Pelaburan dalam hartanah telah dan terus menjadi satu bentuk pelaburan yang popular bagi ramai orang. Ia dilihat sebagai laluan di mana:
- Keuntungan modal yang agak selamat boleh dibuat atas jualan akhirnya
- pulangan pendapatan boleh dijana sepanjang tempoh pemilikan
- Pembiayaan gadai janji dilindungi dalam terma pembayaran balik oleh cagaran penjualan hartanah akhirnya dan dalam terma faedah oleh pendapatan sewa.
Sudah tentu, pulangan bersih modal dan pendapatan akan bergantung kepada pelbagai faktor. Tetapi berdasarkan pelaburan tersebut kelihatan masuk akal secara komersial, apakah faktor cukai yang perlu anda ambil kira?
Lembaran fakta ini hanya perlu dipertimbangkan berkaitan dengan pemilik hartanah penduduk UK.
Siapa atau apa yang patut membeli hartanah tersebut?
Keputusan awal perlu dibuat sama ada untuk membeli hartanah tersebut:
- sebagai seorang individu
- sebagai pemilik bersama atau melalui perkongsian (selalunya dengan pasangan)
- melalui sesebuah syarikat.
Terdapat perbezaan yang ketara dalam kesan cukai pemilikan oleh individu atau syarikat. Keputusan tentang medium terbaik bergantung kepada beberapa faktor. Ini termasuk:
- jika anda sudah memiliki syarikat
- lukisan yang dijangkakan daripada syarikat
- sama ada anda menjangkakan untuk melabur dalam lebih banyak hartanah pada masa hadapan
sama ada anda menjangkakan untuk menjual hartanah individu secara berperingkat atau
- sebagai portfolio pada masa hadapan
- jika anda membiayai pembelian awal hartanah tersebut terutamanya daripada modal anda sendiri.
Pembelian awal hartanah
SDLT perlu dibayar oleh pembeli hartanah di England dan Ireland Utara. Cukai Transaksi Tanah dan Bangunan perlu dibayar di Scotland dan Cukai Transaksi Tanah perlu dibayar di Wales. Kadarnya bergantung pada nilai hartanah dan sama ada ia kediaman atau bukan kediaman.
Pembelian oleh syarikat
Jika hartanah kediaman mahal, bernilai lebih daripada £500,000, dibeli oleh 'orang bukan asli', secara amnya sebuah syarikat, terdapat caj yang berpotensi – Cukai Tahunan ke atas Kediaman Bersampul (ATED). ATED perlu dibayar oleh mereka yang membeli dan memegang hartanah kediaman melalui sampul surat korporat, seperti syarikat. Di samping itu, kadar SDLT yang lebih tinggi sebanyak 15% dikenakan untuk pembelian tersebut.
Terdapat pengecualian daripada kadar SDLT yang lebih tinggi dan caj ATED; khususnya, syarikat hartanah yang menyewakan hartanah kediaman kepada pihak ketiga.
Sewaan berterusan
Pendapatan sewa
Bagi harta milik peribadi, pendapatan sewa bersih akan dikenakan cukai pada kadar cukai marginal anda. Peraturan khusus terpakai untuk pendapatan sewa berpecah bagi harta milik bersama dan kami boleh membantu anda memahami perkara ini dengan lebih lanjut.
Sebaliknya, pendapatan sewa bersih bagi sesebuah syarikat akan dikenakan cukai pada kadar cukai syarikat yang mungkin lebih rendah daripada kadar cukai pendapatan bagi individu bergantung pada jumlah sewa dan sumber pendapatan lain. Walau bagaimanapun, selalunya terdapat caj cukai tambahan sekiranya anda ingin mengeluarkan mana-mana hasil daripada syarikat.
Oleh itu, kos cukai keseluruhan ke atas pendapatan sebahagiannya bergantung kepada berapa banyak pendapatan yang anda ingin peroleh dan bagaimana pendapatan tersebut akan diperoleh contohnya gaji, dividen, caruman pencen dll. Jika keuntungan dikekalkan oleh syarikat, pendapatan tersebut mungkin dikenakan cukai yang lebih rendah berbanding jika cukai pendapatan dikenakan. Ini bermakna terdapat lebih banyak dana yang tersedia untuk membeli lebih banyak hartanah pada masa hadapan.
Kos kewangan
Pelepasan cukai untuk kos kewangan ke atas hartanah kediaman yang dipegang oleh individu adalah terhad kepada 20% sebagai pengurang cukai pendapatan kadar asas.
Sekatan ini tidak terpakai kepada tuan tanah bukan kediaman mahupun syarikat yang melabur dalam hartanah kediaman atau bukan kediaman.
Menyewa hartanah komersial kepada syarikat berhad anda sendiri
Pembelian pejabat baharu atau bangunan lain secara peribadi dan pengenaan sewa untuk penggunaan bangunan kepada syarikat anda mungkin cekap cukai daripada kedudukan cukai pendapatan seperti:
- sewa yang anda terima daripada syarikat membenarkan jumlah yang dikeluarkan tanpa Insurans Negara
- syarikat akan dapat menuntut potongan cukai korporat untuk sewa
- Kos kewangan pada masa ini boleh ditolak daripada pendapatan sewa.
Walau bagaimanapun, setakat mana sewa dibayar daripada syarikat, ini mungkin memberi kesan kepada ketersediaan Pelepasan Pelupusan Aset Perniagaan untuk pelupusan hartanah pada masa hadapan (lihat di bawah).
Pelupusan
Keuntungan modal daripada pelupusan aset biasanya dikira dengan menolak kos aset daripada hasil pelupusan dan mengurangkannya dengan pengecualian tahunan. Keuntungan dianggap sebagai bahagian pendapatan tertinggi individu dan biasanya dikenakan cukai pada 18% dan 24% atau gabungan kedua-duanya. Kadar ini terpakai tanpa mengira sama ada hartanah tersebut kediaman atau bukan kediaman (kadar yang sebelum ini berbeza dikenakan untuk bukan kediaman iaitu pelupusan hartanah komersial).
Keuntungan modal bagi syarikat akan tertakluk kepada kadar cukai korporat yang terpakai kepada syarikat iaitu 19% atau 25%.
Pelepasan Aset Perniagaan (BADR)
BADR tersedia untuk pelupusan perniagaan perdagangan dan oleh itu secara amnya tidak terpakai kepada harta yang dipegang oleh individu kerana ini akan dianggap sebagai aktiviti pelaburan.
Walau bagaimanapun, jika seseorang individu memiliki hartanah komersial yang digunakan oleh perniagaan perdagangan mereka dan hartanah tersebut dilupuskan sebagai sebahagian daripada pelupusan perniagaan, maka individu tersebut boleh mendapat manfaat daripada kadar BADR (14% untuk 2025/26 meningkat kepada 18% untuk 2026/27) ke atas pelupusan hartanah tersebut sebagai 'pelupusan berkaitan'. Pelepasan adalah terhad jika syarikat membayar sewa ke atas hartanah tersebut; BADR tidak tersedia jika sewa nilai pasaran telah dibayar kepada individu tersebut.
Berhati-hati juga perlu diambil semasa memasukkan hartanah pelaburan ke dalam syarikat perdagangan anda kerana ini boleh menyebabkan pegangan saham anda dalam syarikat tersebut tidak layak untuk BADR. Anda harus mempertimbangkan sama ada syarikat lain harus dibentuk untuk memegang hartanah bagi melindungi status perdagangan syarikat sedia ada.
Pelupusan syarikat pelaburan hartanah
CGT akan dibayar berdasarkan keuntungan saham.
Pelupusan saham mungkin lebih menarik kepada pembeli hartanah berbanding membeli hartanah secara langsung, kerana mereka hanya perlu membayar duti setem sebanyak 0.5% berbanding jumlah Cukai Tanah Duti Setem (SDLT) yang berpotensi lebih tinggi ke atas pembelian hartanah.
