سرمایهگذاری در املاک و مستغلات، برای بسیاری از مردم، یک نوع سرمایهگذاری محبوب بوده و هست. این روش به عنوان مسیری در نظر گرفته میشود که از طریق آن:
- سود سرمایهای نسبتاً مطمئنی را میتوان در فروش نهایی به دست آورد
- بازده درآمد میتواند در طول دوره مالکیت ایجاد شود
- تأمین مالی وام مسکن از نظر شرایط بازپرداخت با تضمین فروش نهایی ملک و از نظر شرایط بهره با درآمد اجاره پوشش داده میشود.
البته، بازده خالص سرمایه و درآمد به عوامل زیادی بستگی دارد. اما بر این اساس که سرمایهگذاری از نظر تجاری منطقی به نظر میرسد، چه عوامل مالیاتی را باید در نظر بگیرید؟
این برگه اطلاعات فقط باید در رابطه با مالک ملک ساکن بریتانیا در نظر گرفته شود.
چه کسی یا چه چیزی باید ملک را خریداری کند؟
در مورد خرید ملک باید تصمیم اولیه گرفته شود:
- به عنوان یک فرد
- به عنوان مالک مشترک یا از طریق شراکت (اغلب با همسر)
- از طریق یک شرکت.
تفاوتهای قابل توجهی در اثرات مالیاتی مالکیت توسط افراد یا یک شرکت وجود دارد. تصمیمگیری در مورد بهترین واسطه به عوامل مختلفی بستگی دارد. این عوامل عبارتند از:
- اگر از قبل صاحب یک شرکت هستید
- نقشههای مورد انتظار از شرکت
- آیا انتظار دارید در آینده در املاک بیشتری سرمایهگذاری کنید؟
چه انتظار داشته باشید که املاک را به صورت جزئی بفروشید یا
- به عنوان یک نمونه کار در آینده
- اگر عمدتاً خریدهای اولیه ملک را از سرمایه شخصی خود تأمین مالی میکنید.
خرید اولیه ملک
SDLT توسط خریدار ملک در انگلستان و ایرلند شمالی پرداخت میشود. مالیات بر معاملات زمین و ساختمان در اسکاتلند و مالیات بر معاملات زمین در ولز قابل پرداخت است. نرخها به ارزش ملک و مسکونی یا غیرمسکونی بودن آن بستگی دارد.
خرید توسط شرکت
در مواردی که ملک مسکونی گرانقیمت با ارزش بیش از ۵۰۰۰۰۰ پوند توسط یک «شخص غیر حقیقی»، به طور کلی یک شرکت، خریداری شود، یک هزینه بالقوه وجود دارد - مالیات سالانه بر خانههای محصور (ATED). ATED توسط کسانی که ملک مسکونی را از طریق پاکتهای شرکتی، مانند شرکتها، خریداری و نگهداری میکنند، پرداخت میشود. علاوه بر این، نرخ بالاتر SDLT، ۱۵٪، برای خرید اعمال میشود.
معافیتهایی از نرخ بالاتر SDLT و هزینه ATED وجود دارد؛ به ویژه، شرکتهای املاک که املاک مسکونی را به اشخاص ثالث اجاره میدهند.
اجاره مداوم
درآمد اجاره
برای املاک شخصی، درآمد خالص اجاره با نرخ نهایی مالیات شما مشمول مالیات خواهد شد. قوانین خاصی برای تقسیم درآمد اجاره برای املاک مشترک اعمال میشود و ما میتوانیم در درک بیشتر این موارد به شما کمک کنیم.
در مقابل، درآمد خالص اجاره برای یک شرکت با نرخ مالیات شرکتی مشمول مالیات میشود که بسته به میزان اجاره و سایر منابع درآمد، ممکن است کمتر از نرخ مالیات بر درآمد برای یک فرد باشد. با این حال، اگر بخواهید هرگونه درآمدی را از شرکت استخراج کنید، اغلب هزینه مالیات بیشتری وجود دارد.
بنابراین، هزینه کلی مالیات بر درآمد تا حدی به میزان درآمدی که میخواهید استخراج کنید و نحوه استخراج آن درآمد، مثلاً حقوق، سود سهام، سهم بازنشستگی و غیره، بستگی دارد. در مواردی که سود توسط شرکت حفظ میشود، درآمد ممکن است مالیات کمتری نسبت به حالتی که مالیات بر درآمد اعمال میشود، متحمل شود. این بدان معناست که بودجه بیشتری برای خرید املاک بیشتر در آینده در دسترس خواهد بود.
هزینههای مالی
تخفیف مالیاتی برای هزینههای مالی مربوط به املاک مسکونی که در اختیار یک فرد است، به عنوان یک کاهنده مالیات بر درآمد با نرخ پایه، به 20٪ محدود میشود.
این محدودیت شامل مالکان غیرمسکونی و همچنین شرکتهایی که در املاک مسکونی یا غیرمسکونی سرمایهگذاری میکنند، نمیشود.
اجاره ملک تجاری به شرکت با مسئولیت محدود خودتان
خرید شخصی دفاتر جدید یا سایر ساختمانها و دریافت اجاره بها برای استفاده از ساختمانها برای شرکت شما میتواند از نظر مالیات بر درآمد، به دلایل زیر، کارآمد باشد:
- اجارهای که از شرکت دریافت میکنید، امکان برداشت مبالغ بدون بیمه ملی را فراهم میکند
- شرکت قادر خواهد بود برای اجاره، کسر مالیات شرکتی مطالبه کند
- هزینههای مالی در حال حاضر از درآمد اجاره کسر میشود.
با این حال، تا حدی که اجاره بها از طرف شرکت پرداخت میشود، این امر ممکن است بر در دسترس بودن کمک هزینه واگذاری داراییهای تجاری در واگذاری آتی ملک تأثیر بگذارد (به زیر مراجعه کنید).
دفع
سود سرمایه حاصل از واگذاری یک دارایی معمولاً با کسر هزینه دارایی از عواید حاصل از واگذاری و کسر آن از معافیت سالانه محاسبه میشود. سود به عنوان بالاترین بخش درآمد یک فرد در نظر گرفته میشود و عموماً با نرخ ۱۸٪ و ۲۴٪ یا ترکیبی از این دو مشمول مالیات میشود. این نرخها صرف نظر از مسکونی یا غیرمسکونی بودن ملک اعمال میشوند (قبلاً نرخهای متفاوتی برای واگذاری املاک غیرمسکونی، یعنی تجاری، اعمال میشد).
سود سرمایه برای شرکتها مشمول نرخ مالیات شرکتی قابل اجرا برای شرکت یعنی ۱۹٪ یا ۲۵٪ خواهد بود.
کمک هزینه دفع داراییهای تجاری (BADR)
BADR در اختیار مشاغل تجاری قرار دارد و بنابراین به طور کلی در مورد املاکی که توسط یک فرد نگهداری میشود اعمال نمیشود زیرا این فعالیت سرمایهگذاری محسوب میشود.
با این حال، در مواردی که فردی مالک یک ملک تجاری است که توسط کسب و کار تجاری او استفاده میشود و ملک به عنوان بخشی از واگذاری کسب و کار واگذار میشود، فرد میتواند از نرخهای BADR (۱۴٪ برای سالهای ۲۰۲۵/۲۶ که به ۱۸٪ برای سالهای ۲۰۲۶/۲۷ افزایش مییابد) برای واگذاری ملک به عنوان «واگذاری مرتبط» بهرهمند شود. تخفیف در مواردی که شرکت اجاره ملک را پرداخت میکند محدود است؛ BADR در مواردی که اجاره بهای بازار به فرد پرداخت شده باشد، در دسترس نیست.
همچنین باید در مورد وارد کردن یک ملک سرمایهگذاری در شرکت تجاری خود دقت کنید زیرا این امر ممکن است منجر به عدم واجد شرایط بودن سهام شما در آن شرکت برای BADR شود. شما باید در نظر بگیرید که آیا باید شرکت دیگری برای نگهداری املاک تشکیل شود تا از وضعیت تجاری شرکت موجود محافظت شود.
واگذاری یک شرکت سرمایهگذاری املاک
CGT به سود حاصل از سهام تعلق خواهد گرفت.
واگذاری سهام ممکن است برای خریدار ملک جذابتر از خرید مستقیم ملک باشد، زیرا آنها فقط باید 0.5٪ مالیات تمبر بپردازند، در حالی که احتمالاً باید مبالغ بالاتری از مالیات بر زمین (SDLT) را برای خرید ملک بپردازند.
