADR ay hindi magagamit kung ang upa na may halaga sa merkado ay nabayaran na sa indibidwal.
Dapat ding maging maingat sa pagpasok ng isang investment property sa iyong trading company dahil maaaring magresulta ito sa hindi pagiging kwalipikado ng iyong shareholding sa kumpanyang iyon para sa BADR. Dapat mong isaalang-alang kung dapat bang bumuo ng ibang kumpanya upang maghawak ng ari-arian upang protektahan ang katayuan sa pangangalakal ng kasalukuyang kumpanya.
Pagtatapon ng isang kompanya ng pamumuhunan sa ari-arian
Ang CGT ay babayaran batay sa kita ng mga shares.
Ang pagbebenta ng mga shares ay maaaring mas kaakit-akit sa bumibili ng mga ari-arian kaysa sa direktang pagbili ng mga ito, dahil 0.5% stamp duty lamang ang babayaran nila kaysa sa posibleng mas mataas na halaga ng Stamp Duty Land Tax (SDLT) sa mga biniling ari-arian.
